破案了！大波士顿房地产市场越来越艰难的主要原因，就是炒房团！
近期公布的一份新报告发现，大波士顿地区2004年到2018年卖出的房子里，有五分之一流向了私人投资者。
报告对私人投资者的定义为：
使用LLC的公司，在5年内购买3处以上住宅房产，在23年内花费345万美元或购买至少拥有4个单元房产的投资者。
尤其是当地中小型投资商，一直在频繁收购多户住宅（2-family，3-family），期望从中牟利，导致房价也一路水涨船高，经济适用房几乎“绝迹”。
报告显示，投资者购房量一直在稳步增长，占住宅销售量的23%，高于2004年的16%。
投资者常以现金买房，便于在需要贷款的竞标offer中胜出，同时大幅推高租金价格，导致低收入、有色人种家庭比例较高地区的租户被迫离开。
他们喜欢从年迈业主那里买下房产或公寓楼，这类房子的租户有不少都付着低于市场的租金。
买下后，涂上一点油漆简单翻新一下，大幅提高租金，租给完全不同的客户群，促使老租客们流离失所。
虽然波士顿现在还没出现美国其他大城市那样价值数十亿美元的企业抢购廉价单户住宅的情况，但炒房团给波士顿房市带来的恶劣影响比之前预估的要严重许多。
报告称，这些投资者要么在2年内高价脱手，要么就将租金提高70%。
他们最喜欢在低收入社区和中产阶级化社区投资，目前东波士顿和Lynn的部分地区，有40%以上的房源都流向了投资者。
租户权益组织Homes for All Massachusetts主任Chou说，
“后果很可怕，当我同事听说他们的房东要卖掉他们租住的大楼时，每个人都很反胃，因为他们知道，很快他们可能就会因为付不起房租而流离失所。”
当私人投资者在大波士顿地区购买多住宅房产时，通常只有2种结果：
1.大部分情况下，投资者会“翻修”，投入资金进行简单维修，然后在2年内以远高于买入价的价格，把房子重新投放到市场上。2002年到2022年期间，大波士顿地区房屋中大约有9%房产被翻修。
2.其他情况下，投资者选择保留房产，提高租金。
几十年来，房地产投资一直是块香饽饽。
主要原因还是美国住房短缺的现象越来越严重，意味着只要买了房，就会稳步增值，尤其是在住房匮乏的大城市。
不像亚特兰大和凤凰城这些地区，大波士顿地区的单户住宅价格昂贵，可以购买的数量也相对较少，因此大型投资者很少会来这里投资。
相反，更多中小型的投资者偏爱波士顿，过去23年里，这些投资者总共进行了大约88000次购买，占所有投资者购买量的64%（机构投资者大约占购买量的25%）。
绝大多数投资者都在关注2户和3户住宅，因为这类建筑代表了波士顿地区仅存的“自然产生的经济适用房”。
这类住宅都是在几十年前，甚至一个世纪前建造的老房子，它们也是波士顿工薪阶级和中产阶级的堡垒。
由于房龄大，状况差，这些房产的租金和买卖价格也非常低。
人们经常购买这种小型多户住宅居住，并将其他单元出租给亲戚，或者出租给学生来填补收入。
但随着投资者用现金收购这些房产，这样的机会变得越来越遥不可及。
2018年，波士顿30%的2户住宅和50%的3户住宅都被投资者买下，低收入社区和城区内的比例甚至更高。
大多数购房者都通过LLC公司来买房，因此很难辨别交易背后的房主究竟是谁。
对于波士顿来说，最具挑战性的，就是如何遏制炒房趋势。
有人提出，政府应尽快考虑实施房地产转让税，阻止投资者快速连续买卖房屋，或是要求LLC提高透明度，了解私人投资者名下的房产数量等等。
