中国大陆买房与美国有很大的不同，因此中国买房人务必了解清楚。
文：Jason Tao・湾区房地产经纪/整理：李欧
今天这一集要给大家带来一个新的单元——“美国地产常识篇”，顾名思义就是一些美国房地产相关的知识介绍，比如美国买房的步骤、各种抵押贷款的规则、美国房型、美国看房注意事项、卖房策略等等，这一系列的话题，都是一些我们在美国投资房地产要知道的问题，也比较没有时效性，希望让大家在以后，任何需要用到的时候，都可以透过“美国地产热点”频道找到这些信息。
第一集“美国地产常识篇”，就要先来看看中国和美国，两国在买房制度上的差异。为什么要谈中美两国的房地产差异呢？因为我发现，现在从中国移民到美国的人特别多，不仅是这近十几年来，更是在疫情之后，中国人更是想方设法的要移民美国，有钱的人用投资或开公司的方式到美国，钱不够的就用走线的方式，从南美洲走进美国，所以现在各种走线者的新闻、分享、甘苦谈，每个人都有一段故事。不管如何，来到美国，找地方住，甚至以后买房都是必须的，因此今天这集就先来谈谈中美两国的买房差异。
首先，我要先感谢，今天的内容主要是由旧金山湾区的房地产经纪人Jason Tao先生所提供的，如果想要他的联系方式，可以在视频的介绍栏里找到他。
由于中美两国在房产买卖过程中的不同特点，刚从中国大陆来美不久的买房人，经常会按照在中国买房的经验去思考，这样就会造成很多误会，比如买到的东西是完全不一样的、计算面积的方式也不一样、房产的来源也不一样、房地产的中介也非常不一样，因此这部分的差异很有必要先了解清楚。
一、美国买到的房产不一样
第一个要说的就是买到的房产是不一样的，在中国大陆买房，买的就是房子这个结构，土地不包括在内，土地属于政府的。原则上讲政府是把土地租给房主，租期为七十年。所以，现在中国国内正在讨论租期到期以后，土地怎么办的问题。而在美国买房，买到的是房子结构和土地，以及地下资源，包括土地的矿产，有的房子靠山或者靠水，很可能山和水的一部分也归房主，当然这是以独立屋为例，如果是公寓，未必是这种情况。
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另外，现在也有很多中国人喜欢买美国农场、牧场，几英亩、几百亩的土地，当然土地上的水源、矿源也都是属于地主的，除非一些例外情况。另外，拥有房产之后，也要善尽维护之责，在美国的社区里，尤其是独立房的房主，要特别留意打理院子，很多的城市有规定，如果放任前院杂草丛生，房主是要被罚款的，也是希望大家都尽到一份为社区街道，维护整洁美化的义务。
二、房子面积的计算方式
第二点不同是，房子面积计算的方式不同。在中国大陆，房子的面积包括居住空间、阳台、车库等；而在美国，房子的面积只包括居住面积，不包括阳台、车库，或者是公寓的公共空间，有的房子有地下室，通常也不包在面积里面。
以美国独立房来说，面积要看两个地方，一个是居住面积，另一个是地块面积，也就是Lot面积，这就是整个土地的面积。而且，中国是使用平方米作为面积单位，美国是平方英尺，一平方米等于10.76平方英尺，一平方英尺等于0.093平方米。
三、房产证明不同
第三个不同是，产权的不同。在中国大陆买房，过户后买方会拿到一份房产证，所以有些大陆来的买房人，在美国也问什么时候拿到房产证。其实在美国是没有“房产证”的。那怎么证明这个房子属于你的呢？
在美国，交易过程的最后，卖方会签一份房产转让契约给买方，但是买方当时拿不到，这份文件会送到县政府去登记，登记结束后由政府寄给买方，大约在过户之后的两到四周的时间内，会寄买方手上。
但是，这个文件实在很不起眼，不太清楚内容的人，很可能会把寄来的这份文件当成垃圾扔掉。这个文件正本就一份，遗失了就不再补发，不过也不用太担心，因为政府有记录，所以不会因为你没有这份文件，你就无法证明你是这个房子的主人了。
四、销售房源的不同
第四点不同是，销售房源的不同。在中国大陆，大部分房源是新房，二手房市场不是非常完善。当然，目前也在不断完善的过程中。而且，在中国没有统一的房产销售平台；在美国，房源主要是二手房，当然也有一些新房，但是新房主要是透过建商或中介去进行销售，没有明确的一个平台。
但是，美国在二手房市场有健全的MLS房源平台，一般来说一个地区都有一个MLS平台。卖方的经纪会把房子放在当地的MLS平台上，而买方的经纪就可以看到，甚至可以看到不同地区的房子。
除了，MLS可以找房，几个全国性的线上房地产公司，也有他们自己的房源平台，知名的像是Zillow、Redfin、Realtor.com等之类，在上面都可以看到很公开透明的房源资料。当然美国也有很少部分是私下委托经纪人卖房，主要是出于隐私问题，或者是经纪人已经有很明确的买家，或者是屋主不想让一大堆人进到家里面来看房，这时候就可能会采取不公开的形式来卖房。
不过，大部分新房不在这些公开平台上。如果想在美国买新房，要么是自己找，要么就是透过房地产经纪去找，他们可能会在当地熟识一些开发商。
五、交易过程不同
第五个不同是，交易过程不同。在中国房产交易相对简单，但是在美国，房产交易过程可以说复杂且严密，为了确保过程的公正性，并且为了买方在买到房子后没有风险，交易过程是在一个中立的过户公司进行的，在英文中叫做Escrow Company（托管公司）或是Title Company（产权公司），有些地区两种公司会分开，但是有些则会合并在一起。所有的汇款，进出资金都通过这个过户公司，这样可以确保买卖双方，在过程中发生问题后，资金有正确的归属，而且，过户公司会保证产权的完整，并且为买方提供产权保险。
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比如，如果买方买到房子后，有人声明自己对这个房子有一定的权益的话，产权保险会保护买方利益。例如，屋主如果在之前的房屋装修中，没有付清账单的话，装修公司可能就会在你的产权上放一个Lien，也就是置留权，代表他在你的产权上有一定的权益，这样就逼得屋主必须把这笔账付清了，才能顺利交屋给买家。如何去发现产权上有没有被放置留权，这就是过户公司的工作之一了。这是买家要特别留意的地方。
六、经纪人费用
第六个不同是，经纪人费用的不同。在中国，买方自己找房产经纪，经纪人的费用由买方出。所以很多刚从中国大陆来美国的人，不敢找房产经纪，原因是怕找到经纪以后要花钱。但是实际上，在美国买方经纪的费用是由卖方来付担。如果买房人在看了一段时间的房子之后，决定不买了，那经纪人就拿不到钱，也就是说他这一段时间的劳动就没有报酬，但是这个在美国属于正常现象，不必担心好像亏欠了对方。
不过，在美国买新房子的过程跟买二手房稍有不同，新房的建商也许会告诉你不用找经纪，你直接来签合同就可以了。那买方是否需要找一个自己的经纪呢？根据Jason的建议，还是要找经纪比较保障，以下有几个原因：
一个是当地经纪掌握的信息比较全面。一般说来，经纪对本地的房源比较清楚，有经验的经纪对每一个建筑商的特点也很清楚，可以为买方提供参考。可以想象的到，建筑商自己肯定不会告诉你关于房子的负面信息。比如，在美国西海岸一个城市，有个建筑商造了很大一片房子，价格也很合理，但是房子卖得很吃力，卖了好几年也没完全卖出去，原因是那块地原本是与军方相关的设备修理厂，本地人都知道很可能有污染，当然经纪也知道，但对这里不是很熟悉的人就不会知道。
另外，在买新房的过程中，买房子的合同是由建商自己提供的。合同的条款当然就会对建筑商自己有利，而可能对买方不利。举个例子，一般建筑商的合同都规定，买方如果不能按时过户，就会被按天罚款；而建筑商如果不能按时交房，却不会被罚款。当然，即使你找经纪也不可能改变这个条款，但是有些内容，经纪是可以提供参考，让买家事先能够知道一些问题，至少可以事先做准备。
例如，Jason有一次帮一个买新房的客户，在一份长达近一百页的合同里找到一个合同里边没有提到的，但是买方必须要花钱的一个项目，还有一个关于地点的潜在风险的建议。第二天客人拿了Jason的问题去找建筑商，建筑商也认可了Jason的说法，并花了很长时间跟买家解释。所以，事后这位买家很感谢Jason的提醒。
还有最后一个找经纪买新房的理由——买方不需要自己花钱雇用经纪，请记住买方经纪的钱是由卖方负担的，就算你不找经纪人，建商也不会把这笔佣金折让给买家，而且有一位专业人士帮你操办买卖过程、合约检查、问题咨询，甚至帮你争取优惠，所以何乐而不为呢！
好了，以上简要的介绍了中美房产交易中的一些显着差异，在美国买房，对懂的人来说非常方便并放心，对不理解的人就会觉得很困扰，好像徒增很多麻烦，但是实际上整个交易的过程，都是建立在保障买卖双方的基础上设计的。◇
