往事不堪回首，曾几何时，所在城市的房价还不及现在的1/10，当时觉得高的房价，现在回过头来看是何等便宜，不少人谈起当年的房价时，都摇头懊悔彼时为什么没狠心多买一套，说不定现在收收房租就可万事无忧。然而，随着房价进入到一个相对高位的阶段，加上国家正在扭转“依赖房地产发展经济”的方向，房住不炒渐渐深入人心，看涨楼市的专家似乎少了许多。特别是进入2021年以后，起码出现了3个对楼市产生影响的警惕性现象。
1.二手房挂牌量创纪录。据不完全统计，截至2021年1月份，包括重庆、天津、沈阳、成都、郑州、南京等城市二手房挂牌量均超过10万套，苏州、哈尔滨、武汉、西安也接近10万大关。可以看到，这里面还不乏有近两年楼市热点城市，虽然说有因疫情原因而导致大家的换房需求增加，但主要还是反映了房主对后市的看法，如果说，仅个别城市二手房挂牌量增加，那根本不能说明什么，可是很多城市都不断增加，那意味着这是一种趋势。
2.出生人口下降数量超预期。都知道，随着住房成本、教育支出等养育成本增加以及观念变化，生育意愿下降是一个不可逆趋势，但据观察者网2月8日报道的数据显示，公安部门日前发布的2020年新生婴儿数据为1003.5万，同比2019年的1465万，足足少了461.5万，降幅达到45.9%，降这么多，确实出乎不少业内人士的预料，此前不是说今年因为特殊原因，大家不应该多生孩子吗？不得不说，现在的育龄夫妇越来越理性。
3.“返乡置业”意愿大幅降低。所谓“返乡置业”，主要是指回到三四五六线城市买房。不过，据安居客发布的《2020-2021“返乡置业”调查报告》显示，2021年春节返乡置业人数同比2020年下降了30.8%，对于那些苦苦等待外地打工者回来接盘的房产销售商来说，今年的打击特别大，可以预见，三四线以下城市的春节住房销售业绩多半是要泡汤了。
以上都是购房者越来越理性、炒房团消失的重要原因，但是，我们同时也清楚地知道，房子作为居住的必需品，结婚、子女上学等，都需要有房子，而且，随着大家收入的增加，一部分人也寄希望通过持有房产来增值。其实，对于大家这样的现实购房需求，也没有必要太纠结。定了！2021年到底该抓紧“买房”还是“卖房”？央行“3句话”说明白了。
经济学家任泽平曾说，房地产“长期看人口、中期看土地、短期看金融”，就2021年来说，金融政策对本年的房地产发展趋势至关重要，间接也影响着房地产价格的变化。根据金融时报报道，央行在2月8日发布了《2020年第四季度中国货币政策执行报告》，笔者梳理出该报告与楼市有关的“3句话”，可知，2021年与楼市有关的金融政策方向已经定了。
第一句，稳健的货币政策要灵活精准、合理适度，坚持稳字当头，不急转弯，把握好政策时度效，处理好恢复经济和防范风险的关系，保持好正常货币政策空间的可持续性。
这是对接下来金融货币政策定下的总基调。注意几个关键字眼，比如说，坚持“稳”、“不急转弯”，说这话的背景当然是我们目前相对宽松的货币政策，由于众所周知的原因，目前我们的货币供应M2自2020年3月到2020年12月，保持在10%以上，2021年1月份为9.4%，增幅呈现一个逐步放缓过程。这次定调也说明，虽然风波正在逐步过去，但考虑到恢复经济，不会快速退出，当然，相比此前更宽松的货币环境概率也比较小，主要是防范风险。如果把放在住房市场上理解即是，不用太顾虑没钱，但也不要担心流动性泛滥，稳步回归正常是趋势。
第二句，牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，坚持稳地价、稳房价、稳预期，保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性，实施好房地产金融审慎管理制度，完善金融支持住房租赁政策体系。
这句话不用过多解释，应该说在近几年的货币政策报告中都提及到类似字眼，说明金融政策对房地产的态度是一贯的，现在我们看到的状态，基本上也是2021年的状态，但对于实际管控中会有一些打补丁措施，比如对经营贷、消费贷流入到楼市的管控方式还会继续优化，其目的还是强化“房住不炒”，确保住房市场平稳。这里需要特别提到一点，国家前不久提出了要解决大城市住房突出问题，其中有一条就是大力发展租赁住房，央行在此时报告再次提及，从金融上给予支持，意味着我们的租赁市场发展将提速。由此可见，如果我们买房是用来住的，问题应该不大，但炒房行为仍然会受到政策抑制。
第三句，要高度警惕居民杠杆率过快上升的透支效应和潜在风险。
有数据显示，有1.7亿的90后不但没有存款，还平均负债12.7万元，他们除了日常消费外，其中有一项重大负债就是房贷。央行在本次报告中也提到，我国居民杠杆率上升项目里，排在第一位的就是房贷。即便先不说工资3000-5000元/月的年轻人，就是以经济发达的华东地区为例，按金融专家沈昕分析，浙江上海的居民杠杆率均超过83%。相比发达国家60-70%的负债率，我们整体的负债增长空间已然不大。一些地方负债率降的可能性倒是不小，如前不久央行划定的“房地产贷款5档红线”，看似银行针对开发商，其实，房贷额度收归大行且一些超标银行额度下降，对购房者而言，整体房贷额也会相应缩减，这也可以解释为什么最近几大楼市热点城市房贷利率不降反升。可知，央行报告说警惕居民杠杆率上升过快是有深意的！
透过央行的报告可知，2021年楼市货币宽松环境肯定不如2020年，但并不是说立马就收紧，应该会有一个过程。在这样的状态下，楼市分化是必然的，就业机会多、人口吸引力强的城市，楼市相对坚挺，核心地段起码是如此，调仓换房（置换成好地段、好房子）还是适宜的，但对于三四线以下城市来说，我们就不能盲目乐观，对购房者而言，买房自住可多看多比较，注重性价比，至少不用那么着急，但如果还想炒房，就应慎重了，各方情况看，都越来越没余地。
