房产专家揭秘六亿幢内情;对赌中央政策,许家印、王健林赔惨;70年产权大限将至,传两套解决方案。(《菁英论坛》提供)
中国的房地产市场一直牵动各方关注,最近网络上流传中国房地产市场的几个新常态,包括不少城市当月新增库存是当月去化量的2倍以上,以及买方砍价越砍越多,有的买方一上来就30%~50%的直接砍。专家预计今年二手房成交价格跌幅明显大于10%,今年卖房的人大部分会亏钱离场。
另一方面,最近的数据显示,2022年中国法拍屋的数量达到200万套,比五年前增加了200倍以上,比疫情之前增加了4倍。在香港股市的恒生指数中有一个中国房地产指数,三年来跌掉了差不多80%。
中国房地产市场关系到每一个人,中国人70%的财富都在他的房子上,如果房价跌下来,老百姓的财富就要大幅度缩水。那么中国房市现在到底是什么情况?未来又会发生什么样的变化?
房地产大佬赌错中央政策陷入绝境
电视片独立制片人李军在新唐人《菁英论坛》节目中表示,中国大的房地产公司已经到了日子最艰难的时候,房地产两个龙头企业都面临资金危机。在住房领域,许家印因为一直欠债,在5月12号收到了法庭的执行通知,要求他交很多费用,包括分红、罚款、违约责任以及一些相关费用,加起来60亿。如果许家印不交这个钱,他有可能沦为“老赖”。一个中国房地产龙头企业的老板走到今天这个地步,可以看出这个行业的一些基本状况。另外一个是商业住房领域的龙头企业万达,最近申请第三次IPO又失败了,王健林也很沮丧,因为如果万达可以上市就能回笼很多资金,万达现在的资金也非常困难。整体上今年中国房地产企业的资金已经到了非常紧张的地步。
根据央行数据,今年一月份,房地产新增按揭贷款2500多亿人民币,比2022年同期下降了将近2/3,2022年一月份的数据是8400多亿。二三四月份继续下降,最新数据是四月份同比再降了2000多亿。房地产商现在的资金回笼情况比2022年少了这么多,可以想像它们的资金困难到什么程度。
中国房地产专家黄大卫在《菁英论坛》中表示,王健林跟许家印经济困难到破产,与他们在2018年前对赌中央政策有直接关系。2008年次贷危机之后,中国经历了一个长时间的房地产低谷,到2012年2013年的时候,出现了一波旧城改造,棚房改造,开始大面积的升级换代城市里的原有房产,这就新增了很多需求,导致中国房地产随后有一个非常大的牛市发生。然后到2015年2016年的时候,就发生了经济危机,国内叫股灾。之后王健林跟许家印就赌定,中央会有一个大的政策出台,所以他们最后的疯狂扩张是在2016年之后发生的。因为他们此前从2012年2013年有一个大的发展,原因是当时他们赌对了中央或者北京会在经济危机时出手救市,而且会以房地产作为拉动经济的一个主要引擎,所以2015年2016年经济危机之后,他们就赌中央会继续发展房地产。然而到2018年中国陆续出台了一些调控政策,他们一下子就整个懵了,他们之前的所有扩张是来自于对中央政策的一个判断,他们觉得,上次他们能够翻了十番市值的主要原因是抓准了时机,那现在是他们赌输了。
其实当时有一个叫做商业地产去库存的这样一个运动形式,实际上他给你一个逃命的机会,让你们这些开发商把过去十年累积的过剩产能的商业地产、工业地产尽快脱手。但是王健林跟许家印的判断还是停留在胡温时代的这种叙事模式,他们觉得未来经济不行了,中央肯定会把房地产搬出来,但是他们这次可能判断错了,所以他们的一个扩张之后,就很快陷入债务危机。而且最主要是中国在过去十年,它不太允许房地产企业的融资,例如在国内上市融资,这个非常困难,其次贷款也非常困难。所以他们就向外发行了很多高利息的票据,我们看到普遍在12.5%,最高的我看过是25%,但一般房地产开发公司的正利润,一般来说我们觉得不应该高于15%。所以他只要一个项目拖了两三年,在市场销售一慢下来,基本上就可以说,这种票据是压死骆驼的一块大石头,就整个大石板把他们压垮。