房价跌了4年之久，中国现在再也没人提自己是刚需了？啥情况？

房价跌了4年之久，反而让“刚需”这个词儿几乎消失在了人们的视线，难道他们不需要住房吗？

90后新同事说，“不是刚需不需要房子，是大家怕今天买了明天跌，与其冒着亏损的风险去买房，大家还不如租房，图个自在。”

说穿了，还是大家对于房子的心态变了。而这种转变可以称得上是前所未有。

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数据背后：刚需都去哪了？

人会说谎，数据总不会骗人吧？

2025年一季度，全国100个主要城市新房均价环比下滑1.7%，同比下降5.3%——这是自2015年以来首次如此持续普遍性的下滑。

照理来说，房价降了，刚需买房的成本就更便宜了，这个时候应该是入场最佳时机，然而现实呢？

贝壳研究院数据显示，超过75%的潜在买房人觉得2025年房价还会继续跌。这就形成了一个“越跌越不敢买”的死循环。

再看看CRIC监测数据，8月四大一线城市新房成交量为125万平方米，环比下降20%，同比下降26%，而二手房市场呢？依旧处于“以价换量”的困境，8月百城二手住宅均价为13481元/平方米，环比下跌0.76%，同比下跌7.34%。

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心理预期变了：从“肯定涨”到“估计还会跌”

大家对于房价走势的预期，跟过去完全不同了

东莞的朋友说：“手上有100万首付款，前年本来打算在市区购买1套小户型，现在这笔钱可以买更大的房子，既然市场还在下行，为什么不再等等呢？”

这种心态，就是经济学上的“预期理论”——当大家都觉得某个东西接下来会降价，就会忍住不买，等更低点。结果越等越没人买，价格就越难起来。

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收入不确定：谁敢背30年房贷？

说来说去，买房不是主要问题，核心还是在于大家对于未来收入的信心问题。

深圳有个朋友说，“当初计划买房，月供预算是1万2，那时候，即使房价居高不下，但是自己对于每个月还贷信心满满。可如今，即使房价降了，却在担心以后能不能按时还贷。”

麦肯锡2025年初发布的报告显示，超过40%的受访者觉得现在收入不稳定，比2023年高了12个百分点。

说穿了，如果连饭碗都不稳定，谁还会去考虑房子，谁还愿意去背上几十年的房贷呢？

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年轻人思维变了：房子不是唯一选择

这届年轻人的想法，和当年那批拼命买房的前辈们很不一样。

以前大家认定了结婚生娃就必须要先买房。尤其是过去房价持续上涨的年代，大家觉得，把资金全部汇集到房子里面，资金回报率也更高。

那现在呢？大家更倾向于分散投资。

隔壁办公室的00后小罗说：“这年头，如果结婚生娃，还要求买房的话，我宁愿单身。”

90后小李说：“如果我手上有100万，我绝对不会全部存入银行，也绝对不会全部拿去投资房产，存银行收益太低，存房子风险太高，最保险的做法就是分散投资。”

再看看中金公司研究部数据，2024年全年，中国居民新增资产配置中，房地产的占比首次跌破50%，而且这一趋势在2025年还在进一步强化。

贝壳研究院的数据也指出，35岁以下年轻人中有超过六成选择租房。他们觉得租房比买房更划算、更灵活。

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人口结构变化：长远预期转变了

自2022年以来，中国连续三年进入人口负增长，2024年，总人口比上一年减少了176万，这种趋势打破了自1961年以来持续正增长的纪录，也预示着未来住房需求可能减弱。

有分析师指出，随着人口老龄化加剧以及人口总量的持续减少，尤其是育龄女性的大规模锐减，未来出生率持续下降，未来二三十年，住房需求量会跟随这一趋势出现下降趋势。这也是很多购房者比以往更加谨慎的原因所在。

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一线城市也不再是“只涨不跌”

虽然一线城市房价相对更稳，但内部分化同样很厉害。2025年一季度，北京、上海、广州、深圳这四个一线城市的新建商品住宅价格环比仅下降了0.8%，远低于全国平均水平。

但上海出台新政放开限购以后，外环外两个新盘居然实现了“日光”。

单从这一点就足以说明，如今不是没人买房了，只是大家比以前更挑剔了，只买那些真正有价值、有潜力的房子。

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未来会怎样？

我们认为，眼下是楼市从“狂热涨价”回归“真实价值”的调整期。这个过程其实是在推动行业走出“靠土地财政、金融杠杆、炒房需求”的老路，转向真正满足居住需求的新模式。

如果你确实需要买房，现在确实是不错的上车时机，但一定要理性选择，建议参考“三三原则”：

首付不超过家庭总资产的三分之一；

月供不超过月收入的三分之一；

买的房子至少能满足未来三年的居住需求。

总之，房地产市场买入即赚的年代，一去不复返了，以后的房子绝大多数已经不再有投资价值，只能满足大家的“居住”这一基本需求。

同时，租房、共有产权房等多种方式，同样可以有效解决居住问题，所以，未来将是一个更加理性，多元化的居住选择时代，这种趋势背景下，只是买来住的话，真没必要太着急。