联准会今年来连续升息已造成美国房市冷却，但这正是Fed要的效果，而非失误。（美联社）
联准会（Fed）今年来连续升息已造成美国房市景气下滑，但这正是Fed要的效果，而非失误。房市降温可能有助美国未来一年减少经济活动，并压低通膨。
华尔街日报记者蒂米罗斯（Nick Timiraos）撰文表示，通膨的顽强令人猝不及防，迫使Fed今年政策转向，一连升息七次，把联邦资金利率目标区间调高到4.25%到4.5%，美国30年期房贷固定利率也跟着从3月的4%左右升到今秋的7%；近期回落到6.3%。另据房贷银行家协会（MBA），购买中位数价格房屋的每月须缴房贷金额已比今年初大增43%。
较高的利率会抑制支出、企业聘雇与投资，进而控制通膨。对利率敏感的房地产业往往首当其冲，但今年房市降温的速度和程度，让长期市场参与者也感到震撼。
1978年进入房贷产业的巴恩斯（Lou Barnes）表示：“这大致是我看过最严重的利率震撼。”他还告诫，升息的效果尚未完全发挥。
然而，这可能对压低通膨带来强而有力的效果。在先前租金和房价大涨下，居住项目也大幅度推升通膨。在美国，居住项目占消费者物价指数三分之一，并占个人消费支出（PCE）物价指数的六分之一，后者是Fed偏好的通膨指针。
如今美国房价下跌、租金成长幅度大幅放缓，让居住项目有望在明年大幅减少对通膨的贡献，这是Fed官员预期明年底的通膨年增率降到3.1%的原因之一；相形下，当前的通膨率落在6%左右。
房市买家近来屡屡展现观望态度，而已锁定低利率的卖家出售房屋的理由也不多。11月成屋销售连10个月下滑，改写史上最长连跌纪录，而房利美和高盛的经济学家预测，明年成屋销售将不到400万户，比2006~2011年的房市泡沫破裂的水准还低。
租金成长也已趋缓，因过去两年创建家庭的热潮似乎告一段落、公寓新户供给达到40年来高点。
RealPage房市经济学家帕森斯（Jay Parsons）指出，租屋需求通常会在春末进入大学毕业季时增加，但今年却没发生，“我们从没见过这种情况，就业成长如此之快，但任何类型的居住需求却这么低”，可能是因新冠疫情“提前”释放未来的需求。
这可能也会连累家用电器、翻修、搬运服务等产业的需求。例如，Mt. Diablo Landscaping业主迪亚波罗（Dan Diablo）说：“现在没人花2万或3万美元进行露台翻新”。
