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终于坚持不住了 上海豪宅开始暴跌

—坚持了一年多,上海豪宅开始暴跌

最近看到了有中介分享5月份上海的一些二手豪宅成交。

最直观的感受就是20万以上单价的成交越来越少了。

6月9号浦东九龙仓滨江壹十八一套法拍房4704万成交,297平,成交单价15.8万/平

过去九龙仓最高成交价到过19万的单价,把价格打下来了。

在上海的二手市场,学区房、次新、老破小等等产品都已经完成了价格大幅度下跌。

豪宅是为数不多的还没有大幅度下跌的产品类型。

坚持了一年多了,终于轮到上海豪宅暴跌了。

坚持了一年多,上海豪宅开始暴跌

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坚持了一年多,上海豪宅开始暴跌

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豪宅全面下跌正在进行。

黄浦区

1、绿城黄浦湾——跌25%

上图有两套成交的中低区房源:

1#303,284平,3700万,12.9万

1#503#,284平,3900万,13.6万

对比链家上高点的19.9万/平成交,跌了大概30%。看比例没感觉对不对。

买同一个户型,两年过去可以少花1750万。对于那些三四五六线城市,1750万可以买你们一栋楼吧。

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再来看高区的:5#2003,234平,4700万,19.7万单价成交。

链家上2023年初有一套25.3万/平,跌了22%,跌掉了1200万。

有一说一,高区的价格确实更坚挺一些。

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对比新房情况:

中海顺昌玖里开盘均价17.2万,高区大概16-20万,低区14-16万。

也就是说绿城黄浦湾的价格就向新房靠拢了,低区大概9折往下,高区能够持平新房。

2、中海建国里——跌24%

11#2101,215平,4200万,19.5万单价。

而在去年,中海仍有一套215平高区的。成交单价25.5万,总价5500万。

一年过去,下跌幅度24%,跌掉了1300万。

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高区价格对比新房持平。

3、华润外滩九里——跌20%

10#603,366平,5000万,13.6万单价。

链家没看到同户型成交,目前有一套中区挂牌价6200万,单价16.9万。

对比降幅是20%,估计和巅峰时期的跌幅也有25-30%。

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中低区价格对比新房9折往下。

闵行区

1、古北壹号——跌26%

7#303,260平,4760万,18.3万

对比去年有一套255平的,卖到了24.7万/平。跌了26%。

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古北附近没新盘,古北壹号的低区这个价格已经算比较硬的了。毕竟实打实的生意人圈层在。

徐汇区

1、尚海湾——18%

1期12号901,169平3房,2350万已售,单价13.91万。

2022年链家显示的一套166平巅峰成交价16.9万,跌幅18%。

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2期2号2501,223平4房,3130万已售,单价14.04万对比链家现在17万左右的挂牌价,下跌大概17%。

尚海湾一二期的价格其实去年就已经下来了,尤其是一期,很多都是13万就挂出去卖。

目前启元新房的价格是17.8万,相当于新房价格的8折。

2、云锦东方——跌20%

云锦东方二期11楼,408平,成交8600万,单价21万。

云锦东方二期3楼,408平,成交7600万,单价18.6万。

对比过往25-26万的高峰价格,跌下来了20%左右。

高区大户型目前价格依然比较高。

云锦东方依然是上海目前倒挂比较多的地方。挨着云锦的新房中海项目联动价只有14.6万。

即便是对比启元的17.8万,也依然有2万/平以上的倒挂。

浦东

1、财富海景花园——跌20%

财富海景花园35楼,292平,3650万,单价12.5万。

目前链家有一套低楼层同户型挂牌15.58万,成交价至少再跌20%。

坚持了一年多,上海豪宅开始暴跌

2021年九庐开盘的时候13.5万,现在这些上了年纪的豪宅,价格开始下来了,具体户型可能价格偏高,但是总体趋势向下。

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资料图:陆家嘴,财富海景花园

2

从成交的情况看豪宅市场普遍会有20%以上的跌幅。

和上海很多产品30-50%的跌幅还是有差距的,不排除会进一步下跌。

个人的判断至少保持同一水平30%以上的跌幅。

豪宅内部也会分化的,就算同一个小区,也只有少部分产品是超越市场均价的。

今年到4月份的时候,上海2000万以上的新房就已经卖了1800多套了。

如此爆表的供应,二手豪宅市场不可能一点反应都没有。

2024-2026年,上海潜在的豪宅供应也不少。

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在上海新房限价逐渐放松的大背景下。

二手豪宅也不可能逃得掉,价格体系大概率也会向新房靠拢。

现在市区新房豪宅,新天地中海顺昌玖里17.2万/平,融创外滩壹号院16.8万/平,滨江凯旋门17.28万/平,徐汇滨江启元17.8万/平,保利世博16.8万/平。

市区高层豪宅17万的价格拉齐,二手进行对标就可以了。

现在不是一二手倒挂的时候了,新房价格不够高,二手只能降价。

豪宅新房依然要靠抢,那么接下来豪宅新房还会继续上涨,最后可能的局面就是新房20万,二手14-17万这样。

大概就是新房价格的7-85折。

上海最早开始跌的学区老破小、20年的次新伪豪宅、郊区新房等等。

豪宅接近于上海楼市的最后一跌了,当然还个别的学区次新房价格比较高。

豪宅跌完,这样上海全市的普跌就算完成了。

下跌周期里面,没有什么是绝对坚挺的房子,可以少跌,但不可能不跌。尤其是那些用了经营贷杠杆的。

6月7日上海取消土地最高限价,意味着市场主导的上海楼市要开始回归。

畸形的倒挂市场要消失了,也必须消失,不然就是给有钱人送钱。

新房价格引领的一二手价格体系将再次回归。

你们怎么看?

责任编辑: 方寻  来源:楼市事务所 转载请注明作者、出处並保持完整。

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