01
东莞楼市,轰油门
首先解释一下标题,东莞为何是超大城市。
按照住建部对城市级别的划分,城区人口超500万低于1000万的是特大城市,超过1000万的是超大城市。
去年住建部公布的《2022年城市建设统计年鉴》显示,超大城市增加了3个,特大城市增加2个。
其中,东莞城区总人口达到1082.44万,武汉城区总人口达到1080.64万,杭州城区总人口达到1002.1万,跨上1000万人的台阶,跻身超大城市行列;
合肥城区总人口达到650.4万,苏州达到500.08万,迈过500万人的门槛,成为特大城市。
进入正题。
十一黄金周,点燃了中国楼市,各城市纷纷传来捷报。北上广深自不用说,相比于去年同期,成交量都是翻倍增长。
东莞也不弱,根据东莞贝壳平台监测数据显示:
十一黄金周与上月同期(9月1至7日)相比,二手成交量环比增长105%,二手带看量环比增长76.39%,新房认购量环比增长888%,带看量环比增长536.45%;与去年同期(10月1至7日)相比,二手成交量同比增长464.5%,二手带看量同比增长72.5%,新房认购量同比增长379.8%,新房带看量同比增长146.1%。新房带看及成交数据增幅尤为显著。
面对如此行情,开发商们都在打折促销,借助行情清盘清库存,市政府也没有闲着,乘胜追赶。
东莞早就放开了限购,没有什么牌可打,于是东莞祭出了购房可落户的招数。
10月1日,东莞市公安局发布了《关于公开征求增加稳定居住就业入户事项意见的公告》,提出:
在我市拥有合法产权住宅房屋的成年非莞户籍人员,已在我市申报居住登记的,其本人或配偶可以申请入户我市,申请人的未成年子女、父母(以下称“家属”)可以随迁;房屋产权人、购房人为未成年人的,应由其父亲或母亲作为申请人,家属可以随迁。
共有产权住宅房屋(夫妻共有、父母与未成年子女共有或申请人与政府共有的除外),只允许拥有产权份额大于或等于共有人平均份额的一名产权人、购房人及家属入户。其他共有产权人、购房人不再适用本通知规定。
02
东莞楼市急需利好
不得不说,这是东莞仅剩的几张牌了。但效果,可以确定,几乎不会有。
一方面,购房送户口,已经被玩烂了。
仅今年就有不少重点城市打出,公开资料显示,今年以来已经有超过20个城市开启买房落户操作,包括南京、杭州、沈阳、厦门、佛山等。
另一方面,东莞的落户门槛基本为零,想要落户,何必还要弯弯绕绕买套房?
按照今年4月份东莞发布的《东莞市人民政府办公室关于深化户籍制度改革的实施意见》来看,想要落户东莞,很简单。
大专学历只要45岁以下,都可以随便落户,本科及其以上学历年龄放宽得就更松了。
那中专学历乃至以下学历该怎么办?也好办。
只要你在东莞正常工作正常参保,申请了居住证满一年,就可以直接落户,而且可以一人落户全家随迁。
就这样的落户门槛,你说还要山路十八弯绕道买房落户上去吗?
话说回来,在所有限购都解除的背景下,东莞基本没牌可打,只能如此。
从客观情况来看,东莞楼市的确需要一些利好来刺激,毕竟这座世界工厂,这两年正遭遇着诸多麻缠。
比如经济方面,去年东莞陷入了水逆,2023年上半年、前三季度、全年,东莞的GDP增速在万亿GDP城市中均倒数第一。
今年终于缓过来了。
但其房地产,仍遭遇着成交量、卖地收入、房价三杀。
合富研究院数据,2024年上半年,东莞新房共成交8129套新房,同比下跌39%,为近6年来新低。上半年,东莞二手住宅共网签11800套、约130万㎡,同比去年减少约3成。
在房价内卷如斯的情况下,想要快速买房回笼资金,没有其他办法可以,只有更卷。
二级房产成交市场冷若如斯,一级土地成交市场自然也好不到哪儿去。
东莞上半年商住地块,颗粒无收。
这就很尴尬了。
房价方面,根据东莞市住建局公布的《2024年6月东莞市商品住宅网上签约销售情况》披露:
2024年6月,东莞市二手房均价为17821元/平方米。
本号之前根据东莞市住建局最近三年发布的同类报告,再结合最新发布的3月份报告,总结出了很多有趣的数据:
第一,东莞的二手房均价见顶于2023年4月份,当时东莞的二手房均价高达24334元/平方米,如今跌至17821元/平方米,相比于高点,跌去了26.8%。
第二,当时东莞房价最高片区的松山湖高新区价格逼近4.5万元,7万单价以上的楼盘,不在少数。此外,长安、虎门这些热门板块的房价,也是动辄4万多。
到目前,松山湖高新区、长安均价相比于高点,跌去了五分之一,虎门跌去了近五分之一。
第三,东莞房价高点时期,城区四街道+两镇均价都在2万以上,南城更是接近3.5万元,如今只有3个在两万之上,三个跌破了两万。
第四,高点时期,东莞1个高新区均价在4万之上,两个街道与镇均价在3万之上,13个街道与镇均价在2万以上,18个镇均价在2万以下。
如今,4万以上的片区,一个都没有。3万以上的街道与镇,只有松山湖高新区。2万以上的街道与镇,6个。25个镇均价在2万以下,也即“1”字打头。
其中还有两个镇的均价,跌破了万元。石龙镇从1.15万元/平方米跌至9187元/平方米,谢岗镇从1.47万元跌至8845元。
03
东莞楼市能买了吗
十一黄金周,全国楼市情绪拉满,但纯属依靠情绪,无以为继,想要走出阴霾,基本面是第一位。
所谓的基本面,就是就业、收入以及大家对未来的信心是否回来了。
显然没有,即便这个黄金周点燃了一些重点城市的成交量,但价格依旧没有起来。
财经最新发了一篇对北京楼市的报道,其中就提到:
不少开发商喊着要收点(收回折扣),但实际上没有完全执行。当前房企的思路是在楼市放松政策的窗口期清库存,把一些“老产品”清盘,回笼资金拿新地、打造产品力更强的新楼盘……当前二手房总体成交有明显向好趋势,但“以价换量”趋势仍在。
理性的人,都在借助这波行情解套。
我的观点依旧不变:
房地产的黄金时代,已经一去不复返了。等这一波躁动平息之后,后续调整,仍会继续。
逻辑很简单:不用长篇大论分析。
第一,我们的房价还是很高很高。
国内房价在经过了20年高速上涨之后,已经处于极高位置,即使在最近几年有所下降,但是仍然很高,以房价收入比来看,国内房价,尤其是一线城市房价,在全球范围内也高居前列。
泡沫依旧很大,消化泡沫仍需要不短的周期。
等到这轮房价止跌企稳后,房地产市场将进入长期低位横盘。
当然,等这一轮调整结束之后,一线城市核心地段的优质住宅,依旧具备保值增值作用,但凭借炒房赚快钱的时代,不存在了。
第二,尽管高房价城市中,有一批产业、经济、人口表现都不错的城市,但是,高房价严重透支了这些城市的支撑力。
对于一二线城市来说,房价调整的根本逻辑,其实就是一句话:很多城市的房价,德不配位。
对于房价远超城市平均购买力,超前透支城市经济、产业实力的城市来说,房价回调是必然选项。
第三,基本面没有改善。
就业、收入没有改善,收入是就业的函数,就业是经济的函数。只有这些改变,预期才能改变,只有预期改变,大家才有能力有意愿入场,而不是仅靠情绪。
所以,本号对于如今买卖的观点依旧不变。
北上广深,可以耐心观察三个月。北上广深之外的城市,可以毫不犹豫坚持以下四项原则:
第一,高位站岗的炒房客,能现在卖掉,不要拖,越拖亏损越大。已经赚到甜头的炒房客,应该见好就收,否则当初凭运气赚到的钱,未来会凭本事全都吐出来。
第二,至于只有一套房的中产家庭,未来要做的,是尽一切可能降低刚性债务,收缩家庭的债务表。
第三,买房方面,没有硬需求,没有急需求,尤其是买房需要加杠杆的人群,可以推迟。
第四,对于有自住、小孩上学、结婚需求的硬刚需来说,挑到好的房子,如果收入能够负担得起,又特别想买,可以买,但需要做好承受房价下跌的心理准备,这是认知。