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（大纪元记者叶知秋新闻综述）
2025年11月2日，美国财政部长斯科特‧贝森特（Scott Bessent）罕见公开点名美联储，批评其持续的高利率政策已对美国房地产市场造成实质压力，要求其加快降息，以减轻高利率对住房市场与家庭财务造成的压力。
过去两年，美国30年期房贷利率长期维持在6%—7.5%的高位，较疫情期间约2.9%的低点翻倍。利率飙升使购房成本大幅上升，首次购房者的可负担能力遭到明显挤压。
与此同时，供给端也出现僵局——大量屋主持有2%—3%的低息房贷，不愿在高利率环境出售换房，使得2024年—2025年的全美活跃房源量仍比疫情前低约一到两成。供需两端的“同时紧缩”让市场呈现价格跌不下、成交却无法回升的冰冻局面。
这种高利率环境下的房市停滞，正成为美国经济韧性的一项关键考验。
背景回顾：从疫情繁荣到高利率冲击
回顾过去五年，美国房市几乎可用“过山车”来形容。从2020年疫情期间的超低利率与全国性抢房潮，到2023年后高利率时代的流动性紧缩，美国房市的角色悄然转变——从拉动经济的引擎，变成压在家庭与企业身上的负担。
2020年春，美联储将利率降至0%—0.25%，并启动大规模量化宽松（QE），30年期房贷利率在2021年一度跌至2.65%的历史低点。购屋成本骤降，全美掀起“抢房潮”，带动人口外移与短租投资热。从2020年到2022年，全美房价平均上涨约40%，凤凰城、奥斯汀、迈阿密等地涨幅更超过50%。
疫情期间，市场呈现极端活跃：2021年新屋开工达160万套，创2006年以来新高；典型房屋上市后的平均销售时间曾低至15天。
然而，随着通膨在2022年6月飙升至9.1%，创下40年新高，美联储迅速转向紧缩。联邦基金利率自2022年3月起，在约16个月内从0—0.25%升至5.25%—5.50%。30年期固定房贷利率一度逼近8%，大幅压制了购屋需求。2023年二手房销量降至约409万套，是1990年代中期以来最低；新屋开工也从2021年的160万套高位，降到约130万至140万套的区间。
真正让市场陷入停滞的，是大量屋主在疫情期间锁定的低利贷款。许多家庭持有3%或更低利率的长期贷款，使其不愿出售、换房，导致供给持续偏紧。即使到了2024年—2025年，全国多数地区的库存仍低于疫情前水准。
通膨虽从9.1%的高点回落至3%左右，但房价并未随之修正。主流房价指数显示，全美房价仍比疫情前高出40%—50%，而利率维持高档使可负担性进一步恶化。
以一对年收入8万美元的中产夫妇家庭为例，在当前利率下购买45万美元房屋，每月本息加上地税与保险往往超过3,000美元，远高于传统可负担比例。
截至2025年，美国房市呈现高价僵固、成交萎缩的停滞状态。价格没有下跌，但流动性大幅减弱，成为当前高利率环境下最突出的经济压力之一。
房市压力下的政策分歧
11月2日，美国财政部长贝森特在接受CNN专访时罕见点名美联储，直接批评长期高利率正在压迫房地产市场，并敦促加快降息。他表示，虽然宏观经济仍具韧性，但美国房地产领域实际上已陷入衰退，受冲击最大的是低端消费者，因为他们多为负债者而非资产持有者。
他进一步表示，在货币紧缩的传导过程中，美联储可能忽略了住房市场对高利率的敏感度。高抵押贷款利率已成为压制需求的主要因素。虽然贝森特并未逐一阐述其中的机制，但市场普遍认为，高利率正限制家庭再融资与换房空间，抑制住宅建筑活动，并对地方经济形成潜在拖累。换句话说，当前房市的疲弱，更像是货币政策对需求面的直接挤压，而非源自供给端的结构性短缺。
根据美国房地产经纪人协会（NAR）的数据，9月全美待售房屋库存与前一个月相比几乎持平，显示供给端仍未出现明显改善。贝森特将当前经济描述为处于“过渡期”，而他的表态也使市场再度聚焦于白宫与美联储之间在降息节奏上的分歧。
美联储主席杰罗姆‧鲍威尔（Jerome Powell）此前暗示，12月的会议“不一定会进一步降息”，此言论随即受到贝森特及部分川普政府官员的公开批评。他们认为，在房市已明显承受高利率压力的情况下，美联储在放松政策上仍显得过于谨慎。
美联储理事史蒂芬‧米兰（Stephen Miran）也发出警告。米兰于9月正式加入美联储理事会。美联储在9月与10月的两次会议上分别降息25个基点，而米兰则主张更大幅度的降息，因而在两次决策中皆投下反对票。他表示，如果货币政策长期维持如此紧缩的状态，政策本身就可能成为引发经济衰退的原因。
贝森特也提出类似看法。他表示，川普政府削减政府开支的动作，已使赤字占GDP比率从6.4%降至5.9%，这有助降低通膨；若通膨正在下降，美联储就应透过更积极的降息来配合财政收缩。
他强调：“如果我们正在缩减开支，那么我认为通膨就会下降。如果通膨正在下降，那么美联储就应该降息。”
当前美国房市趋势
步入2025年，美国住房市场明显降温。根据美国在线房地产平台Zillow的估值模型显示，截至10月，住宅平均价格年增率仅约0.1%，几近停滞，与疫情期间的双位数涨幅形成鲜明对比。房价在全国面未出现明显下行，但区域间差异加大：奥斯汀、凤凰城等疫情期间涨幅过度的市场已出现轻微回调；然而在供应仍偏紧的情况下，多数地区的房价调整幅度依然有限。
成交量同样处于低位。Zillow预期2025年现有住宅销售量约为407万套，较前一年仅小幅改善。高房贷利率仍是压力来源；30年期固定利率维持在6%—7%区间，首次购房者的可负担性受限，而大量屋主持有低利率贷款，出售意愿降低，也使市场供应僵化。
建筑活动亦呈现分化。南部与中西部部分州因人口流入与土地成本较低而见到开工回升，但沿海大都市区仍因成本压力与需求疲弱而持续低迷。根据哈佛住房研究中心（Harvard JCHS）2025年报告，全美多数市场的可售库存仍低于疫情前水准，反映供给端的结构性不足。
租赁市场则进入放缓期。租金增速较前两年明显降温，部分大城市空置率小幅上升，显示部分家庭选择延后购房。这一趋势也促使部分投资者增加多户住宅配置，以寻找需求相对稳定的资产。
整体而言，美国房市已陷入“高利率均衡”：房价下行受限、成交量疲弱、供应压力延续，同时区域差异正加速扩大。
房市前景：从周期调整走向结构转型
市场研究普遍认为，美国房市并非正在步入典型泡沫破裂模式，而是进入由高利率主导的“结构性转型期”。虽然房价涨幅已趋平或在部分地区回落，但并未出现系统性崩跌。
数据显示，截至2024年第三季，约超过55%的未结贷款利率低于4%，其中超过20%的贷款利率低于3%。这意味着许多屋主即便处于更佳市场环境，也可能选择不出售，从而使供给端在未来数年内持续偏紧。
同时，只要房贷利率维持在大致6%以上的区间，购屋门槛仍然高于过去几年可负担水准。调查显示，许多家庭因此延后结婚、生育与购屋计划，可负担性已成为需求端的结构性限制。
在“买不起房”的背景下，租赁市场因为多户住宅需求稳定上升而持续获得支撑。办公室改造为住宅（office-to-residential）等新型项目也在多地启动，成为政策与投资焦点。
从地理区位看，通常具备较宽裕土地供应、较低税负与人口净流入优势的州（如德州、田纳西州与北卡罗来纳州）仍吸引企业与居民持续迁入。相比之下，沿海高成本城市受制于较高资金成本与人口外移压力，其房市复苏步伐可能更加缓慢。
结语：房市成为高利率时代的压力测试
回到贝森特11月初的警告，他的批评固然尖锐，但点出了当前美国住房市场的核心困境：想买的人因高房价与高利率而买不起；想卖的人则因手上握有低利率贷款，不愿为了换房而承担更高的借贷成本。过去两年，房市在高利率的重压下逐步降温，但价格迟迟未出现大幅修正，反而陷入一种难以推进的状态。
随着2026年临近，美国房市仍站在政策转折点上：若降息能重新唤醒需求，市场或可走出停滞；若利率在高档维持更久，房市则可能继续以低速运行。这场围绕利率与住房可负担性的拉锯，最终将成为衡量美国经济能否穿越高利率周期的关键考验。
