7月3日,海淀19年1月1日后买房家庭幼升小的录取结果出炉,详情可见后附“延伸阅读”部分。
与往年独领风骚不同,今年海淀迎来了史无前例的大调剂,尤其是超级热门学区,调剂更严重。
中一、中二、中三、人大附小、翠微等热门牛校无一幸免,通通都被调剂,几乎是对海淀所有热门学区的定点爆破。
这几乎击碎了海淀永远涨的学区信仰!
学区爆雷就像是往湖中心投入了深水炸弹,虽然幼升小已经结束了,但造成的一系列影响,才刚刚开始。
据海鲜平台的数据,在多校派位录取结果出炉的当天,就有近300套房源紧急下调了挂牌价。
我们统计了海淀各大学区幼升小结束后截止到本月21日的房源挂牌数据,发现下调价格的房源多达:
2875套。
其中,降价房源数量最多的区域,基本都集中在今年爆雷的超级热门学区片区。
北太平庄学区降价306套,八里庄学区降价276套,中关村学区降价266套,羊坊店学区降价247套,海淀学区降价229套。
数据来源:搜哥数据说房
这期间也有部分涨价的房源,但占比很小,一共只有161套房源上调了价格,跟2875套降价房源相比,几乎可以忽略不计。
在各大学区降价房源中,海淀学区的平均降幅最大,达到了3.2%,其次是紫竹院3.06%,清河3.05%,中关村3.03%。
平均降幅是什么意思呢?
以海淀学区3.2%的平均降幅为例,一套价值1000万的房子,挂牌价平均下调了32万。
而这只是平均降幅,在统计中我们发现,样本存在较大的差异,大部分房源的降幅高达5%以上。
由于网签数据具有滞后性,建委的成交数据不能及时有效的反应市场真实现状,暂没有统计。
但从绿中介的实时签约和业内同行反馈的情况来看,这段时间市场整体的体感偏冷,相比五月份之前:
很多房源都跌了5-10%,议价空间也在加大。
比如中关村、苏州桥等区域,就出现了不少“老破小”降价几十万甚至百万的案例。
改善小区集中地的世纪城片区,在近期成交的房源中,报价和成交价之间的价差:
少则百万,多则两三百万。
海淀公认最顶级的板块-万柳,最近降价几十万的房源也比比皆是,部分高总价房源,一夜之间降价了两三百万。
而万柳商圈近期在成交量方面的表现:
更是惨淡至极。
每月二手房的总成交量维持在个位数,截止本月22日,万柳商圈一共只成交了8套房源,且以低总价的占坑房为主。
万柳人气小区榜第一名的万泉新新家园,本月成交了两套58平的一居室,朝东向,中高楼层。
两套房源的挂牌价分别为810万和750万,最终的成交价只有698万和700万,单价跌至12万。
要知道,此前万泉新新家园的成交均价长期维持在15万/平左右,近半年来,最低的成交均价也要13万/平。
而在6月13日,该小区成交了一套同样是59平的一居,还是朝西向,成交总价为770万,仅短短一个月的时间:
成交价暴跌了70万,降幅近10%。
大部分区域类似的成交案例还有很多,就不再一一列举了。
从挂牌量、降价房源、平均降幅、成交量/价等数据中,就能清晰的看出,这次海淀学区爆雷,对顶级学区造成了很大的冲击。
特别是中关村一带1985年以前的占坑老破小,只有学区属性,缺少居住属性,房龄太老又失去了金融属性,很容易受学区政策影响,下调的幅度较为猛烈。
学区属性+居住属性的次新改善产品,价格都比较坚挺,虽然也是动辄几十上百万的跌幅,但本身总价高,按比例计算并不夸张。
这与我们在“米宅线下学区私享会”分享的几个学区选筹策略不谋而合。
众所周知,今年是北京史上学区需求最多的一年,东西海三个教育强区都面临着前所未有的入学高峰。
而2017年出生的17.1万京籍新生儿,并不是在今年都全部入学了,还有很大一部分9月份后出生的婴儿,需要晚一年才能上学。
2018年京籍新生儿的数量也不少,足足有14.1万,两相叠加,明年仍然会是北京的入学高峰,这也意味着明年海淀的幼升小:
大概率还会爆雷!
如果只是纯占坑需求,安全起见,近两年能不碰海淀顶级学区,还是尽量别碰了吧。
延伸阅读:
信仰破灭,海淀学区遭重锤!
来源:米宅北京
悬在海淀头上的雷,终究是炸了。
昨天下午,海淀1911后买房家庭幼升小的录取结果出炉了。
与去年“除了个别热门校因学位不足被调剂,其余大部分仍是单校”的结果相比,今年海淀的幼升小可谓异常惨烈。
绝大部分学区都出现了被调剂的情况,尤其是超级热门学区,调剂更严重,废话不多说,先看数据。
海淀学区:
鸡娃圣地的中关村三小,有几十个学生被多校派位去了万泉小学、西颐小学、十九中附小等,毫无规律可言。
据说连1911后买万柳书院的家庭,都不能幸免,要知道这可是起步门槛5000万的顶级豪宅,实惨!
PS:去年中三被调剂案例并不多,部分多校去了万泉、西颐和19中附小。
中关村学区:
超级热门校的中关村一小,出现大量调剂,大部分生源被多校到双榆树一小、中关村四小和双榆树中心小学。
中关村二小本部有部分被多校到了双榆树,连中二华清校区,也出现被调剂的情况。
PS:去年中一只有个别被多校到中四、双榆树和人大附实验,中二则非常稳。
上地学区:
今年上地实验小学1911后的生源,据说大部分能留在本部,有部分被派位到上地树村校区,极个别被调剂到清华附上地(清河五小)。
虽然上地树村校区和上地实验本部的初中是一样的,但分校终究是分校,清华附上地更是徒有虚名了。
PS:去年上地实验1911后的大部分都接收了,部分被多校到树村校区。
羊坊店学区:
今年翠微小学非常惨,大量生源被多校到七一小学、羊坊店中小、羊坊店四小、育鸿学校等,据说有超过一半生源被调剂。
PS:去年翠小部分被多校到铁路实验,其余学区基本全收。
万寿路学区:
片区内最好的五一小学本部,有大量生源被多校到太平路小学、培英小学、十一学校一分校。
育英学校被调剂的生源数量更多,也是随机派位到太平路、培英、十一一分等学校。
PS:去年五一本部和育英只有一些被多校到五一欧洲公馆校区。
八里庄学区:
人大附小本部、银燕分校和亮甲店分校,大部分生源被多校去定慧里小学、万泉曙光和人二分小学部。
八里庄学区虽然优质学校众多,多校派位却一直很混乱,去年就是如此,唯有牛小海淀实验小学照单全收了。
但今年1911后海实的生源可就没那么幸运了,几乎全部被调剂到定慧里小学和万泉曙光,甚至有大量被跨区到海实紫竹院校区。
除此之外,紫竹院学区、西三旗学区、青龙桥学区、永定路学区、清河学区等,这些二梯队或非热门的学区,也出现大量调剂的情况。
由于海淀学区太多太杂,部分片区样本不足,就不一一列举了。
其实,说句不吹牛批的自夸话,海淀幼升小如此惨烈的结果,我在去年同期就已经提前预料到了。
去年海淀幼升小的结果出炉,除了个别热门校因学位不足被调剂之外,大部分学校仍然保持了单校。
当时市面上有大量的自媒体看多海淀,说“海淀永远涨”“海淀学区yyds”,纷纷吹响进军海淀的号角。
而我持的反对意见。
今年5月,海淀教委公布了目前在校中小学生的数量,以及幼升小和小升初的预估人数,并且措辞是“前所未有的入学高峰”。
同时,海淀大幅提高了非住宅类型、四老房产、京籍无房非本区户籍租房家庭等幼升小入学的门槛。
我也及时发文提醒(海淀学区的雷快炸了)要谨慎入手海淀学区,目前来看,之前的猜想都一一验证了。
这次海淀“多校划片”很彻底,中一、中二、中三、上地、人大附小、翠微等牛校无一幸免,几乎是对海淀所有热门学区的定点爆破。
这几乎击碎了海淀学区信仰,接下来,热门片区的房价与成交量,大概率要进入震荡周期了。
而且和东西城已经实施过多轮“多校划片”,市场对此早有了一定抗药性不同,初次尝试的海淀:
可能会遭受史无前例的冲击。