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易宪容︰大陆托楼价风险涌现

今年两会,不仅会议代表不谈房地产市场问题,而且政府工作报告涉及的房地产市场话也比往年少。不过,这不表示今年房地产市场不重要,房地产问题不是全国人民关注的焦点,而是在政府职能部门的“稳地价、稳房价、稳预期”三稳的房地产调控目标下, 大陆房地产调控政策采取低调的方式,只做不说。

大陆房地产市场的价格仍然会保持在上涨格局,这个格局基本上决定了 大陆房地产市场态势,即 大陆房地产市场的繁荣还会继续。

可以看到,这一轮的房地产政策调控是从2016年开始。2016年政府不仅提出“只住不炒”中国房地产市场发展的基本原则,而且之后各地方政府也推出了许多不同的行政性的房地产调控政策,但是这些政策开始是把早些时候一线城市疯狂上涨房价遏制住,但随着各地方政府出台的房地产行政性调控政策愈来愈多,这种一线城市房价上涨的疯狂或房价上涨趋势则逐渐地蔓延到全国各地。

从一线城市,到二线城市、三线城市,最后到四线及以下的城市。也就是说, 大陆房地产市场调控3年,全国各城镇的房价几乎都上涨了一遍。

我们可以看到,中国房地产调控政策出台三年了,直到今年2月份,在 大陆70个大中城市中,二线城市新建商品住宅销售价格按年上涨12%,三线城市新建商品住宅销售价格上涨11.1%。同时,一线城市的房价也在上涨。也就是说, 大陆房地产市场调控了三年,全国大中城市的房价还是在普遍上涨,而且绝大多数城市房价上涨幅度在10%以上。

可以说,这还可能是地方政府人为控制的房价上涨数字,实际房价上涨的情况肯定要比这种上涨要夸张许多。因为中央政府要地方政府稳房价,哪个地方政府官员敢用乌纱帽来违背?所以,地方政府都把当地的房价控制在中央要求的范围内。正因为房地产调控三年,各地城市的房价普遍上涨了一遍,这三年中国的住房面积及住房销售金额增长一直在创历史纪录。

尽管去年没有早几年那样夸张,但是住房销售金额增长速度仍然高15%以上。中国房地产市场这样的格局,即房价还在上涨(如果房地产市场价格不上涨,房地产市场即时出问题),住房销售还在创历史纪录,这是政府愿意看到的,也是要达到目标。所以今年两会不把房地产作为焦点问题,就在于政府希望今年低调地把持这种状态。

所以,政府提出今年房地产调控目标“三稳”,就是要稳定在上述的态势下。而“三稳”的核心则为稳房价。因为,只有房价在不断上涨,那么当前以投资需求为主导的房地产市场(86%以上的购买住房者为投资性需求,西南财大2018年调查数据,包括所谓改善性住房购买者)投资者就不会退出市场,反之,还会利用银行金融杠杆进入市场,房地产市场繁荣还会继续。

只有房价在不断上涨,房地产市场价格上涨预期就不会改变,否则房价下跌,房地产市场价格上涨预期立即会逆转,投资者也会退出市场。

同样,对于土地价格来说,只要房价在上涨,房地产开发商才有意愿进入土地市场购买土地,土地市场价格才能稳定。所以,稳房价或保证房价逐渐上涨,则是地方政府托市的撒手锏。所以,今年中国房地产市场调控政策普遍态势就是如何来保证房价逐渐上涨,就是政府如何来托市。

特别是房地产调控政策完全下放到地方政府手上时,地方政府更是会绞尽脑汁达到这个目标。因为,如果中国的房地产市场价格下跌,那么全国的房地产泡沫、土地财政、地方政府债务风险、GDP增长等所有的一切问题都会暴露出来。

同时,对于一线城市、二线热点城市来说,由于房价过高所导致的严重居住困难问题,政府是希望改变当前的房地产市场发展模式,增加保障住房建设来化解。也就是说,政府一方面要稳住这些城市的房价,不能让这些城市的房价下跌,同时又得化解中低收入民众居住困难的问题。所以,对于这些城市来说,保障住房的发展和住房租赁市场的发展,是其重要任务。

比如,2018年北京几乎把所有土地都划给了共有产权房,上海全市将新建和转化租赁房源20万套,深圳更是一纸公文将未来60%的土地贡献给了福利住房。此外,还有南京、烟台、福州等城市纷纷加入多主体房屋供应的行列中。因为这样做,政府要达到一石三鸟,可能让当地的房价稳定而不下跌,大量的保障住房建设同样是GDP增长重要一环,通过保障住房让一些居民的居住条件得以改善。

两个方面都表明,今年全国房地产市场价格上涨既是基本的政策要求,也可能是房地产市场基本格局。这是今年政府房地产调控政策目标,也是保证中国经济能够持续增长的重要一环。但是,这样的房价持续上涨20年能持续吗?

这不仅会让已经有30万亿元人民币的住房按揭贷款居民债务加重,也会全面阻碍中国农村居民城市化的进程,及全面提高城市企业的营运成本、劳动力用工成本,增加中国金融体系的风险。

如何平衡这些问题,就得看政府智慧了。一个国家仅是围绕著房地产上做文章,如何让房价稳定,也只能是用时间换空间,实际上巨大的风险并没有消除。

阿波罗网责任编辑:楚天 来源:东网 转载请注明作者、出处並保持完整。

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