美国房市正在出现明显的供需变化：房源越来越多，买家却没有同步增加，卖家数量因此大幅超过买家。与此同时，30年期房贷利率再次站上7%，进一步增加了买房成本。
房地产网站Redfin最新数据显示，2026年8月，全美估计有153.5万名房屋卖家，较7月增加3.9%，创有记录以来最大单月增幅；买家约97.2万人，仅比7月增加0.1%。结果，卖家比买家多57.9%，创Redfin自2013年开始统计以来最高纪录。这种供需变化，正在把美国房市推向“买方市场”。
不过，对华人家庭来说，真正值得注意的是：这并不是一个全美同步降温的市场。纽约、新泽西、旧金山与德州等华人较熟悉的地区，正呈现三种不同的市场走势。
房贷7%买家变少了
联邦房屋贷款抵押公司（Freddie Mac，俗称房地美）9月24日公布的数据显示，全美30年期固定房贷平均利率升至7.03%，高于一周前的6.95%，也明显高于一年前的6.30%。
同样一套房子，利率越高，每月本金和利息支出就越大。对首次购房者、需要大额贷款的家庭，以及希望换房但又不愿放弃原有低利率房贷的屋主来说，7%的利率都会提高进入市场的门槛。
Redfin的数据也反映出这种压力。8月份，全美新上市房源比7月增加2.6%，创2022年以来最高水平；市场上的总房源则达到2020年以来最高。与此同时，成交量基本没有增加。8月份成交的房屋中，约五分之三的成交价低于开价。
纽约、新泽西房子仍难砍价
如果你住在纽约大都会区，可能会发现一件奇怪的事：都在说美国是买方市场，但自己看的房子，价格似乎还是很坚挺。数据显示，虽然全美市场买家整体占据更有利的位置，但纽约部分郊区并没有跟着转向。
Redfin的8月数据显示，全美50个主要都会区中，只有5个属于卖方市场，其中就包括华人家庭非常熟悉的纽约市郊区。长岛拿骚县（Nassau County）就在全美最强的卖方市场之列。当地卖家比买家少28%；纽瓦克（Newark）所在的新泽西市场，卖家比买家少21%。此外，宾州蒙哥马利县（Montgomery County）、威斯康星州密尔沃基（Milwaukee）和加州旧金山（San Francisco）也属于卖方市场。
Redfin分析，这在很大程度与土地和新房供应有关。纽约大都会区靠近大型就业中心，而新住宅建设受到土地和开发条件限制，房源增加不像部分南部城市那么快。房价也反映了供需差异。
8月份，拿骚县房价按年上升8.1%，纽约市上升7.1%，纽瓦克上升5.8%。所以，对纽约华人家庭而言，“现在美国是买方市场”不能直接理解成在纽约“可以大砍房价”。
旧金山湾区 AI热潮带来另一番景象
另一个值得注意的市场，是华人非常熟悉的旧金山湾区。旧金山在8月份重新被Redfin列为卖方市场，卖家比买家少12%。这是过去四年中，旧金山第二次被归入卖方市场。
更值得注意的是价格。Redfin数据显示，8月份旧金山房价按年上升12%，是50个大都会区中涨幅最高的市场。圣荷西（San Jose）房价也上升3%。
Redfin认为，旧金山的科技和AI产业正在带动财富增加，并推高房屋需求。但湾区并不是在齐步走。圣荷西8月份新上市房源按年增加25.5%，活跃房源增加17.7%，供应明显增加。
对准备在湾区置业的华人家庭来说，这代表不能只看“湾区房市”四个字，而要进一步看城市、社区、房屋类型和具体房源。
图为纽约华埠(STAN HONDA/AFP via Getty Images)
德州、佛州买家选择大增
如果说纽约和旧金山仍然有较强的买房需求，那么德州、佛州等市场则是另一个故事。
8月份，佛州迈阿密（Miami）卖家比买家多138%，德州休斯敦（Houston）多131%。此外，田纳西州纳什维尔（Nashville）卖家比买家多139%；奥兰多（Orlando）、拉斯维加斯（Las Vegas）、圣安东尼奥（San Antonio）、奥斯汀（Austin）和达拉斯（Dallas），卖家比买家也至少多一倍。其中，休斯敦、奥兰多、拉斯维加斯、达拉斯和纳什维尔的卖家与买家差距，更创下各自的历史纪录。Redfin统计的50个大都会区中，有36个属于买方市场，而且最强的10个买方市场全部位于阳光带（Sun Belt）地区。
这些地方有一个共同特点：过去几年住宅建设较为活跃。大量新房持续进入市场，但当房贷利率高企、买家需求疲弱时，房源越多，卖家之间的竞争也越激烈。
德州部分市场的价格也开始承受压力。8月份，奥斯汀中位成交价按年下跌6.3%，沃思堡（Fort Worth）下跌2.6%；休斯敦已成交房屋数量按年下降10.4%，为50个大都会区中跌幅最大。
这种市场环境下，买家可以多看几套、多比较几个社区，也可以把价格、维修、成交费用等条件一起拿来谈。
不同市场议价空间不同
Redfin数据显示，即使卖家比买家多57.9%，房价也没有因此全面下跌。8月全美房价仍较一年前上升3.7%，只是月度涨幅进一步放慢。
今年的美国房市，很难用“房价要涨”或“房价要跌”概括。7%的房贷利率限制了部分购房需求，而更多房源则让买家有了更多选择。
从纽约、新泽西，到旧金山湾区，再到德州、佛州，市场供需正在呈现不同走势。对华人家庭而言，同样是买房，所在城市、房源供应和当地需求，可能带来截然不同的议价空间。
