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谢国忠:今年房价会跌25% 三年内跌幅将达到50%

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  记者:外界认为您总爱唱空中国经济,比如楼市、股市,对此您怎么看?  谢国忠:中国从政府到各行各业,再到老百姓,都喜欢研究人的心态,似乎顺应了人的愿望就可以获得市场的尊重。但其实,现象背后的本质才更像真理。中国股市去年已经显示出熊态,虽然领导人的讲话稍微提振了股民的信心,令股票...

  记者:外界认为您总爱唱空中国经济,比如楼市、股市,对此您怎么看?

  谢国忠:中国从政府到各行各业,再到老百姓,都喜欢研究人的心态,似乎顺应了人的愿望就可以获得市场的尊重。但其实,现象背后的本质才更像真理。中国股市去年已经显示出“熊态”,虽然领导人的讲话稍微提振了股民的信心,令股票价格曾有小幅上涨,但中国股市低迷状态已成事实。中国现在需要各种真实的声音,我在经济领域发表独立的观点,仅是个人观察和研究的结果,我也接受不同的批评和观点。

  记者:您一直说中国房地产市场存在巨大泡沫,泡沫到底体现在哪里?

  谢国忠:房地产本身是用来投资的商品,购买者追求收益,不断抬高房价,就像一个“击鼓传花”的游戏。只要存在投机心理和投机需求,楼市的泡沫就会一直被吹大。中国房地产市场正在经历一场价格泡沫,价格调[最新消息 价格 户型 点评]整是必要的。虽然经过政府调控,把投机推高房价的最高点可能是削掉了一部分,但只是减轻了泡沫破裂会造成的调整之痛。如果政府不干预,房价的确还可以继续上涨,但只要是泡沫,就会有破裂的那一天。
 

  记者:今年房价走势如何?

  谢国忠:今年房价可能会下跌25%,未来三年内跌幅有可能达到50%。我现在在温州,这里的楼市成交量也在下降。

  记者:据悉,有些房产公司开始裁员,但很多开发商仍声称不存在资金短缺。

  谢国忠:这是一种“绑架”论,怎么可能不缺资金呢?2011年中国新增建筑面积为46亿平方米,算算这需要多少资金才能撑起来?去年有很多开发商不是通过降价销售,而是通过银行体系之外的高息借贷苟延残喘,希望能够凭借市场复苏脱困。现在很可能买房者能够接受的房价已经低于能维持这些开发商生存的价格了。破产有可能始于建筑商和建筑材料供应商。不过,中国正在经历结构性劳动力短缺,破产导致的失业将会在几个月内被吸收。

  记者:中国房地产就无可救药了吗?

  谢国忠:中国房地产泡沫在某种程度上来说是政府所为,中国各级政府控制着土地供应,也掌握着各大银行。形象工程在地方政府支出中占了很大比例,地产泡沫和腐败行为,成为中国经济的软肋,其中灰色收入可能占到GDP的10%。如果中国政府屈从于外界压力,以保护增长的名义,通过大规模增发货币来复活房地产泡沫,会引发通胀,经济动荡,实际上人民币已经开始贬值了。
 

  现在是最后的机会让泡沫破裂,也是调整的好时机。房地产的市场供需关系失衡,一方面房屋空置率居高不下,另一方面老百姓买不起房子。房价不下降,老百姓就会捂紧口袋不敢花钱,中国消费能力就上不去。房价下跌的过程,会让财富从政府转向居民,未来最关键的是要实现政府部门和家庭部门的再平衡。

  房地产泡沫的破裂,还可能会是因为美联储货币紧缩政策的影响,中国境内的大量热钱将会撤离。房地产崩盘将会随之而来。我们要谨记1998年亚洲金融风暴的教训。

  房地产泡沫的破裂,会明显提升经济效率,通过限制地方政府最大的资金来源,浪费型的项目将会终止。由此将会导致增长放缓和经济效率提高,为未来的高质量增长奠定基础。

  谢国忠:房产税税率可能会高达7%

  最近有传言说,房产税将很快开征。我认为不会那么快。不过我的确相信,房产税早晚要征。原因也很简单:地方政府想要这笔税收。

  我们先来看看最近突然出现的一个“共识”吧:房产牛市又要来了。房产市场的低迷始于去年秋季。今年五六月份就开始有回暖迹象,但是到了七月,好像突然之间,所有人都开始说,房地产泡沫要回来了。

  最神奇的事情,就是这个所谓“共识”出现的背景,恰恰是在大家讨论中国经济是软着陆还是硬着陆的时候,股市也在此时创下数年来的新低,资本外流占到了年度GDP的7%之多,人们对经济形势的预期也下降到了二十年来的最低点。这种情况下,怎么可能房地产市场还能独善其身,继续火爆?这听起来就荒谬,实际上也就是个谬论。我相信,这一轮的所谓市场复苏,不会超过今年夏天。很快就会有人后悔,没能抓住夏天的机会把空置房卖掉。我估计,中国有超过2000万套空置房。

  去年我就预见到了这样的“死猫跳”。我想借此机会澄清一下我对房地产市场的历史解读:去年我所预测的,是房价2012年开始下跌,然后持续多年下跌势头,其间隔三差五出现几轮“死猫跳”。早在2006年,我就开始发表言论,对全国房地产泡沫表示担忧,不过我从来没说过市场会很快出现下跌。我曾多次撰文阐述我的立场,谈论泡沫并不等同于预测房价拐点。两年前,我倾向于认为拐点将出现在2013年,去年我改变了看法,预测市场将在 2012年步入下行通道。

  很多人都觉得,我有很多年都在喊房价要下跌,这是完全错误的理解。幸运的是,我所做出的全部预测,都写在了公开发表的文章里。

  过去三个月的“死猫跳”,肯定让很多人重新燃起了希望,以为泡沫又要回来了。所以,政府相关部门也不愿意讨论开征房产税的话题,以免打消了市场积极性。只有当这种泡沫破裂,房产税才会正式登场。

  去年,土地出让金占到GDP的6%,一级市场房地产销售额占到了15%。这里面,房地产建设成本大约占到售价的四分之一。其他所有款项,最终都流入了政府腰包,或者通过税收,或者通过卖地渠道。因此,政府仅从这一个行业获得的收入,就占到了GDP的约12%。我们假设,由于房地产泡沫破裂,这部分收入下降了三分之二,那么少掉的三分之二,可能就会改征房产税。按照目前的价格水平,居民拥有的房产价值总和约为GDP的250%,这也就意味着,房产税税率水平将被确定在3.2%。

  但是,随着泡沫的破裂,房价也会下跌。存量房总价值也会随之下降三分之一到一半。这将导致房产税税率调高。目前的房产出租收益率约为3%。开征房产税,将导致房价进一步下跌,因此又会推高房产税税率,以便维持财政收入水平。基本上,展望未来,就是一个恶性循环。政府出于维持财政收入的需要,必须征收的房产税税率可能会高达7%。

  最大限度增加政府收入,是目前中国经济政策最重要的动力。这种逐利冲动还远未过去。只有在社会阻力足够大的时候,情况才能有所改观。在这个拐点到来之前,经济复苏的希望非常渺茫。

  中国经济的最大负担,就是政府和国有企业支出环节效率低下。过去十年强劲的出口,掩盖了这种浪费。但是随着中国剩余劳动力优势消耗殆尽,西方国家经济又持续低迷,出口已经不太可能重新崛起,来掩盖那些低下的投资效率了。

  中国的房地产泡沫,一直以来都是盘剥整个国民经济的工具。在泡沫破裂期间,政府对金钱的贪婪却一如既往。它会找到其他的方法—比如开征房产税,来增加财政收入,而这只能令中国经济雪上加霜。

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责任编辑: 吴量   来源:中国证券网-上海证券报 转载请注明作者、出处並保持完整。

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