琳达目前所居住的犹他州盐湖城附近的社区。（琳达提供）
琳达‧斯通（Linda Stone）小时候，打包纸箱是家常便饭。
她的父亲在美国空军服役，一纸调令下来，全家就得跟着搬家。她住过好几个州，最远一次搬到德国，后来自己结婚，又随丈夫搬到了田纳西州。新学校、新邻居、新口音，对那个小女孩来说不是压力，而是冒险。
“我喜欢那种每搬一次家就重新开始的感觉，又可以认识一批新朋友。”斯通对大纪元说。
长大后，她把这份“搬家基因”带进了婚姻，前后又搬了四次家。最后一次落脚犹他州之后，她就再也没搬过。
如今50岁、在犹他州当会计师的琳达，已经在这栋房子里住了十年。她不打算搬，理由很简单：十年前锁定的房贷利率只有3.5%左右。而且，她开始后悔当年带着孩子搬来搬去。
琳达不是特例。现在的美国，大家都不太爱搬家了。这个曾经以“五到七年换一次房”闻名的国家，如今屋主的中位持有年限已拉长到12年。外界常以为美国人爱搬家是因为“爱自由”，但事实上，某种程度上是因为美国的金融与税务制度。
“五到七年”定律已经是上一代的事
全美房地产经纪人协会（NAR）的数据显示，1985年美国人对住房的持有年限中位数是5年；从1987年到2008年，大约是6年。房地产平台Redfin的数据也显示，2005年美国屋主的中位持有年限为6.5年。
2008年金融危机之后，房价崩跌让许多人卖不掉房，持有年限一路上升。屋主的中位持有年限在2020年达到13.4年的历史高峰。之后疫情带动一波搬家潮，持有年限缩短到2024年的11.8年，2025年又回升至12年。
NAR《2025年购房者与卖房者概览》也指出，卖家卖房前的中位持有年限是11年，创下该报告有史以来最高。这表明，美国人在一栋房子里的居住时间，已经是20年前的两倍。
不只是有房一族不换房，连租房族在内，美国人整体搬家的比例也降到历史低点。
美国人口普查局1948年开始统计时，每年有20.2%的人搬家，几乎每五个人就有一个。哈佛大学住房研究联合中心分析人口普查局另一项调查（以家庭为单位）显示，2024年只有11.2%的家庭搬家，是该项调查有记录以来最低。
制度设计出来的“换房红利”
美国人喜欢搬家，首先是因为搬家在税务上很划算。美国国税局规定，卖掉自住房时，单身人士最多可扣除25万美元的利得，夫妻合报可扣除50万美元。条件是卖房前的5年内，自己拥有并为主要住所至少满2年。这就是常被提到的“税法第121条”。
换句话说，只要住满两年，房子就是一个免税的储蓄罐。琳达婚后在田纳西州搬了三次家。其中他们的第一套房子以23万美元买入，住了5年，为了给孩子找更好的学区，以28万美元卖掉；另一套只住了3年，因为邻里关系不好，以38万美元卖出。
两次都符合自住满两年的条件，价差也远低于50万美元的上限，联邦资本利得税一分钱也不用缴。不过，账面价差不等于真正赚到的钱：中介佣金、过户费、搬家费和新家的装修，都会吃掉一大块。
话虽如此，房子越换越贵，还是替琳达一家累积了实实在在的资产。
从23万美元的房子到如今43万美元买下的家，她住的房子一次比一次贵；免税的卖房价差，可以直接滚进下一套房的头款。她十年前以43万美元买下的现居，如今在Zillow上的估价已达76万1,900美元，涨了约33万美元，增幅约77%。将来卖掉时，这笔利得仍在夫妻合报50万美元的免税额度内。
NAR认为，房价稳步上涨让长期屋主累积了可观财富，典型卖家持有房屋11年，手上有厚实的房屋净值可以用于下一次换房。
房贷制度是第二个推手。美国最常见的是30年期固定利率房贷，而且提前还款罚金受到严格限制。根据美国消费者金融保护局（CFPB）自2014年起实施的规定，只有符合特定条件的固定利率贷款可以收罚金，且只限前三年，前两年最多2%，第三年最多1%。卖房就能还清贷款、轻松脱身，房子的流动性因此大大提高。
第三是就业市场。美国没有户籍限制，跨州跳槽、调职只是搬一辆卡车家具的事。不少企业会提供搬迁补贴，帮员工分担搬家和买卖房的成本。
琳达的第四次搬家，就由不得她。丈夫工作调动到犹他州，全家只能跟着走；她说，为了丈夫的工作，他们也没有选择。这次搬家，他们拿到了1万美元的搬家费。十年前，他们在当地买下一套43万美元的房子，一直住到现在。
美国的这套制度鼓励一种“房产阶梯”式的人生：二十多岁买小房，三十多岁为孩子换大房、换学区，五十多岁孩子离家后再换小房。琳达几乎就是照这个剧本走的，直到利率让这一切停了下来。
3.5%的房贷舍不得放
当年让美国人轻松搬家的30年期固定利率房贷，如今却把他们留在原地。经济学家称之为“利率锁定效应”（lock-in effect）。
利率可以锁定30年，但只属于这栋房子。一旦卖掉，旧贷款结清，新房只能按今天的利率重新贷款。房地美（Freddie Mac）数据显示，截至2026年10月29日，30年期固定房贷平均利率为7.24%；而十年前，只有3.5%左右。
假设琳达当年买43万美元的房子时付了两成头款，贷款34.4万美元，以3.5%计算，每月本息约1,545美元；同样金额换成今天的7.24%，每月要付约2,344美元，多出将近800美元，一年约9,600美元。
根据Realtor.com依联邦住房金融局（FHFA）资料整理的统计，2026年第二季，美国未偿还房贷中有49.1%利率低于4%，利率在6%以上的只占22.5%。也就是说，将近一半的屋主，都抱着一笔“卖房就会失去”的低息贷款。
FHFA的研究显示，市场利率比屋主原贷款利率每高1个百分点，卖房的概率就降低18.1%；2022年第二季到2024年第二季，锁定效应共“消灭”了约172万笔房屋交易，并把房价推高了约7%。不卖的人越多，市场上的房子越少，房价反而会升高。
前述Atlas Van Lines调查发现，28%的企业表示，员工因担心新地点的住房或房贷而拒绝调职，21%表示员工担心卖不掉或放不下旧房；也有28%的企业开始帮员工处理房贷利率。以往的搬迁补贴是锡上添花，现在得先补上利率的缺口。
老化也是不愿搬家的一个因素。NAR的数据显示，卖房者的年龄中位数已达64岁，首购族年龄中位数则上升到40岁，两者都是历史最高；新买家预期在新家住15年，28%的人说这是“一辈子的家”。
她喜欢的新鲜感孩子不一定喜欢
让琳达放弃搬家还有一个重要的理由，就是孩子。
琳达本以为孩子会像自己小时候一样，把搬家当成冒险。结果不是这样。每搬一次，孩子就得换一次学校、重新适应一次；好不容易熟了的玩伴，又留在了上一个社区。“他们一直没有固定的玩伴。”她说，现在回想起来，有点后悔当年搬来搬去。
搬到犹他州后，孩子的适应又多了一层。犹他州以后期圣徒教会（俗称摩门教）信众为主，琳达说，当地宗教氛围浓厚，对养儿育女来说还不错；但他们是基督徒，不属于该教会，孩子在学校的朋友并不多。
她自己的童年其实是个极端例子。哥伦比亚大学政策研究中心的报告显示，军人家庭的孩子从幼儿园到高中毕业，大约要搬6到9次家。
维吉尼亚大学心理学家大石繁宏（Shigehiro Oishi）的团队追踪7,108名美国成年人10年，结果发现，小时候搬家次数越多，成年后的生活满意度越低，高品质的人际关系也较少。但影响因人而异：内向的人受影响最大，外向的人则没有这种负面关联。
同样的搬家，对一个孩子是冒险，对另一个则可能是不断反复告别带来的沮丧情绪。这也解释了为什么孩子常常是美国家庭决定“不搬”的理由之一。
搬家公司Atlas Van Lines对549名企业决策者的调查显示，员工拒绝调职搬迁的头号理由是家庭因素，而“让孩子转学”首次列入选项，就挤进前五名。
下一次搬家跟着孩子走
琳达并没有把“搬家”的想法彻底从人生里划掉。孩子们渐渐长大，她和丈夫打算再等几年，看孩子最后在哪里落脚就搬到哪里，也可能搬回田纳西州。房子要换小的；更关键的条件，是找一个对退休族更友善的州。
以她的两个候选地为例，税负就不一样。田纳西州原本还对利息和股息课征“霍尔税”，该税已于2021年1月1日全面废除，田州从此不需要缴纳个人所得税。犹他州则采4.45%单一所得税率，社会安全金也要纳税，但可用抵免额抵销；夫妻合报收入在9万美元以下可全额抵免，收入更高则逐步递减。
年轻时，琳达为了孩子的学区搬家，又为了丈夫的工作搬家；将来，她打算为了孩子和退休生活再搬一次。中间这十年的“不搬”，一半是利率的算盘，一半是对当年的反省。
她说，“年轻时搬家还可以。”现在，她暂时不想搬了。
