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中产死于不动产,这个时代的悲凉缩影

在全球超级动荡之下,在灰色大周期明确袭来之后,今年的人民币资产价格一片血雨腥风——最为血腥残酷的,不是股市,而是楼市(或推而广之的不动产)。已然明确的未来时势,将对中产和中高产构成巨大冲击,这还仅是压垮中产的一个关键因子——这对绝大多数中产和中高产而言,至少意味着未来预期现金流的大幅减少。普遍性的房产占比过高和普遍性的高杠杆,这将成为未来压垮中产的另外两个关键因子。

一部中国经济史,注定会记住2023。

2023,将成为中国楼市的大祭之年。

在全球超级动荡之下,在灰色大周期明确袭来之后,今年的人民币资产价格一片血雨腥风——最为血腥残酷的,不是股市,而是楼市(或推而广之的不动产)。

从1994年房改至今,在长达近30年的周期中,中国房价曾经三次整体跌幅高达15%-20%,一是2008年,二是2014年,三是今年。

前两次(2008年和2014年)整体15%-20%的跌幅,在货币政策和购房政策的支撑之下,基本上一年至多一年半就能回补甚至超过此前的整体跌幅,在此后若干年看,那两次其实都是绝佳的捞金抄底区间。

但是,今年呢?

今年整体高达15%-20%的跌幅,会不会又是一次绝佳的捞金抄底洼地呢?

绝无可能!

今年将成中国楼市的超级拐点。

中产死于不动产,这个时代的悲凉缩影

过去30年,中国楼市整体是震荡向上的;未来5-8年,中国楼市整体大概率应该是震荡向下的。

在货币政策罕见宽松之当下,在楼市政策对购房者无比友好之当下,我为什么还做出如此悲观的判断?   

关于这个,最早去年我就做过具体分享,这是因为中国楼市的定价逻辑变了,而且是彻底变了。

• 过去若干年,我们的楼市定价模型,一直遵循成长股逻辑。

所谓的成长股逻辑,就是即便静态收益率再低(楼市静态收益率,则指年租金回报率),但是,基于城市化加速带来的大中城市预期人口增量,市场一直在给予楼市超高估值。

当然,除了这一核心因素之外,还有其他因素,比如,过去若干年地方政府绝佳的一级土地市场操盘能力(饥饿式营销),比如,城市要素资源的人为割裂(大城市与中小城市、城市与乡村之间的教育、医疗资源差距)。

另外,从人文视角而言,东亚和极少部分东南亚国家的国民,在经济发展的一定区间内,几乎都无法超越“土地和房屋情结”,比如,30多年前的日本,过去10多年的中国,还有当下的越南等。

• 现在的楼市定价模型,已经从成长股逻辑急速转变为价值股逻辑。

所谓的价值股逻辑,就是将持有收益作为核心考量标准,市场不再看预期的催化剂了。

因为,预期的催化剂,现在已经几乎不存在了——之于人口增量而言,现在,一是城市化已经进入尾声(这里面当然存在一个所谓的存量博弈命题,今天不展开讲,今天只讲整体),二是老年化和少子化的加速到来,未来的接盘侠变少了。

之于居民杠杆率而言,现在,我们的居民杠杆率已经高达63%,这已经达到30多年前日本资产大溃败前期的水平——也就是说,之于绝大多数居民而言,再想买房,也已经心有余而力不足了。   

在楼市定价模型彻底改变之后,未来的房价,整体将通过持续的震荡向下,最终将楼市的持有收益率(年租金回报)到达2%-2.5%的区间。

逻辑一旦变化,一切皆变化,且趋势难以阻挡。

所以,我们现在预判房价的中期走势(以5年为区间),大家至少应该以2%的年持有收益率,去测算你手里的房子,到底还有多大的水分,到底还有多大的震荡蒸发空间。

在楼市进入超级拐点之后,之于不同阶层而言,中产和部分中高产应该是最惨的。

以一线和二线主要城市为例,真正意义上的中产,其净资产应该在500-1000万之间,今天的中高产,其净资产应该在1000-3000万之间。

这部分人群的绝大多数,其过去阶层的攀升和财富的增长,其实主要源于三个群体:一是因房子获益的,买房子早的,且买了多套房子的,二是科技大厂和地产巨头的中高级别雇员,每年工资和激励收入100-300万的,三是小企业主,每年净利润能有100-300万,且能持续七八年的。

但是,在这一轮灰色大周期明确到来之后,上述三个中产和中高产的主流群体,其绝大多数,事实都会遭到巨大冲击。  

已然明确的未来时势,将对中产和中高产构成巨大冲击,这还仅是压垮中产的一个关键因子——这对绝大多数中产和中高产而言,至少意味着未来预期现金流的大幅减少。

普遍性的房产占比过高和普遍性的高杠杆,这将成为未来压垮中产的另外两个关键因子。

现在,我们居民财富的房产占比,平均已经接近70%,这本身就是一个奇葩的超高占比。

这一平均值,如果投射到整个中产阶层,事实占比应该更高,至少对于一线和二线重点城市是这样的——因为一线和二线重点城市,一套稍微像点样子的房子,至少也要800-1000万。

这一平均值,如果投射到整个中高产阶层,事实占比也应该接近全国居民房产占比的平均值,也就是同样接近70%,在一线和二线重点城市,多数中高产阶层的财富大头,事实也都堆砌在房子上。

至于普遍性的高杠杆,今天我们的居民杠杆率平均值已经高达63%,这对于中产而言,至少在一线和二线主要城市,其事实的杠杆率应该是超过平均值的(重点是贷款买房导致的),对于中高产而言,在一线和二线主要城市,其事实的杠杆率即便低于63%的全民平均值,至少也会高达50%。所以,如果未来数年房价持续下滑,中产死于不动产,应该会成为这个时代的悲凉缩影之一。   

事实上,今年,已经有部分中产死于不动产,部分中产和少部分中高产因为断供,已经导致了一线和二线主要城市的法拍房数量迅速攀升。

责任编辑: 楚天  来源:燕财局 转载请注明作者、出处並保持完整。

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