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北上广深莞出手 楼市突然减税 透露什么信号?

房地产税还没正式出台,楼市先降税了。

在短短一个月时间,楼市减税三连击:

2月底,北上广深同时降低出租综合税率,减半征收;

3月初,这四大一线城市,又不约而同降低住房交易税费,其中,增值税附加税和印花税减半征收;

3月12日,财新报道,东莞二手房交易个税或将二选一:或缴纳房屋增值部分的20%;或缴纳全额的2%。在房价上涨的背景下,这相当于大幅减税。

这一系列动作,意味着楼市减税不是小打小闹。在新的市场环境下,楼市减税,意味着什么,释放了什么信号?

01

二手房个税大减,透露什么信号

在二手房交易里,个税是最主要的税种之一。

媒体报道,自3月11日起,东莞二手房交易中个人所得税可选择差额20%或全额2%征收。

虽然只是给了“二选一”的选项,但在房价持续上涨的环境中,按照差额20%征收与按照全额2%征收,可谓有天壤之别。

简单而言,一套200万的房子,五年前原价是100万。如果按照差额20%征收,个税高达20万;而如果按照全额2%征收,个税仅为4万。降税效应可见一斑。

同时,二选一的好处在于,可以再楼市上行期和下行期,选择不同的缴税模式。

如果房价几年原地踏步,差额征收更加实惠;相反,房价持续上涨,全额征收更有优势。

有人说,从差额到全额,地方政府的税收必然大受影响。

这没错,不过一个简单的道理是,如果税率过高,影响到二手房交易的积极性,成交量起不来,税率再高也没用。

数据显示,2018年,东莞二手房网签34408套,环比下跌32.1%,回落到2014年的水平。时间进入2019年,形势仍未有任何好转。

显然,个税实质性减税,目的显然在于刺激市场、稳定楼市。

02

增值税附加税减半,影响有多大?

与个税调整相比,增值税附加税调整的影响相对复杂。

3月初,北上广深四大城市同时降低增值税附加税和印花税,全部按照减半征收。

先做个解释,二手房交易,一般需要开征契税、个人所得税、增值税、印花税、附加税等。其中,增值税、个税和契税是大头,附加税整体数额不高,而印花税可以忽略不计。

一般而言,增值税为5%。增值税附加税通常包括城建税、教育费附加、地方教育费附加等,税率为12%。

这里的12%,指的是增值税基础上另加12%,也就是说总增值税为5.6%(5%+5%*12%)。现在附加税减半,增值税总税率从5.6%降低到5.3%。

但从数字本身来看,减税效应并不明显。

同时,不容忽视的是,在全国各地,一般二手房满2年(部分城市是5年),基本都会免征增值税。

所以,增值税附加税减半征收,只能算是边缘性减税,对于楼市交易整体影响不算太大,这更多是全国系统性减税的一环。

03

出租减税:醉翁之意不在楼市

与个税和二手房交易税减税对比,最早打响楼市减税第一枪的,是出租减税。

早在2月底,北上广深四大一线城市,同时降低房屋出租综合税率,基本都是减半征收

对于一般租赁,北京从5%降到2.5%,上海则统一为3.5%,广州则是从4%降到2%,深圳从4.5%降低到2.25%,减税力度不是一般大。

很多人以为,租房不必缴税,这是误解。

根据规定,个人出租房屋必须缴纳增值税、个税、房产税、城镇土地使用税、城市维护建设税、印花税等税款,税率复杂而繁多,因此各地都是按照综合税率统一征收。此番综合税率减半征收,出租减税效应不容低估。

不过,要知道,租房必须登记备案,方需缴税。因此现实中,大多数房东都心照不宣,基本没人愿意进行备案登记。数据显示,全国租房备案的比例仅为1%左右,几乎可以忽略不计。

今年初,房租正式可用于抵扣个税,一度引发房东与租客的口水大战。

房租想要抵扣个税,就必须进行申报,而一旦申报,房东信息就会登记于册。虽然各地政府表示不会以此为依据追缴相关税收,但信息一旦被税务部门掌握,未来会怎样,谁也说不清。

所以,房东以涨租作为威胁,而租客不得不放弃房租抵扣个税的政策利好。这是一个双输的结局。详情可以参阅《房租抵扣个税,房东租客都慌了,房租会涨吗?》一文。

因此,租房降税背后,对应的是减轻租房负担的社会需求,当然也不无刺激个税申报以及租房登记备案的考虑。

04

减税背后:市场成交仍在跌

楼市减负背后的一个大背景是,全国多数城市楼市都未回暖,楼市小阳春只停留于想象之中。

根据易居研究院数据,2月份,北上广深等10大城市二手房成交量为2.9万套,环比下降40.9%,同比下降7.1%。

如果说环比大降还是春节因素影响,但与同是春节的去年2月相比,成交量仍旧下降7.1%,这就很能说明问题。

需要注意的是,凯风君一再提及,判断市场走势的核心指标是二手房,而非新房。原因是,受限价和限制网签影响,一手房无论是价格还是成交量,都存在严重失真,不足以作为参考。

从二手房来看,在北上广深四大城市中,除了上海二手房成交有所回暖之外,北京广州深圳仍在下行轨道。

北京:根据中原地产数据,2月份北京二手房网签6597套,较1月份的11739套,环比下降43.8%;较去年2月份的7914套,同比下降16.6%。

上海:根据易居研究院数据,2月,上海二手住宅成交9797套,环比下降40.6%,同比增长36.2%。

广州:根据阳光家缘数据,2月广州(南沙、从化除外)中介网签量为1611宗,较1月环比大幅下降47.9%,较去年春节同期大幅下降48.5%,成交创近4年以来新低。

深圳:根据易居研究院数据,2月深圳二手房成交量为2209套,环比下降50.8%,同比下降35.9%。

这说明,楼市离真正回暖还很远。

05

几个结论

调控松绑,楼市减税,政策维稳,这是2019年楼市的主基调。

其一,楼市减税背后,不无维稳的考虑。目前,各地为了楼市维稳,可谓招数尽出。有直接干涉开发商降价卖房的,有想方设法试探松绑的,有降低税费刺激交易的。在稳楼市和一城一策的基调下,维稳的花样还会百出。

其二,楼市边缘性减税影响不大,涉及个税、契税和增值税影响突出。无论是出租减税还是增值税附加税减半,都属于边缘性减税,真正有影响的是契税、个税和增值税这三个。如果减税触及这三项,那么对楼市的影响就会非常明显。

其三,楼市小阳春只是概念游戏,市场预期仍旧疲弱。除了上海厦门等个别城市外,大多数城市成交量仍在下跌,市场观望情绪仍旧浓厚,有价无市仍是常态。显然,楼市下行周期,市场预期不是一下子就能扭转过来的。

其四,重点关注二手房走势。无论成交还是价格,二手房都比新房更加接近市场行情。简单而言,二手房量价齐升是为复苏,量价齐跌是为下行,量跌价稳是为维稳,量升价跌是为筑底。

其五,货币政策至关重要。降准对楼市影响不大,降息则是大杀器;货币普惠性宽松对楼市影响同样有限,房地产信贷全面宽松才会有大影响。

阿波罗网责任编辑:秦瑞 来源:国民经略 转载请注明作者、出处並保持完整。

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