租金跌回十年前！三个信号意味深长

开年暴击，房东破防了，租金跌回十年前，很多房子还是找不到租客……

Wind数据显示，北京、上海和深圳，去年房租跌回2015-2017年的水平，广州跌到2014年，成都跌回2018年，天津更是回到2010年。

今年以来，租金下跌的势头依旧，而房源挂牌周期显著上升。58安居客研究院数据显示，1月份：

全国40城的平均挂牌租金约44.6元/平方米/月，较上月环比小幅下跌1.2%

全国40城租赁房源挂牌周期上升至51.9天，较上月显著增加6.9天

也就是说，以降价量的办法，也“失灵”了。

租金下跌是年轻人消费升级的隐性阶梯，却是资产持有者被迫清醒的冷水。

房价在降，房租也在降，难道租房时代真的要来了？房租大变天的背后，三个信号浮出水面，意味深长。

在不少一二线城市的核心区，房东们正在发愁：为什么房子降价都租不出去了？

杭州网红大楼丽晶国际的变化，就是一个鲜明的例子。这座26万平方米的超大商住两用公寓楼，是一批批杭漂落脚的第一站，巅峰期曾住了近2万人，相当于一个小镇的人口，在租房市场热度极高。

这里曾经是很多年轻人“网红梦”的开始。2021年以前，源源不断的年轻人来到这里，租下一个间隔房，期待着有朝一日搬到江对岸的豪宅。

但从去年开始，丽晶国际租客开始变少，不少房东降四五百元出租。

丽晶国际所在社区的一负责人对媒体说，如今这里只剩下8000人左右了。

网红云集的丽晶国际

据浙江经视报道，2021年以前，丽晶国际单间普遍3000元/月起步，高的可达4500元/月。现在呢？

你登录蓝中介APP看看，200套待租的房源中1居室有35套，价格普遍在2000元/月出头。

变化不仅仅出现在杭州。事实上房租下降的苗头，从去年就开始了。据中指研究院数据，2024年1-11月，全国重点50城住宅平均租金累计下跌2.72%。

一二线城市也没有幸免。2024年1-11月，一线城市住宅平均租金累计下跌2.29%，二线城市平均租金累计下跌3.01%，三四线代表城市平均租金累计下跌2.38%。

在上海，长宁区的华东化工大厦，一套两居室的房子从日常价的10800/月降到9800/月，依旧无人问津，最后砍到8000/月才租掉。这是去年12月一个真实的租房案例。

本来，在北上广深等大城市，一室户是租房市场的主力，租金向来坚挺。但今年1月，真叫卢俊团队对上海13个区的TOP3版块进行了市调，发现中一室户租金比去年同期下浮8%，过半跌幅在5%-10%，近1/5跌幅在10-15%。

（图源：真叫卢俊，数据选取全市除崇明、金山以外13区的TOP3板块做样本，以1室户（非隔间）+中等楼层（步梯房）+中等装修为标的）

一室户都撑不住了，其他户型的跌幅可想而知。

徐汇滨江、长宁天山、古北这些大户型聚集的豪宅板块，租金对比去年同期都有较大波动。比如，徐汇滨江板块的三房租金从去年的10000元/月降到今年的8500元/月。

深圳的福田、坂田、宝安等版块的房租也出现了不同程度的下跌，福田CBD的一套三房户型，租金原为1.6万/月，现在降到1万/月，降幅约38%。

房东的日子，真的不太好过了。

包租婆和包租公，为什么不好当了？一个很重要的原因，是2024年保租房大规模入市。

再加上居民收入预期偏弱等因素影响，重点城市住宅租金宅租金才出现下跌。

1-11月，全国50城住宅平均租金累计下跌2.72%，一线、二线及三四线代表城市分别下跌2.29%、3.01%、2.38%。1-11月，30城集中式长租公寓中，有28城租金累计下跌，受新建保租房入市影响，租金承压。

不同于公租房针对的是收入较低的困难家庭，保租房申请条件相对宽泛，主要面向新市民、青年人等存在购房困难群体，特别是从事基本公共服务的工作人员，如教师、医生、警察等。

换句话说，保租房面向的群体更多，当保租房大规模铺开，自然也分流了一部分需求。

当前，中国保租房处于供给进度加快期。“十四五”期间，全国计划筹集建设保障性租赁住房870万套（间），截至2023年底，已筹建保障性租赁住房数量约573万套（间），完成“十四五”目标的66%。

住建部部长倪虹表示，2024年1-9月，全国已建设筹集保障性住房148万套，到年底可以让450万新市民、青年人住进保障性住房。

比如，深圳最近又上新了一批保租房。2月12日，南山区公示了保租房项目18个，包括政府组织配租类+社会主体出租类，共计10404套保租房。其中，政府组织配租类的项目有2个，一般为市场租金6折；社会主体出租类保租房项目有16个，一般为市场租金9折。

租金优惠力度突出，当符合条件的居民转向保租房，原来的普通租房面对“竞争”，只能降低租金。此外，根据去年11月自然资源部披露情况，全国65个城市的配售型保障性住房项目正加速落地。配售型保障房为低收入家庭提供了购房机会，但也分流了部分租赁需求。

保障性租赁房、配售型保障房的推出，对打工人来说无疑是利好的。

此外，这一轮租金下滑也受到经济波动、收入预期偏低的影响。

据经济观察报梳理，去年共有15个省份公布了财产净收入增速，其中北京、江苏等5省份出现了负增长现象。过去三年，北京财产净收入均为负增长。

租金是经济发达地区居民财产性收入的主要来源之一，租金下降，财产性收入更加难涨起来了。

在租金大跌的情况下，三个信号极为值得关注。

第一个趋势是，租金房价比提升了，住房租赁投资回报率有所提高。

据中指研究院，2024年11月，50个重点城市住宅租金房价比为2.12%，较2023年12月（2.03%）提升0.09个百分点，其中常州、东莞、徐州、武汉城市提升幅度较为显著。

因此，有人觉得投资客的春天来了。

为什么在租金下滑的情况下，租金房价比反而有所提升？其实是房价跌幅更高了。

把时间线拉长到2008年，就变得非常清晰。十六年来，主要城市的租金回报率呈现大幅下降的趋势，近期才有所回升。这是因为2008年以后房价大涨，涨幅明显超过租金。如今，回报率小幅提升，主要是受到房价下滑的影响，让分母由大变小了。

这种情况下，投资客选择先不出手房子，转向出租来减少损失，所以涌入租房市场的房子又变多了，租金更难涨起来。

第二个趋势是，租金回报率超过存款收益率，我们重新迎来“买房收租”的时代。

去年8月，央行在《2024年第二季度中国货币政策执行报告》中提到：“未来随着经济逐步恢复，长期看租金仍有望稳步上涨，

租赁住房总的收益率在静态租售比基础上有望提升至3%以上，将高于多数资产回报率”。

不过，现在来看，实现仍需要一定的时间。

当前，存款利率迈入“1”时代，租金回报率与存款收益率看似相互较劲，实则有点“菜鸡互啄”的意味。租金回报率能超过存款收益率，只是因为存款收益率太低了。

第三个趋势是，对于年轻人来说，“租房时代”真的到来了。

租金下滑，租房市场对年轻人更加友好。不过，经济震荡期不少年轻人，也出现了“向下换房”的趋势。

中指研究院调查显示，60%的受访租客表示在本次租约到期后计划换租。对于租客而言，排名前三的换租原因是：市场租金下跌想要换租更便宜的房子、工作变动及收入预期降低。

可见，不管是房东还是租客，大家都不容易，而租金是两端同时发生变化，所导致的结果。

从这个角度来说，打破房价下滑-租金下跌的循环，需要更强有力的提振经济的举措。

租金下跌，既是经济周期与政策调控的果，亦是社会结构转型的因。对年轻人而言，它释放了更多可能性；对资产价值而言，它宣告了粗放增长时代的终结。大势所趋，我们唯有顺势而为。