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今天下午，一个朋友问我：
150㎡的次新大三居，中介说400万就能成交。值不值得买呢？
凭第一感觉，我还以为是某个远郊区的房子，谁知，竟然是大名鼎鼎的亚洲第一社区天通苑。
这套房子，如果真的400万能成交的话，折合单价只有2.6W多一点。
要知道，这里可是北京的北5.5环，交通便利，配套齐全。这房价，可以说是非常良心了，简直是刚需的福地。
而事实上，天通苑的房价一直就是如此。
天通苑社区，占地面积48万平方米，规划建筑面积600多万平方米，常住人口40万人，相当于欧洲一个小城市的人口体量，属于名副其实的亚洲第一大社区。
然而，第一社区的房价，却屡屡跑输大盘。
2016年下半年，北京房价暴涨，到2017年3月，全市平均涨幅112.6%，部分地段好的楼盘涨幅140-150%。
但是，天通苑只上涨了80%左右。
目前天通苑的房价，均价大致在4.2-4.4W左右。最高的，能达到5W多点，最低的不足3W。连大兴天宫院都不如。
这让大多数人很困惑：
天通苑这个地段，离西二旗、上地、五道口、望京都不远，去市里也是相当方便，关键是，配套也不差。
那为什么房价却这么低呢？
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个人认为，主要有以下几个原因：
一、楼盘体量太大
天通苑被称为亚洲第一大社区，这个名称绝对不是盖的。从名字上，你就能看出一二。
小区分天通苑、天通北苑、天通东苑、天通西苑、天通中苑5期，每期又分为不等的若干个区，由板楼和塔楼组成。
更NB的是：整个社区横跨5号线天通苑南、天通苑、天通苑北三个站点。
如此巨大的社区，必然是抛盘者众多，这就导致交易价格上不去。行情到来之时，盘子太大也很难涨上去。
卖房时，必然也是一场灾难。几百套的挂牌量，你好好想想，什么时候才能轮到你？
二、物业差、品质差
天通苑人口密度太大了，尤其西苑三区好多20层以上的塔楼，还是一层N户的那种。
而且社区大户型居多，好多150平米以上的三居室，前几年ZF没有打击群租房的时候，很多业主都把房子分割一下，当群租房出租。租户多了，管理起来自然就很难。
17-18年那会儿，小区里经常脏水横流，垃圾遍地。这几年，随着群租房被整治，小区环境稍微好一些了，但和正规的商品房比起来，还是不太行，毕竟人多难管理。
另外，这个社区基本上都是塔楼，楼间距小，采光差，而且大多都是两梯多户，户型也贼差。
再加上小区有不少房子到目前为止仍是一类经适房，交易时税又多，价格怎么能上得去呢？
三、无学区概念
当然，最重要的一点就是——无学区概念。
学区的加持对一个楼盘来说有多重要，大家去看看东西海的老破小就明白了。
其实，东西海的很多老破小，居住环境比天通苑差得多，但人家房价依旧贼高。说到底，还不是因为学区嘛。
如果把天通苑平移到西城，估计房价分分钟能上10W+。
所以，天通苑不是价值洼地，北京也早已没有价值洼地了，有的只是永远的价格洼地。
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永远的价格洼地。
我相信，不少人看到这句话可能瞬间就急眼了。
当下正火热的“回天计划”你一字不提？
这么多利好你看不见？
凭什么说天通苑是永远的价格洼地？
很抱歉，回天计划我早就关注了，但我依旧认为，这对提升房价没卵用，因为它只是针对基础设施提升的。
还是那句话，教育起不来，产业起不来，房价就甭想上去。
而教育的提升，短期内又看不到希望。
所以，指望天通苑能保值增值的，我劝你尽早放弃。不过，纯上车的刚需倒是可以考虑。
虽然有着诸多问题和缺陷，但价格便宜是天通苑的最大优势。400万能买150平大三居，诱惑力还是相当大的。
整个北城，六环内，估计也就这里能实现了。
