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孙立平:回望2015 如果没有房地产去库存 没有棚改货币化

今年以来,我脑子里最近经常浮现一句话,叫回望2015。说得更具体一点,叫做:回望2015:假如没有房地产去库存,没有棚改货币化。

今年以来,我脑子里最近经常浮现一句话,叫回望2015。说得更具体一点,叫做:回望2015:假如没有房地产去库存,没有棚改货币化。

我曾经多次讲过,过去的二十年是一个以房地产为中心的时代,整个社会都是围绕房子来转的,无论是整个国民经济,还是人们的生活,都是围绕这个东西来转的。所以过去的二十年,可以说中国的经济很大程度上就是跟着房地产、跟着房子走过来的。

对于过去20年房地产中的是非功过,人们会有许多不同的评说。中国在20年的时间里,解决了大几亿城镇人口的住房问题,当然,在这个过程中,也造成种种问题,比如经济结构的扭曲,一定程度的房地产泡沫,老百姓的支付和消费能力被耗干等等。

在这样情况下,特别是在住房问题已经解决得差不多的时候,适时地将房地产边缘化,将经济转向实体经济和民生,就成为一个必须解决的问题。

从这个意义上说,2015年,特别是2015年年底,是一个重要的转折点。

实际上,到了2015年年底的时候,从全国的情况来看,房地产已经处于这样的一种状况:全国绝大多数地区房价,包括经济发达地区的房价,已经基本保持平缓状态。比如,江苏的苏州、广东的中山,在2015年之前大约有五六年的时间里,可以说房价基本上是纹丝不动。苏州大体上就是在一万块钱上下,中山差不多是七八千块钱。而且在我们身边也可以发现,那时谈论房价的人、关注房价的人已经越来越少。

或者换句话来说,在房子这个问题上,当时中国已经开始逐步进入一个正常的状态。

但就在这个时候,发生了两件重要的事情,使得房地产,从而使得整个中国的经济和社会生活发生了翻天覆地的变化。这两件事情,第一件就是房地产去库存,第二件就是棚改货币化。

先说第一件。从2015年年底开始,房地产去库存的政策陆续出台,降低首付的比例,在贷款的利率上给予优惠,这是普遍的做法。甚至在一些地方实行零首付,有的地方鼓励大学生买房,当时沈阳鼓励大学生买房零首付曾经轰动一时,引起很多人的关注。有的地方对于收入比较低的群体,包括农民,买房还给予一定的补贴。

这些措施对于房地产市场重新热起来,对于房价的新一轮上升起了重要的推动作用。一时之间,一二线城市,特别是一些经济比较发达的二线城市,房价迅速翻了一番。也正因为这样,由于房价上升过猛,一些地方开始在中央的督促下不得不采取调控措施。

就在这个时候,第二件事情发生了,那就是棚改的货币化。对于所谓棚改货币化,需要简单介绍一下背景。棚户区的改造可以说是一个由来已久的政策,是这些年一直在推进的,但是在过去相当一段时间里推进的速度很慢,一个很重要的原因就是地方政府没有钱来推动。就在这个时候,人们想到了一个办法,就是开设抵押补充贷款,从而开始实行棚改的货币化。也就是说你不是没钱吗,央行把货币发给政策性银行,然后政策性银行把棚改专项贷款发放给地方政府,地方政府用这个钱就去推进拆迁,把钱付给拆迁的老百姓。老百姓得到了现金,但是买房子还不够,那自己再添一部分,这样就形成了一个巨大的房地产市场。

从我接触的一些地方来看,不少城市棚改的货币化已经达到了百分之百。2016年,当时热点主要是在一二线城市,人们的注意力也在一二线城市,所以当时棚改的货币化对于三四线城市、五六线城市起的作用呢,还不是很明显。但是过了2016年,因为一二线城市房价涨的太多,政府频频出台抑制房价的政策,在三四线城市、五六线城市棚改货币化所开辟的这样一个市场就越来越明显,越来越引人关注。

于是就在一二线城市房价稍微平稳的时候,三四线城市、五六线城市、甚至七八线城市,房价迅速翻了一番。

所以总体来说,这两项措施,最后的结果是使得整个中国房价翻了一番,在有的地方可能一番都不止。而房价的上涨造成了多方面的影响,其中一个很重要的,就是耗干了居民的购买力,耗干了居民的消费能力。你可以想,过去这三年的时间里,如果不是房价翻了一番,老百姓就是买同样面积的房子就意味着少花将近一半的钱,居民由于购房增加的家庭债务就可以减少一半。

如果这三年时间里老百姓在购房上花的钱能减少一半、由此增加的家庭债务能减少一半,那么现在老百姓的购买力、消费能力可能就非常的不一样。

所以现在回过头来看,如果房价就稳定在2015年的水平,那时候的房价相对于居民收入水平确实也有点高,但如果以时间换空间,房价就稳在这个水平,过几年物价上来了,房价也就可以平缓着陆了。

如果再通过政策的引导,使得房地产逐步边缘化,使整个国民经济转向实体经济和民生方面,现在的结果可能就非常不同。特别是在中美贸易战发生,国际环境和外部市场发生很大变化的情况下,内需的状况,老百姓的消费能力,可能就会比现在好得多。

阿波罗网责任编辑:秦瑞  转载请注明作者、出处並保持完整。

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