香港地产代理夸张的卖楼广告香港人早已见怪不怪，但这个现象连外国通讯社“彭博”都刹有介事大篇幅报道，就说明一个现实：香港楼市跌势正在加剧，连一向不太关心本地楼市的外媒都已经察觉得到。
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“欲哭无泪”、“滴血价”、“泪流满面”、“劈得深、爱得真”这些卖楼广告，彭博可能有点大惊小怪，形容这些是香港地产代理“诉诸绝望”的广告。
还记得几年前楼市当旺，那时充斥所谓“卖家市场”，二手盘一放出市场就有大量查询睇楼要求，甚至夸张到一些优质盘要买家先放低“诚意金”--即是银行本票先有得睇楼，在“僧多粥少”下最终成交价往往会比叫价更高。
俱往矣！现在香港楼市经历多年来最严重的低潮时期，代理不得不诉诸愈来愈讽刺的广告口号，来吸引潜在买家--而这些广告宣传用语，虽然赢得社交媒体的疯狂转载，但是卖家发现仍然很难出售物业。
现实是住宅楼价跌势未止，反映主要大型屋苑二手住宅楼市走势的“中原城市领先指数”最新报162.31，重返2017年11月水平，按周跌1.5%，令今年跌幅扩至12%，创2008年金融海啸后，十四年来最大跌幅。有代理指出若计及数据滞后，香港整体楼价一年多以来实际已跌近两成，亦令到巿场录得的蚀让成交个案愈来愈多。
九月底本栏的文章“托市第一击”，已经指出金管局首次放宽压力测试，正是代表确认楼市步入下行周期，当时还有不少留言认为只要政府放宽更多楼市辣招，楼价可望止跌回升。但很不幸，只是不足两个月的时间，楼价已经再跌多4%，而由去年八月高位计，楼价累积跌幅更达一成半，与高盛估计楼价要跌三成，已经达到一半跌幅。
事实上，自本港回归以来，楼价指数仅曾5次全年跌幅达到双位数，当中对上一次正值为2008年金融海啸，当时全年下泻15%。
特别是近一个月楼市跌势明显加快，主要是反映9月下旬，本港正式跟随美国加息0.125厘，这还未反映今个月初本港加息0.25厘的影响，由于今次加息周期在速度、密度，均远高于上一个加息周期（2015年至2018年），短时间内9月、11月两次加息，而随着加息次数增加，息口上升对楼市带来的压力亦进一步叠加。
更令人忧虑是，一旦楼市下行周期开始形成，对买家及卖家心态都有根本性变化，当中最容易观察，就是“蚀让盘”个案不断增加。打开地产版的新闻，都是充斥各区的蚀让个案，根据利嘉阁的统计，今年10月全港1607宗已知的二手买卖登记中，蚀让二手楼个案有186宗，按月增加11.6%，蚀让个案占整体成交达12.3%，为连续六个月增加，亦是2009年10月以来最高比例，打破了昔日香港投资物业只赚不蚀的“神话”。
而且蚀让个案已经由中价楼蔓延至最有实力的一批豪宅业主身上，有“亚洲楼王”之称的中半山天汇更惊现蚀让，一个高层复式5房户，由内地客持有，5年前以4亿元买入，最近大减至以3.78亿元沽出，呎价98,566元，离场账面亏损2,200万元，料成今年第二大额蚀让个案。
有测量师就估计现时楼市存在信心危机，业主普遍担心后市愈跌愈急，愿接受买家大幅还价甚至蚀让都要提早离场，形成后市跌势加剧。
更值得关注是发展商投地的心态转变，事实上，本港地价已经出现一浪低于一浪的情况。早前政府卖出的一幅葵涌住宅地皮，成交呎价较八年前同区地皮还低三成，可见发展商现阶段买地出价相当审慎。
有关地皮为葵涌荔岗街住宅地，最终由中信泰富以11亿元投得，每方呎楼面地价约4390元，对比同区对上一幅邻近港铁葵芳站、于2015年批出的住宅官地，每呎楼面地价低约三成半。值得注意是今次实质是有多达9个发展商入标，但地皮做价仍然偏低，反映发展商出价转为保守。
除了官地，市建局亦面对现实，接受发展商以低价入标，上月底市建局土瓜湾荣光街项目以23.88亿元批予信置及招商局置地财团，每方呎楼面地价仅约8571元，不但较估值下限低约10%，亦较去年市建局毗邻批予嘉里的项目大跌约三成，反映地价短期跌幅惊人。
过去政府以低价卖地，往往会有批评说等同贱卖土地，甚至说“官商勾结”，最终地政署宁愿流标收场，以免招受批评。但今天的新香港，我们的特首都表明不会有“XX勾结”的说法，那么只要有人肯出价，地政署官员就可以放心低价批出土地，至少令到地皮不会流标，那结果只会做成地价一浪低于一浪，届时绝对会加剧楼市调整。
更何况香港要配合内地的“共同富裕”及“房住不炒”，发展商主动“献身”捐地更是大势所趋，最近发展局就一口气公布3宗土地共享先导计划申请：包括新地、恒地及会德丰、新世界等财团，分别位处元朗和大埔区，拟提供共约2.16万个单位，包括约1.51万个公营房屋单位，即占约七成，如果数目持续增加，难保不是当年“八万五”的变奏版。
香港人过去对“砖头”的投资心态，已经变得几乎不理性，甚至沦为“有买贵、无买错”的“神话”。以收租投资物业回报低于两厘，按任何准则都不合乎投资原则，除了加息增加供楼开支，物业本身欠缺流动性，一旦遇上跌市，放盘要揾买家分分钟要用上数月甚至年计的时间。
对于一些已经移民或准备移民、有楼在手的朋友更是两难：想出售就要被迫接受蚀让低价，但移民后才出售又可能要支付外国的资产增值税。我的劝告是，楼市跌势已成，买家压价的心态只会只愈压愈低，加上内地资金在目前形势下绝不可能调出国外，现在有楼不放，恐怕未来只会愈卖愈平。
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