它代表了中国大部分县城楼市的现状。
昨天接到一个电话，是老家打来的。
电话那头传来的声音急切却又陌生，细一盘问，原来是二姑夫亲弟弟家的孩子，这样的远房亲戚大半辈子都见不了一面。曲曲折折十八弯找到我也是不容易。
无事不登三宝殿，心里对电话的内容早有了谱儿，无非就是买房的事情。也拜老妈所赐，这两年，基本隔三差五就会接到老家的电话，然后完成一份份“公益咨询”。
电话里先是寒酸几句，然后紧接着进入正题：“听说你现在专门研究房呢？你说咱们这县城的房子到底值不值得买呢？最近又盖起了几栋新楼，可高呢，房价还一个劲的涨！我还想多买一套，急得睡不着……”
这亲戚所在的县城是内蒙古乌兰察布市凉城县。说了这名字，你可能在地图上转几圈都找不到。但说起鸿茅药酒，你或许还能知道些名气。
也是碰巧，前段时间我还对凉城县楼市深入研究了一番，至于研究的原因，并不是因为感兴趣，而是它代表了中国大部分县城楼市的现状。
且听我慢慢聊。
1
凉城县位于北京西400公里处，因为“凉”可以拆分为“二京”，所以常被当地人戏谑为处于北京西10环的“二京城”，也有人说这里是古代皇帝的避暑胜地，不免多了一些神秘感。
根据2000年第五次人口普查的数据，凉城县人口24.9万，有意思的是，时隔近20年，当地政府官网显示的人口数据却变成了24万，人口倒退了9000人。而“城区”人口4万多，基本没怎么变过。
至于人口倒退的原因，很简单，产业倒退，年轻人在加剧流失。
当地人称凉城县的三大经济支柱是鸿茅药酒、岱海电厂和房地产。
去年鸿毛药酒一度登上年度热搜，知道为什么凉城警方会因为一篇鸿茅药酒的负面文章实施跨省抓捕吗？因鸿茅药酒创造了当地三分之一的GDP。
而岱海电厂就更魔性了。
岱海是内蒙古第三大内陆湖，全区闻名的四大水产基地之一，凉城县的母亲湖。我前些年去过，湖水清澈，碧波荡漾，不负草原“塞外明珠”的称号。然而当地政府为了创造GDP，引进了电厂，并把电厂建在了湖边。
原因是，湖水可以为电厂煤炭发电的机组降温。同时也把噩梦带给了这座漂亮的天然湖泊。
2019年4月18日，凉城县摘去了贫困县的帽子，但同时付出的代价是惨痛的。而且，你会发现，“发展产业提振经济”，这对于中国十八线小县城们来说是一道世纪性的难题。
2
产业差劲，直接影响的是县城居民的平均收入。
怎么去快速判断当地的人均工资情况呢，这里告诉你一个很好的方法，就是看当地饭店的招聘信息。
一般一个服务员的工资水平，基本代表了社会基础劳动力的财富收入情况。
在凉城县，我看到饭店门口的招工牌上写的是2000元起步，而且在几家大大小小的饭店中吃饭，服务员大都在40岁以上。这又进一步佐证了，凉城县年轻人在加速流失的事实。
不单是凉城县，前几天我看到了一份数据报告。根据【2019年中国县域零工经济调查报告】中显示，中国超过90%的县域用户愿意在平时继续从事零工，其中已经有零工收入的已经有52%之多，而有正工和零工双份收入的人群占到了24.72%。
换句话说，中国县城有超过6成的人没有正式工作，只能打零工。而根据区域的城镇居民月均收入来看，平均收入不到3000元，可支配收入大概只有2000块。反映的正是凉城县的现状。
凉城县目前的新房房价是4500元/平米，虽然绝对值不高，但是相对增长性和未来空间，泡沫程度可能已经比肩一线城市。
有了上面这些基础，接下来我们再看凉城县楼市。
3
首先凉城县是没有二手房市场的。
当地人认为买房的意义在于结婚，不是丈母娘逼，谁愿意花这么多钱去买房。而且有意思的是，当地对婚房的要求要远胜于北京。房子是基础，车子是标配。结个婚几十万都挡不住。
当然档次可以再降，但唯独二手房是不行的。新婚就要住新房，别人住过的二手房算怎么回事。
那么县城的二手房谁买呢？村里老百姓。
对于凉城县“城区”，唯一人口流入的动力就是农村人口的教育迁移。孩子上学是中国人跨越山川，唯一志同道合的事情。所以很多农村人把孩子送到县城的学校读书，为了孩子，就买套房来陪读。
不过县城的教育环境这几年也在加速衰退，凡是有点儿钱的，基本都把孩子送到周边的大城市读书了，首选100公里外的内蒙古首府呼和浩特，再其次是同市的乌兰察布。优质生源走了，年轻的师源也不来，逐渐让凉城县失去了对城市居民的基础吸引力。
凉城县因为二手房市场需求小，新房盖的又多，逐渐变成了单向市场。大家对二手房价的获取能力有限，最多是靠隔壁小区前几天，甚至前几个月成交的一套二手房来计量。
例如隔壁小区前几个月成交了一套房子，每平米3000元，那么我这套也是这个价格。卖房的渠道更少，全县城都没有一个像样的二手中介店铺。
据当地朋友讲，大家买卖二手房唯一的渠道是通过当地几个人的微信号，100块钱，他们会把你的房子挂在朋友圈，每天发布一次，想买的人自然就来了。
“至于买不买，不重要，反正我不降价。”这是当地很多人的心声，也是县城二手房的第二个魔幻处——房价虽然没支撑，但是会维持永久期的“有价无市”。
因为大家很自信，认为房子会增值，且一定会卖得出去。
凉城县凡是“城里人”，基本上都有房子，2-3套的也很多。房价只要涨了，自己就开心，认为自己的身价飙涨，出门也得抬着头走路。别人一说，这家伙家里有5套房，后面基本就是“花团锦簇”了。
久而久之，大家都在享受着纸面财富带来的快感，从不去承认房价下跌的事实。以至于模仿大城市概念开发出一套营销体系，新建了一个公园就叫公园房，开发出一个小区，还叫学区房。殊不知，这么大点儿县城一脚油门，半个小时能折个来回。
4
2018-2019年，西部三线城市呼和浩特，以傲人的成绩蝉联了好几个月的全国房价上涨冠军。
这一利好消息很快就带到了远隔100公里外的凉城县，今年几个楼盘一起开盘，开发商联合中介开始炒作，什么开盘售罄，回头又在中介圈子里放房源，开始忽悠农村老百姓，为了孩子婚事不买不行，房价一日三串，从3000元/平米一个翻身跳到了4500元/平米。县城里跟着参与炒房人不在少数。
我的一个朋友，当我跟他分析局势，说西部一个十八线小县城没有任何投资价值的时候，他却花了整整一天的时间去反驳我的理论。
当时我非常之困惑，这么多年来，为上万人，从几千万的别墅豪宅到几十万的刚需住宅做置业规划，却唯独说不通一个身边的人。
后来才明白，有些人站在自己的利益立场上，纵使黄河决堤都难以劝回头。这也是财富二八定律的本质，真正能站在上帝角度理性看待市场的人，才是最终的赢家。
后来我专门请凉城县发布二手房信息最大的一个“平台”负责人吃饭，他偷偷告诉我，“在他那挂牌卖的二手房大概有1000套，但是一个月成交不足3套。”
至于这是一个多大泡沫，想必大家都能想清楚。
5
经过2017-2019这三年的去库存周期、棚改大周期，中国一线到十八线，乃至二十八线的房价都涨起来了，贫困县房价上万的也不少。
但大部分人在享受纸面财富带来的快感的同时，却忘了理性思考，房子究竟能给自己带来什么？
未来可以预见，大部分县城的经济发展格局越来越艰难，生活成本和物价无限逼近大城市，人口向大城市集中迁移的趋势愈来愈烈。最后房子卖不出去，对自己来说又剩下了什么价值？
最后，我给这位素未谋面的远房亲戚的回应是：“为了睡个好觉，那就再多买上几套。”
