美国房地产市场今年年初出人意料的强劲销售扭转了房价数月以来的下降趋势。这种急剧变化的背后原因，就是抵押贷款利率的变化。
据金融利率发布平台“银行利率”（Bankrate.com）网站公布的数据，经季节性调整后，2月份全美房价上涨0.16%。这是自去年5月以来最强劲的单月涨幅。现在的房价比去年6月份的峰值低2.6%。
在美国50个最大的房地产市场中，有39个城市的房价在2月份出现上涨。与去年11月相比，这个转折可谓迅速。在当时的50个市场中，有48个市场的房价在下降。
这种迅速变化的背后，是抵押贷款利率的大幅波动。30年固定利率抵押贷款的平均利率，从2022年初的历史最低点开始上升后，到6月份已经从4%左右上升到略高于6%。这导致了房屋的销售放缓，房价也随之下降。到了2022年秋天，利率一度飙升至7%以上，房价开始更快地降温。
然而，在12月和1月，抵押贷款利率开始回落，一些购房者迅速抓住了这个机会。根据全国房地产经纪人协会（National Association of Realtors）公布的数据，2月份的现房成交量——此前于12月和1月签订的购房合同——大幅上升了14.5%。
全国房地产经纪人协会（National Association of Realtors）的首席经济学家劳伦斯·云（Lawrence Yun）在2月份的销售报告中说：“由于意识到抵押贷款利率的变化，购房者们正在利用每一个利率回落的机会。”
然而，房屋价格的变化也因地点而异。提供房地产软件、数据与分析服务的“黑骑士”公司（Black Knight）的数据显示，迈阿密（Miami）继续保持了房价涨幅最大的地位；在价格较为实惠的中西部房地产市场，如辛辛那提（Cincinnati）、俄亥俄州哥伦布（Columbus）和克利夫兰（Cleveland），房价涨幅也颇为可观。
与此同时，在过去几年中房价涨幅最大的一些城市，价格却在下降。这些房地产市场包括：德克萨斯州的奥斯汀（Austin）、拉斯维加斯（Las Vegas）、盐湖城（Salt Lake City）、西雅图（Seattle）和旧金山（San Francisco）等等。
虽然抵押贷款利率的变化，是全美范围内房价出现转折的主要驱动因素，但供应紧张也增加了房价上涨的压力，尤其是在买家新春需求暴增的情况下。
“黑骑士”企业研究战略副总裁安迪·瓦尔登（Andy Walden）在一份新闻稿中评论说：“不幸的现实是，库存供应稀缺是如此多的房地产市场僵局的根源，但它并没有得到任何改善。”
根据“黑骑士”公司的数据，2月份可供出售的房屋数量，连续第五个月下降到自去年5月以来的最低水平。新上市的房屋数量，比Covid（中共病毒）疫情前的水平低了27%。
瓦尔登还补充说：“虽然一些城市的房价仍在上涨——最明显的是迈阿密，该地区的价格上涨幅度是本月最大的——其原因可以归结为大量的外地人搬到了该地区。但我们看到，在那些可负担性更好和库存赤字更大的地区，房价的上涨更为普遍。”
从2月份开始，房屋抵押贷款利率再次上升，然后在3月份略有回落。其原因是市场对美国银行系统的担忧，因为有多家银行倒闭了。
然而，对房屋的需求，似乎并没有被银行危机所动摇。有消息称，房地产经纪人报告说，在开放日看房的人仍然络绎不绝。“黑骑士”公司仍预测，在今年剩下的时间里，房价将再次走低。但如果供应量继续下降，竞争仍然激烈，那么房价可能就不会有太大的下降幅度。
