中国“最大一个雷”还在路上！企业家敲警钟

2024年10月17日，北京一个新建的公寓楼盘。（ADEK BERRY/AFP via Getty Images）

今年1月份中国房价和销售额继续下跌，房地产市场触底反弹的希望仍然渺茫。分析师预计今年中国房市将进一步下滑。更有企业家警告：中国房市的危机必然威胁到金融系统，“最大一个雷”还在路上。

据独立房地产研究公司中国指数研究院最新发布的月度报告，对中国前100个城市市场的调查结果显示，今年1月份中国现有住宅物业每平方米的平均价格，较去年同期下降超过7%；前100家房地产开发商的房地产销售额同比下降近17%。

2024年的9月下旬以后，为提振市场情绪促进新房购买，北京当局曾出台系列措施，包括降低现有抵押贷款的借贷成本、放宽大城市的购房限制以及降低购房税，以及向消费者提供补贴和为国有企业提供融资等。这些刺激性措施虽然让中国房地产市场销售额及价格下降的幅度有所收缩，但仍然未能达成阻止房地产市场继续下滑。

路透社参与市场调查的分析师预测，2025年中国房地产销售额和价格将进一步下跌，跌幅则可能低于2024年。报导表示，中国的住宅房地产市场在2021年的峰值时期曾占到经济产出的25%，但现在已成为拖累中国经济的主要因素，令家庭、投资者和政策制定者深为担忧。

“2025年，新房销售可能仍将面临挑战，”中国指数控股研究员Cao Jingjing对陆媒表示，“购房者的收入预期并未有实质性改善，二手房市场的销售也挤压了新房市场。”

在中国国内需求疲软和就业形势恶化的背景下，分析师们对中国房地产市场今年能否出现转机仍持怀疑态度。惠誉评级估计，中国2025年房价将下跌5%，新房销售面积将下降10%。

值得注意的是，今年年初，中国指数研究院发布的讯息显示，中国2024年挂牌的法拍屋数量为370,000套，远高于2023年的364,000套。而这些法拍房屋中，仅有约117,000套法拍住宅屋成功出售，其交易价值为1636亿元人民币，同比下降了1.9%，大多数法拍房则都以流拍收场。

中指研究院的调查还显示，2024年包括商业、住宅和工业物业、土地、车库和停车位在内的止赎屋(被取消抵押品赎回权)总数为高达768,000套。报告表示，中国的法拍屋数量自2020年以来一直在逐渐上升，2024年继续了这一趋势。

对此，美国华盛顿的民间机构信息战略研究所经济学者李恒青在接受自由亚洲电台采访时坦言，在中国整体经济下行的情况下，必然会发生购房者断供房贷的情况，而且随着中国经济持续恶化，未来还会有更多的法拍屋出现。他表示，中国现在的楼市是“几百万亿的盘子”，而中国的房市还远未触底，随着房价不断下降，房贷坏帐的情况会越来越严重。

旅美经济学者黄大卫也指出，当前北京当局所采取的政策仍然是倾向于救企业和救市场，而忽视了消费者和民众所面临的困境，其社会治理逻辑也是“强调社会管理而不强调社会救济和保障”，而这种做法只会形成恶性循环，并推高银行的系统性风险。

他表示，法拍房的增加意味着银行贷款的不良率在上升，在中国法拍屋增加的情况下一些银行为减少不良资产，甚至还要贷款人补拍卖价与贷款时的差价。他说：“这会有一个社会示范效应，更多的准备购房者会担心，畏首畏尾去购买（新房）”。

旅居美国的原中国民营企业家胡力任则警告说：中国金融面临的最大困局还不是居住房的法拍量，而是真正的工业用房，也就是工业产权房。随着整个中国经济、制造业的崩溃，这部分是没有人托盘的，“这才是中国金融面临的最大一个雷”。