来源：five-wood.com
盛按：据报道，近来多达300多楼盘业主采取强制停贷，以逼迫开发商复工。这显然是开发商的违约导致的。然而这不是偶然出现的，不是个别开发商违规使用资金所能完全解释的，这是一个系统性问题，是去年就出现的房地产市场萎缩的进一步恶化。而以土地为中心的大陆中国的经济增长模式，将会因房地产市场的衰退，而导致经济增长的瓦解。房地产市场自身并不是经济的火车头，而是整体经济增长的外在表现。重点是，自去年以来，本文所说“瓦解中国奇迹”的“不受约束的权力”并没有削弱，反而以“防疫”为名加强限制人们的行动自由，进而限制了推动经济运转的交易活动；更加上这种不受约束的权力的“防疫”措施具有突然袭击性质，会造成经济预期的不稳定。这是大陆中国经济继续衰退下去的制度性因素。我在这篇去年写的文章中指出，“经济放缓又会直接妨碍城镇化进程，使土地价格进一步下降从而瓦解现有金融－财政机制的核心机理，金融财政危机就要来临。而这又会对实体经济造成冲击，使整个经济陷于滞胀之中。经济衰退也不会很远了。也许在两年之内就会出现。”不约束权力，其它方法只是小打小闹。（2022年7月19日）
盛按：据报道，李克强提出2022年将退税、减税2.5万亿元，很好。然而若要扭转经济颓势，这只是小打小闹。如果不受约束的权力随意侵犯企业产权，陷企业家于囹圄，禁止对某一产业的进入，消灭某个职业，突然让某一类商品下架，不仅直接带来对经济当事人的重大损失，而且造成经济预期的不稳定和产权安全的不确定，由此会调低对企业市场价值的评价，调低投资回报的预期，这会数倍抵消降低一点税率，降低一点利率的影响。本文写于去年10月份，对上述问题做了详细讨论。（2022年3月8日）
房价下跌的警示
有消息说，不少城市，如苏州、太原、昆明等的房价下跌，跌幅在3%以上的有开封、邯郸、抚顺、德州等城市。作为总体的趋势，中国房地产测评中心的《2021年8月中国城市住房价格288指数》显示，新房价格指数环比下跌0.09%，被视为在连续7个月上涨后的首次下跌。这显然不是偶然的。在此之前，已有先兆数据。据国家统计局，2021年1~8月份，房地产业购置土地面积和价格持续下降，8月份分别同比下降10.2%和6.2%。土地是房地产的主要“原料”，价格和数量双降显然是房地产市场需求下降的重要反映。这是中国经济的一个重大预兆。
说来话长。诺奖得主刘易斯说，现代经济的发展依赖于工业化和城镇化。暂且不说工业化，单说城镇化，它为经济发展带来巨大需求和动力。中国由于实行了多年的计划经济，城镇化率从1960年的19.8%降到了1978年的17.9%，改革开放以后，尤其是二十世纪90年代后半期以后，城镇化有了长足的发展。城镇化既带来了巨大投资，又因集聚程度的提高而加速了市场制度及需求的扩展，极大地提高了金融、商业等服务业和工业的效率，又使进城农民因改变产业而收入大增，并因购物方便而永久性地大幅增加需求，又由于产业的繁荣和居民的涌入而促进对城镇化的进一步需求，如此这般，导致一个城镇化和产业化互相促进的良性循环。到2020年，城镇化率已经达到64%。可以说，改革开放以后的中国经济高速持续增长，主要依赖于城镇化进程。
而要实现城镇化，就需要对城市基础设施和城市服务功能进行投资。这需要巨额投资。在这方面，城市政府以批租的形式出售土地多年使用权，将土地这一要素市场化，是一个关键性的改革。经多年的演变，形成了比较成熟的土地融资和运作模式，即政府以土地作抵押到银行贷款，银行以土地城镇化后的升值预期为基础贷出资金，政府用贷款进行土地的一级开发，再以招拍挂的形式向开发商出售土地，以获得升值的收入，用以归还银行贷款，以及进行进一步的土地开发。开发商也可以以购买的土地为抵押向银行贷款，然后进行二级开发，最后出售商品住宅、写字楼、商业设施或工业厂房，以赚取收入，并归还贷款。普通消费者以购买的住房为抵押获得银行贷款，然后在以后的十数年或数十年分期归还银行贷款。
这一融资模式不仅使得城镇化进程顺利展开，而且本身构成了当期经济的重要组成部分。按已有的城镇化率平均每年增加1.4个百分点估计，我国每年新增城市人口约2000万人，由此引起的对城市市政基础设施的巨额投资，每年城市新区的投资约2.5万亿元；如果每年增长5%，到2035年将为6万亿。这显然是最大的单一产业投资，并且稳定持续。
图1市政基础设施投资的增长（亿元）
如果广义来看，2017年，围绕着城镇化的基础设施，包括交通运输、仓储和邮政业，水、电力和燃气生产和供应，水利、环境和公共设施管理业，居民服务和其他服务业，教育，医疗，文化体育，公共管理和社会组织，以及建筑业，总投资约为21.5万亿；如果考虑商业性配套的城镇服务功能，包括批发零售，住宿餐饮，金融，租赁和商务服务，总投资约为3.7万亿；房地产的投资则为14.6万亿。这几项投资加起来，共约40万亿元。占当年全社会固定投产投资的62%。如此巨额的投资资金，加上运营的资金，使城镇化需求构成了我国金融体系融资的最大部分。据《中国金融年鉴2019》，2018年上述围绕城镇化的各产业的银行贷款高达667838亿，占当年总贷款余额的48.2%。据国家统计局，2020年，与广义城镇化有关的产业占GDP的比重，保守估计约为48%。
图22017年广义城镇化基础设施投资（亿元）
而如前述，实现如此巨大投资的融资机制，是以土地为抵押的，以金融市场化为基础的融资机制。其中有两个要点。一个是土地价格必须持续上扬，一个是融资成本必须由市场决定。而现在看来，土地市场的价格开始了下降趋势，第一个要点就不复存在。对于银行来说，只要房价下降，它们贷款的抵押物价值就会低于贷款额，一旦借款者违约，银行就面临亏损；对于开发商来说，房价下降意味着市场前景暗淡，按照现有成本就会减少利润或亏损，也就缺少继续投资的动力；对于地方政府来说，房价下降导致的土地价格下降，也会使它们无力偿还银行贷款，甚至使它们的财政破产。尤其是这些年，银行对土地价值的估计是按照预期升值估计的，例如2014年，平均每亩土地抵押贷款约140万元，而同期出售土地的价格约为每亩129万元（根据余靖雯，王敏和郭凯明（2019）的数据计算），银行对土地的估值高于同期的地价。一旦土地升值低于贷款利率，地方政府就无力偿还贷款。
