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再说一次 不要去东南亚当韭菜!

1

昨天,从泰国曼谷游玩回来的老曹找我喝茶。

见面就是一声叹气:“哎,东南亚市场真的危险了。”随后把一份密密麻麻的泰文报纸拍在桌上,满脸踌躇地去了卫生间。

老曹是我一专门投资东南亚市场的老朋友,早些年开厂子赚了些钱,性格激进。近几年尤其押注泰国,房产大大小小20余套。但每次找我做推广,都被我回拒了。

他有他的想法,我有我的原因。

泰文我是真心看不懂,但好在手机上有一个能实时拍照翻译的软件,勉强读懂了这份报纸。讲的是泰国房地产市场现状,核心内容如下:

1.在过去5年里,泰国房价实现大幅增长,其中曼谷平均涨幅保持在8%以上,以高端公寓来说,房价一度从2010年的13万泰铢/㎡的均价飙升到2018年的28万泰铢/㎡。尤其是BTS(地铁)沿线房产,已经涨至25万泰铢/㎡,折合人民币5万多/㎡。这个数字是泰国80%的本地人都无法想象的。

2.造成如此原因,“罪魁祸首”就是中国买家。近几年在国外购房者中,中国买家占比高达42%,一举超越日本,成为第一大户。数据统计,相当于泰国每建造五套公寓,就有一套归中国人所有。且泰国央行显示,2018年,中国人在泰国买房,共花费400亿泰铢,折合约94亿人民币,刷新历史记录。其中去泰国买房的中国人,70%都是为了投机获利。

3.在此情形下,泰国房地产开始迅速扩张,导致楼市库存巨大,开始“供过于求”。据泰国房地产中介机构主席讲,2018年泰国住宅类房产库存已经超过了45万套,总值410亿美元(约合2781亿人民币)。同时泰国的房屋租金回报率一路走低,2018年已经滑落至3.5%。

其实这份报纸的内容,在我心中深处并没有产生多大的波澜。因为现在连一个广场舞大妈都懂得的赚钱门道,真的不能再当作是投资品了,只能称作是“泡沫”。

不得不佩服,中国人的炒楼花能力,世界第一。

2

我最近一次去泰国是2018年年底,随朋友去做市场考察,回来之后就决定不再碰这个地方。

原因很简单,因为这就是中国楼市炒作的复刻版。

在曼谷核心,短短的一条街道上,聚集着至少20家房地产中介。门店里熙熙攘攘,聚集着来泰国旅游的中国游客。打出的话术很统一:

“投资现在的泰国,就是投资10年前的北京”。

不单如此,还有什么“永久产权”,临中国“房价洼地”,“一带一路”,“中国四线城市的钱,泰国一线富人区的海景房”等字眼,不断冲刷着人们的认知。

最深刻的是一次去芭提雅的看房活动。

看房团的大巴车满载着一车来自于中国各地的买家(其中大妈大爷居多),停在了芭提雅的一处新开的海景房新盘。

一下车,中介就用比国内还标准的普通话做讲解。“大家好,我们所到的,就是芭提雅富人区绝版海景房地段。这里的房子好出租,收益高,买了绝对不吃亏,稳超国内一线海景房。”

一个常驻泰国朋友凑过来说,你们那的中介可真牛X,忽悠自己人连眼睛都不带眨。这哪儿是富人区,这就是一郊区。跟我说了一大堆,算是明白了。

这和把你拉到了惠州,告诉你,这就是深圳核心一样。然而因为便宜,还是有人愿意付款,纷纷签了合约,满心欢喜。感觉拥有了这的一套房,就拥有了一个海滩。

真是认同老曹那句话:“做东南亚地产一年,比你在国内做十年都强。“

韭菜多,还很新鲜。

3

泰国成为中国购房者的投资热点,时间并不久,往前数,还是2015年下半年的事情。

一来因为中国早期主流国外投资胜地,英、美、奥、加等国为了打击国外炒房客,提高了购房税费,而且外汇监管严厉,“双剑合璧”卡死了中国炒房客。

二来随着电影《泰囧》的宣传,泰国旅游业兴起,吸引了足够多的国内关注,而且泰国房价便宜,几十万一套房,首付2成,对于中国炒家来说,像是捡白菜。而且那时候泰国房产租赁回报率的确很不错,6.49%,比国内大多数理财都强。

真正的风口是在2017年。

2017年是中国房地产市场的调控大年。北上广深和诸多热点二线城市纷纷出台限购政策,致使炒房客无地可炒。想要钻研炒房这条路,只能寻找房价还处于“洼地”的东南亚。

那时像老曹这样一口气拿下几套泰国房产的高级玩家,不在少数。再加上国内房价停滞不前,东南亚地产也成功地引起了中国“普通人”的注意。

从2018年开始,中国老百姓开始蜂拥入场,尤其是独爱海南的东北人,当海南封杀省外购房者后,更是将“南下”去处转移到了泰国。而后,投资需求沿溢到其他东南亚国家,例如越南的胡志明,马来西亚的吉隆坡……

尤其是柬埔寨的金边,在2018年甚是火爆。数据显示,2018年中国买家对金边的“寻盘数”提升了550%,金边房价飙升,年投资回报率高达29.4%,贯绝全球。

在中国买家眼里,无关自住与否,无关这里的文化和语言是否理解,更无关是否有政策干预或者汇率波动,反正在“利益”面前,一切都不是问题,先买了再说。所以现在泰国当地人对中国人的印象,就两个。

“有钱”和“嗓门大”。

那么泰国炒楼花的“利益”到底能兑现吗?现在的曼谷有可能成为10年前的北京吗?这个问题很重要。

4

首先我们来探究房地产投资的主要一项:房价收益。

在探讨任何带有投资属性的市场时,一定不能忽略一个因素——支撑力。在楼市,就是所谓的刚需购买力。

我们来看泰国家庭的平均收入。以曼谷为例,根据泰国国家统计署给出的数据显示,2017年曼谷每户家庭平均每月收入为41002铢,折合人民币8000元。

如果按照国际统一标准“房价收入比”计算,相对于曼谷28万泰铢/㎡的房价,现在曼谷的房价泡沫已经妥妥地超越了北上深。所以在我在上文说,“80%的泰国人对曼谷核心区的地铁房,想都不敢想”,这是有依据的。

然而这不是最重要的。

最重要的是,“泰国人对二手房根本没概念”。

泰国购房者,除了有钱人投资高档公寓外,真正的刚需首选的是联排别墅或者独栋house。因为泰国的别墅很便宜而且还可以拥有属于自己的土地。

其次泰国法律明文规定土地是私有的,外国人不能持有土地,所以每个物业至少要有51%留给当地人。

所以泰国大多数卖给外国人的楼盘,都会玩一个套路,就是把“对外价格“订得非常高,靠它去跑利润,然后卖给本地人的那部分,全部打折处理。

所以让中国人疯狂的泰国公寓在当地人眼里,其实是供过于求的“次级选择”。

房子在本地没有接盘侠,那么就只能再卖给中国人。这时候交易税费就出现了。五年之内有3%大税,还有购置税和印花税,杂七杂八一大堆算下来,性价比远低于新房。所以中国人也从不选择泰国的二手房。

于此,泰国房产价值,因为无法变现而丧失了房价收益。所以基本在所有泰国的广告中,大家都把噱头放在了租金收益上。号称拥有全世界最高10%的租金收益率,这是真的吗?

想得简单了。

首先新房交易需要1%的交易税,然后是每平米100元的维修基金,除此之外是高昂的物业费。目前曼谷新楼的物业管理费,是9-16元人民币每平米,50平米的公寓,一年下来物业费近万元。

而且你还需要找一个靠谱的中介帮你代理出租事宜,在泰国,找到一个靠谱的中介并不容易。还能遇到那种明明房子给你租出去了,但是依然告诉你租不出去的选手。你发现了,很生气,是要打飞的过去理论吗?理论你人生地不熟没资本,起诉他,抱歉当地没有针对中介的法律约束。

而且随着越来越多的新房进入市场,泰国的租赁市场竞争非常激烈。

就目前曼谷的租赁情况而言,除了地铁旁核心地段的房子出租率高以外其他都很一般。尤其是海景房,一年有几个月的空置期不说,因为海风侵蚀,平均三四年就得重修一次,这又得花费重金。

所以大部分广告所宣传的10%的租金回报率都在收你的智商税。根据最新第三方权威机构统计数据,随着房价的上涨,泰国房产租金回报率实际已经滑落至3.5%。

除此以外,泰国售楼处也是特别有意思的。如果你去买期房,中介告诉你这有ABC规划,你别开心过早,因为泰国的基建速度跟中国不是一个概念,可能一辈子都无法兑现。而且告诉你和豪华商场之间有1公里,别以为很近,这是直线距离,泰国弯弯绕绕走半个小时都未必能走到。

在泰国,可能美国的一个加息,房价就扛不住了,这在1998年出现过。

5

老曹从洗手间回来后,我问他。

“下一步准备怎么办?”

老曹弹了弹烟灰,意味深长。

“还能怎么办?零和游戏呗,东南亚楼市虽然危险,但是依然有得赚。找到接你盘的玩家就好了,大家心知肚明。等我解套了再找新的机会。”

我还想淘点儿真货,随后问到:“你感觉哪类人能在东南亚楼市发了财?”

“这个得看你本事,如果你和开发商关系非常好,能选到最好的户型,拿到一手楼盘的最新消息和比预售价还要低的价格,最重要的是你还有四通八达的销售网络,这样炒房真能赚得了,否则就是根韭菜。哦对了,在泰国你还得要有非常诚信靠谱的中介朋友,这个得靠长期培养。否则骗你没脾气。”

“其实道理很简单,如果在泰国炒楼花能发大财,本地人为啥不去炒,还等着你国外人来分一杯羹?投机一向都是刁钻活儿,国内这么多年的房地产投资还没玩明白,你确定国外可以?”

老曹说话很难听,但言之有理。但帮他做推广是根本不可能了。

在文章的末尾还想多说几句话。

子木并不是想一棒子捶死所有去东南亚楼市做投资的人。如果你真的有养老需求,老了想长期居住在东南亚,不在乎投资收益,这个完全没问题。

但如果你想在资金收益方面有所获得,最好把功课做足了,因为东南亚真正的淘金时代已经结束了,现在是庄家抽身,韭菜入场的时间,拼的是运气而不是实力。

我就只能帮你到这了。

责任编辑: 秦瑞   转载请注明作者、出处並保持完整。

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