美国房地产市场现在极为缺房，新房需求大幅增加。（Shutterstock）
过去几个月里，我的专栏至少两次专门谈到，美国新房销售的情况，最近，就在8月14日的周一，我又看到消息，巴菲特出手了！他投下八亿美元买下三个美国住房建筑商的股票。今天这一集我就要来谈谈，为何巴菲特要在房市收缩期，下赌这些建筑商。
巴菲特第二季调整投资组合
巴菲特的公司伯克希尔哈撒韦公司，在今年的第二季度中做了哪些投资调整？首先他入股了DR Horton、NVR和Lennar等三家建筑商股票，同时加入西方石油公司（Occidental）和第一资本（Capital One）的股票。他还卖掉了三支股票，同时削减了动视暴雪（Activision Blizzard）、雪佛龙（Chevron）和其它几支股票。
巴菲特今年第二季新购入3支住房建筑商股票。（Shutterstock）
当然了，我这里不是专门的股市投资专栏，所以巴菲特调整的其它股票我们先不看，我们专看建筑商股票的这部分，其实这也是巴菲特这次比较特别的调整，算是他这次的投资组合中的一个亮点。
这次巴菲特花了8.14亿美元购买建筑商的股票，其中巴菲特最关注的是DR Horton这家公司，所以光是这家公司，他就买下近600万股，截至第二季度末价值约7.26亿美元。这项投资使伯克希尔成为DR Horton的10大股东之一，持有1.8%的股票。
另外，巴菲特还购买了超过152,000股Lennar股票和11,000股NVR股票。而且，这些投资是在巴菲特出售了价值数十亿美元的股票之后购卖的，虽然购买的股票相对较少，但是不难看出巴菲特现在对建筑行业的关注。
美国为何缺房？
在之前的报导中，我也多次说到现在美国缺房几百万套的问题，这不是从现在才出现的危机，早在2007次贷危机之后就开始发生了，因为上次的房地产地震中，造成建筑商不敢再多盖房，但是随着2012年开始，美国房地产行业的逐渐复苏，买气愈来越旺盛，导致市场上的二手房，也就是现房销售其实都是处在缺乏的状态。
一般来说，可售房的库存量有半年的销售量，我们会说这是一个正常的、供需平衡的房地产市场。但是，自从房地产市场复苏之后，美国房市基本都是不足半年的库存量，在一些热门的市场往往只有两三个月的库存量。
到了新冠疫情爆发，谁也没料到，竟然造成房地产的又一波热潮，大量的买家出现，三年内把美国房价推高了百分之四十几。然后，疫情中的大量印钞、补助、零利率、供应链中断、俄乌战争等等这些事情，导致去年美国的通货膨胀一度飙到9.1%，美联储只好疯狂升息对抗通胀。
让人意料不到的事，又发生了，原本大家都以为房市肯定崩了，准备抄底了！结果房市的买家还是超过供给，而且，美国经济从大家担心的硬着陆，到现在看来是一场软着陆，加上大多数屋主不肯卖房，再次加剧了供需失衡的危机。
视频：巴菲特当股东新房建商开心了！｜光这家公司巴菲特砸下七亿美元｜美国缺房的缘由｜投资移民搭顺风车【美国地产热点】第127集
住宅建筑商逆势上游
虽然房地产市场的销售量，在升息以来就非常低迷，但是今年春季开始之后，买气出现回升，大家渐渐习惯较高的抵押贷款利率，且美国就业情况良好，股市回升，消费力没有明显衰退的背景之下，需要买房的人照样买房。但是，市场上的上市房却极少，很多人只好把目标转向新房销售。
而且，这些新房在经过去年的销售低迷之后，大量的订单被取消，所以建筑商纷纷推出各种销售优惠，比如帮买家降低利率、降低房价、赠送家电、升级装修等等。因此，我们可以看到新房销售又开始回温，订单的取消率大幅下降，建筑商再度开工盖房。许多建筑商的股票，今年为止都大幅上涨了。
追踪房屋建筑商的股指，今年轻松超过了标准普尔500指数，标普500今年上涨了16.5%，但是住宅建筑商精选行业股票指数，却上涨了惊人的36.4%。DR Horton的股票今年上涨了38.8%，是该行业表现最好的股票之一。Lennar上涨36.7%，NVR上涨35.2%。
通常，新房的在市场上的份额，只有在10%到20%之间。不过，根据全美房地产经纪人协会和美国商务部的数据，今年三月份，新建房屋占市场上独栋住宅的三分之一。去年12月份这个比例甚至更高达35%，创下4年来的新高。全美建筑商协会（NAHB）的主席艾丽西亚・休伊认为，虽然市场上持续缺乏劳动力，而且建筑成本上涨，但是新房销售的增加，鼓舞建筑商继续盖房。
今年6月，新屋销售同比增长23.8%。尽管如此，新屋销售仍比周期峰值低32.2%，峰值出现在2020年8月份，当时房地产市场正在从疫情的谷底迅速回弹。
三家建筑商股价表现
我们回来看看巴菲特刚刚购入的三个建筑商，这次对DR Horton的投资，其实仅占伯克希尔投资组合的0.21%，份额虽然非常小，但毕竟也是七亿多美元的资产。DR Horton是总部位于德州阿灵顿的住宅建筑商，市值为417.1亿美元；截止至周三，8月16日的股价为122.69美元，市盈率为8.73，市净率为1.92。
巴菲特也购买了11,112股的NVR股票，占投资组合的0.02%。本季度，这支股票的平均股价是5,816.26美元。这家总部位于弗吉尼亚州雷斯顿的住宅建筑商，拥有201亿美元的市值；截至周三股价为6,147.94美元，市盈率为13.13，市净率为4.83。
再看到Lennar，巴菲特买了152,572股，本季度的平均交易价格为每股98.59美元。这家总部位于迈阿密的住宅建筑公司，市值为353.8亿美元；周三股价111.68美元，市盈率为8.37，市净率为1.42。
建筑商宁愿薄利多销
DR Horton的订单取消率在去年第三季时，高达32%，几乎三分之一的订单都被取消，可想而知建筑商当时会有多害怕，因为他们一但无法销售这些新房，就马上会面临贷款还款违约的危机。所以当时DR Horton的首席执行官大卫・欧德开始降低利润率，采取吸引买家重返市场的措施。在某些情况下，将买家的抵押贷款利率降低到5%以下。在一些社区，将价格降低5%和10%。在奥斯汀这类快速调整的市场中，一些新建社区的房价下跌了15%以上。
事实证明，这些让利手段起到作用了，今年第二季的取消率回落到18%，和2022年第一季的16%相去不远。从去年12月到今年3月这个季度，净销售订单增长了大约50%，环比增长了73%。尽管，销量大幅回温，但是DR Horton的利润还是受到影响。2023年第二季度的收入，较2022年第二季度下降了0.3%。而且，今年第二季度的净利润，较去年第二季度下降了34%。说白了，就是薄利多销的概念了，牺牲自己的利润，换取买家进场。
新房开工数据
美国人口普查局、住房和城市发展部联合公布了，今年7月份最新的住宅建设统计数据：显示私人住房开工，经季节调整后为145万2,000套，这比6月份的估计值139万8,000套，高出3.9%，比2022年7月高出5.9%。
获得建筑许可证方面，7月份的年增长率为144万2,000套，这比6月份高出0.1%，但还是比2022年7月低13.0%。住房竣工量方面，7月份的年增率为132万1,000套，比6月份低了11.8%，也比2022年7月低5.4%。
所以，从最新的数据上看起来，建筑商正在加紧开工，但是获得许可证的数量似乎有点落后，完工数量也还需要加强。此前，德意志银行就发布一份报告说，去年美国房地产市场只是在经历一场周期性的短暂危机，住房供应不足将使建筑商在未来几年变得十分忙碌。现在我们看到，建筑商的进度，还是赶不上美国住房的强烈需求。
E-B5投资移民助攻美国新房
其实，美国住房现在不仅要解决国内的需求，还得面对国际买家的涌入，在上一次报导中，我谈到国际买家重新回到市场，尤其是中国客户的需求，更是大幅暴增，而且华人特别爱买新房。有报导指出，因为美国投资移民法案的重新公布，点燃中国投资人的希望。而且，因为在农村和高失业率的地区投资，没有排期问题，因此，很多投资人都奔向了美国的小镇和农村，而投资移民很大一部分的投资就是新房建设。因为贷款利率很高，现在建筑商的借贷成本非常高昂，所以建筑商也希望透过E-B5投资移民的资金，获得较低的利率。
在几个月前，我也采访了加州圣塔克鲁兹的一位区域中心负责人，她项目就是新房开发。另一篇报导也指出，圣地亚哥的农场老板释出两块地，也希望招揽新建房的投资移民，让投资者可以一享当美国农场主人的梦想。◇
