继中国地产巨头恒大在去年债务暴雷之后，近日又传出另一龙头开发商碧桂园无法支付到期债券。这消息引发新一轮的中国地产股震荡和中外投资人对中国地产行业前景的担忧。
中国政府不久之前刚刚出台刺激政策，把激活萎靡经济的重望，寄托在房地产行业的快速复苏之上。在这个当口，碧桂园不合时宜的债务违约无疑是雪上加霜。
中国经济虽然体量巨大，仅次于美国，但它最大的弱点是自主能力和可持续性极低。中美贸易战之前，这些致命弊端被巨大市场这个美丽面纱掩盖了。现在，面纱被揭开，世界渐渐看到了被掩盖的真相。
但是，身在其中、受影响最大的普通中国家庭，对中国过去的和正在发生的重大事件，反而显得漠不关心。本文以恒大和碧桂园债务违约为例，分析中国大陆普通家庭正在面临的风险。
从表面上看，恒大和碧桂园即使破产，受到影响的也只是这两个开发商的最后一批购房者。因此，中国大陆普通家庭的绝大多数都不会觉得自己将要受到影响。但是，中国整体经济与家庭财富早已与房地产连为一体，而中国的房地产业内部以及它与上下游产业和金融业之间存在着一荣俱荣、一损俱损的嵌合关系。在目前和未来很长一段时间的经济低迷期，地产业局部的困境将引发多米诺骨牌效应，从而放大成为全行业和跨行业的广泛危机。
中国房地产业30年的野蛮发展，离不开大众炽热的购房需求的支持。中国家庭对购房情有独钟，除了传统观念，寄希望于房产升值以抵消货币贬值和增加资产收入是更主要的动因。
在这种普遍的社会心态下，购买住房就成了中国家庭资产保值和快速积累财富的万能药方。在当前经济萎靡时期，这种信念又多了一类信众，那就是看到希望正在消失、准备押上全部家当孤注一掷的绝望者。
但是，即使在过去楼市上行期间，这个药方也不是对所有的购房者都屡试不爽，更何况在连开发商都自顾不暇的现在。
为了看清中国楼市投资者的未来归宿，有必要对楼市的需求端和供给端做一个量化分析。
中国楼市现况分析
首先，中国楼市旺盛不衰的背后是大众永不满足的需求。几乎所有的人都被“买到房就是赚”这句口号打动了。活跃的购房者的组成结构，也从最初的仅仅为了避免通胀损失而把多余的资金投入楼市的中产家庭，逐渐演变成为了搭上房价上涨一夜致富快车而借贷炒房的投机一族。购房者中真正为了自住的占比恐怕不到1/3。
这种近乎狂热的购房浪潮带来的直接后果就是，中国出现了大量的空置房。以2013年的数据为例（中国在2013-2014年以后不再系统发布住房统计数据），比较中国和世界其他国家和地区的住房空置率。富庶的欧美国家的住房空置率在10%以下，老龄化社会如日本和台湾的空置率较高，大约在15%左右。而在刚刚步入小康的中国，住房空置率已超过20%，也就是每5套住房中就有一套无人居住。请注意，这里所说的空置房，是指已经售出但无人居住的住房。如果把已经建成但还没有出售的住房计算在内，则空置率会更高。
再来分析一下这些空置住房的持有人的构成。根据2014年的统计，虽然富有家庭所拥有的住房中有接近四成处于空置状态，但是最低收入家庭所拥有的住房同样有空置，并且空置比例达到2成。这组数据显示出一个值得警惕的倾向，那就是：中国的住房购买者中有很大比例不是出于居住需求而买房。更直白的表述是：很大一部分购房者是出于投机目的囤积住房，包括处于经济底层的家庭。
需要强调的是，以上这些空置数据只包含已经售出的住房，并且仅仅是2013-2014年的数据。从2010年开始，中国每年有至少10亿平米的竣工住房进入市场，转而成为有产家庭手中的存量房。这意味着，在上面这些空置房的基础上，又增加了至少70亿平米的住房。如果以最抢手的60-90米住房类型计算，相当于在上面的空置率之上，又有1亿个单元的新增住房成为了存量房甚至空置房。如果中国把数据公开，今天的住房空置率恐怕会更加触目惊心。
在货币贬值和通货膨胀的压力下，普通民众急于选择资产保值的方法；在竞争越发激烈、生存环境日益恶化的当下，大家急于发现并运用能够轻松快速致富的手段。这些都是可以用同理心理解的。
但是中国楼市能帮助普通家庭达到上述目的吗？
答案就藏在高空置率背后。
空置率高企的后果
当一小部分人大量拥有稀缺物品时，他们可以通过贩售这类物品获得丰厚利润。这很容易理解。但是当这类物品数量泛滥，而且大多数人都持有一定数量的库存并随时准备套现的时候，还有多少人能轻易获利呢？虽然道理同样简单，但是大多数中国的中产家庭并没有真正看明白。
