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古原: 房产税试点已定,到底会带来什么影响呢?

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房产税会不会降房价呢?

房产税可以降房价。一处房子,如果持有成本增加,那肯定是要降价的。

首先要降的就是名义房价。

比如,原来没有房产税时,这个房子卖500万,现在每年要交2万的房产税。

那买家不是SB,他的出价就要降低,因为每年都要增加支出。

比如,买家可能出价400万,因为他算一算未来几十年每年要交2万,算下来,还是500万的总价,但这时,出售方的收入就会减少100万。

这一百万被政府收取了。

但买家就沾便宜了吗?没有。大部分购房者是需要银行贷款的,相当于每年增加两万元的还款。

名义价格的下降,不过是首次支付的钱减少了而已。

其次呢,房产税会减少购房者的数量,增加卖房者的数量。

既然存在持有税,那购买房子出售和出租的收益都会降低,用于自住的也会减少。

比如,美国人可比中国人富多了,美国的房子也比中国要便宜,比如美国德州,平均房价(一栋)才16万美元左右,但美国人拥有住房的比例才60%左右。

为什么,因为有房产税啊,既然持有成本这么高,租房他不香吗?德州的房产税在美国算比较高的,3%。

这就减少了购房者的数量,需求减少,那价格自然就会下降。

有人要说了,多套房征收,不会产生这个问题。

小范围多套房征收,确实对房价影响不大,重庆上海的房价可没有见跌。

原因很简单,因为买的人没有房产税,那他买你一套房业主的,还是多套房业主的,对他来说是一样的,他出价是一样多的。

如果征收范围大,短时间内会增加一部分抛售者,形成短期房价下跌,但时间一长,这个影响就将逐步消除。

房产税会提高租金

有人说,有房产税不要紧,我提高房租,提高房价就可以了,税就可以转移到租客那里,转移到购房者那里去。

这种理解是错误的。

因为税收只能向供给方转移,不能向消费端转移。

比如,深圳就是有二十万套可用来出租的商品房,租客的数量就是这么多,那供需没有发生变化,出租方的成本增加,并不能导致需求方出价增加。

如果供给方的成本增加,就可以随便增加价格,那所有的企业只要加价就好了,没有企业会倒闭了。

但房产税确实在某些情况下会使得房租增加。

这是一个长期现象,因为房产税使得市场上投资房产的人减少,使得空置的住宅减少,那供给减少的情况下,需求没有发生变化,那这时,价格会上涨。

所以,我们看到日本、美国房子的出租收益都挺高的。

因为供给者减少,租房客增加。

所以,对于无房的人来说,你也不要高兴太早,因为你并不是收益者。

炒房者也是供给者,他们多购置房产,就为市场提供了出租房,降低了出租的价格。

如果一线城市每一套房都是自住房,那你想在一线城市租房住,那就是天价。因为没有人有多余的房子租给你,那就是一房难求。

同时炒房者也是降低房价的人,因为当房价上涨到一定程度时,炒房者会出售房产获利,他们出售这一举动就增加了市场的供给,降低了市场的价格。

如果市场上没有人有多套房,那新房上市时,就不会面临二手房的价格竞争。

但租房的人如果增加很多,又会刺激部分人买房投资,因为租金收益增加了。这时他的目标改变了,不是指望房产升值,而是希望通过租金获利。

放到中国来说,那就是城中邨住宅会成为受益者,他们的租金会在商品房投资者数量的减少下,获得更高的收益。

当然,更有可能出现的问题是,经济下滑、租金过高,导致年轻人离开大城市。

因为工资也不会因为你租房成本高就上升,成本无法决定价格。

所以,不能做出简单的判断,要看整个经济的走势如何。

房产税会使房子失去储蓄功能

中国人喜欢买房子,是因为中国的房子具备一定的储蓄功能,有对抗通货膨胀的能力。

如果你在二十年前、十年前,将积蓄用于投资一二线城市的房产,再差,你都比把现金放在手上好。

这时,你大概率能享受到城市化的红利,还可以有效对抗通货膨胀。

所以,中国有钱人在近几十年来,尽可能减少现金,增加房产,原因是房产是他们的储蓄。

在法币长期通膨的状态下,人们只能通过这种方法保存财富。

如果长期征收房产税,那就没有人把房子当储蓄了,因为这是一个不一定会增值的产品,那就使得人们减少了一个保存财富的手段。

而储蓄越困难,资本就越难以形成。

很多老板手上多套房,这些房还在他碰到经营风险时,可以换成钱投入到生产中,而如果消灭其这一手段,这意味着消灭很多企业的后备资金。

房产税会导致负房价

很多人以为,降房价后,你就可以买房了。

这是非常天真的想法。

我们假设,北京二环的房,现在降成十万一套,只有十万套,北京两千万人,请问,价格降成十万了,你就能买到吗?凭什么两千万人竞争,你就能胜出呢?

更可能的原因是,价格十万一套,一年收十万的房产税,你买吗?

如果是鹤岗这种地方的房子,则有可能直接变成负价格。

鹤岗有不少房子是四万块钱一套,假设一年的房产税是5000块钱,那他这个房子要卖出去是什么价格呢?

中介要收一万的佣金,买家算了算,二十年,我得付十万元,这房子我只能出五千块买了。

交易价格是5000,中介要收10000元,那作为卖房的人,他得出五千块钱,才能把房子卖掉。

他会不会卖呢?当然会。

因为放在手上,一年还要出五千块。

而我只需要一次性出5000块,就可以把这个包袱甩了。

不要觉得奇怪,日本在非中心城市的区域,大量的房子就是负房价,房东要把房子卖掉,往往需要出一笔钱,也就是负价格,因为持有有成本。

如果有一天房产税普及了,四线城市的房子要贴钱才能卖出去,那感觉一定很酸爽。

房产税会导致高层公寓成贫民窟

公寓本来就是低价值资产,因为他的水电费为商水商电,很多还不通燃气,交费税费奇高。如果再加上房产税,那就会使得公寓的价值进一步降低。

新公寓还好一些,如果时间比较长的公寓,那业主能维护公寓价值的动力都将失去。

因为持有成本大幅增加,让业主投钱改善整个公寓的状况,比如维修电梯,墙面翻新等,都不会带来明显的收益,那业主会倾向于出售而不是改善状况。

有可能公寓会在房产税的压力下,成为价格低于小产权房的物业。

因为小产权房,可是民水民电,还没有房产税,可比公寓要香多了。

既然都没有升值的空间了,比较出租价值的话,公寓就不如小产权房了。

房产税预期会使得地产业雪上加霜

房产税虽然公告要试点,但一直没有公布规则是什么。

试点地区的房地产税征税对象为居住用和非居住用等各类房地产,不包括依法拥有的农邨宅基地及其上住宅。土地使用权人、房屋所有权人为房地产税的纳税人。

我从这句话里猜是试点每套都征的房产税。因为,如果是重庆上海糢式,扩大试点就可以了,没有必要这么郑重其事。

在试点方案没出台之前,所有人恐怕都会猜一个问题,到底是多套,还是单套?

那怎么买房呢?只能先等等了。

假设出台的是一套起征的糢式,虽然叫试点,但马上就形成一个预期,那其他区域的购房者在这一预期下,要不降低出价,要不就选择观望。

假设出台的是多套起征、自住免征的糢式,那也会让全国购买第二套以上住宅的消费者止步,因为不知道是否会全国推广。

而现在大量的房企就面临销售不畅,回款困难的情况,这种试点,恐怕对地产商是一个很大的打击,搞不好引发倒闭潮。

我之前的预判,我会不会推翻呢?

不好意思,我还是坚持过往的判断。

因为我看到这个新闻出来后,很多人在狂欢,如果是多套房规则,那以上影响都将不存在,如果是每套房规则,这些狂欢的人到时会跳的比谁都高。

责任编辑: 李广松 来源:古三古四 转载请注明作者、出处並保持完整。

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