优惠折扣越来越大 西安楼市显“跳水”迹象
“原价4700，现价3700元/平方米”，这是上周城北某楼盘打出颇具冲击力的促销广告。进入八月，西安在售项目通过优惠政策或直接降价的楼盘，和此前相比数量明显增多。实际上从6月份以来，面对购房者持久地观望情绪，在巨大的压力下，开发商为完成今年销售任务，已从“偷偷”地优惠送礼，到折扣越来越大，到目前演变成让业界担忧的赤裸裸价格大战。种种迹象显示，西安楼市已经开始“跳水”。
降价潮已经波及整个楼市
翻看近期的房地产广告，几乎满眼都是优惠和降价促销的信息。
上周记者专门走访了一些楼盘，很多售楼部都在试图用低价留住顾客。五花八门的优惠方式吸引着购房者的眼球，最常见的是优惠和送礼促销活动，康桥边的院子2期购房者，5000元可抵10000元，此外还有“千元大礼奉送”。天地时代广场除了最高可享受9.5折优惠，开盘当天成交客户可额外获得格力1.5P双制空调一台。城南华城万象推出买房赠房活动，131—150平方米全明通透，3室任您挑选，每户另增8—30平方米空中院馆。城东某楼盘借奥运名义每天推出8套奥运特价房，而且“金牌越多，特价房越多，不设上限”。
甚至还有的楼盘打出了“无条件退房”的旗号，如假日国际公寓“1年内可享受无理由退房，并可返退6.5%的利息”。
采访中记者注意到，从地域分布和物业形态上看，此次楼市跳水几乎囊括了各个区域和多种类型的物业，包括普通住宅、写字楼、商铺、高尚住宅、别墅等。而且无论是外埠房产巨头还是本土品牌都加入了价格战的行列。
每平米直降千元有水分
记者还发现，大部分楼盘已经由过去的暗降变为直接降价：西高新沣惠路与大寨路十字西北角的华府·新桃园一次性付款优惠5个点按揭购房3个点。据置业顾问介绍，他们的优惠特点是不附带任何条件。
还有一个比较明显的迹象，不少楼盘优惠幅度比此前有所加大。城南、高新区和北郊具有价格标杆作用的楼盘，降价幅度从数千元到几万元不等。西高新橡树国际买房“最高享受5万元”基金，曲江新推出的别墅项目也比预期低了不少。城南华城万象广告打出4320/平方米价格，远远低于目前城南区域的市场均价。上周城北新界直接优惠1000元/平方米，由均价4700/平方米降至3700/平方米。
在城北新界的价格不是最低的，凤城五路附近的一家楼盘则一次性付款优惠10个点，优惠后价格仅3300元/平方米。而张家堡附近有的高档楼盘价格在五千左右，这个价位是最近一年多时间才长上去的。
究竟是真降还是假降？记者对新界售楼部进行了调查，按照置业顾问的解释，该楼盘正在内部认购阶段，交三万元定金即可享受广告上的优惠价格。记者发现，新界均价四千四五，所谓3700元/平方米只有少数北向户型。
不难看出，按照目前的市场环境以及开发商的预期，在短期内房价回调走高是不可能的。可以断定，西安不少区域的房价已经回到一年多以前。
市场均价可能进一步走低
“降价优惠后卖得还可以”，城东一家不愿透露姓名的开发商销售负责人告诉记者，据说他们推出的10套特价房已经卖完。通过打折降价对持续低迷的楼市确实有一定的刺激作用。
城西某楼盘售楼处的一位负责人告诉记者，由于目前市场观望气氛较浓，对于存在资金压力的开发商来说，缓解资金压力的最好途径就是尽快将房子卖出去。打折促销手段自然成了将房子卖出去的最佳途径。
但是随着众多楼盘的跟风，市场形势越来越不乐观。记者走访的一些降价打折楼盘，明显感觉售楼部的人气非常淡。在高新区一家楼盘暗访的一个多小时中，没有看到几个看房者。在小寨附近，记者看到一家楼盘推出只有4000元出头的特价房，据说广告打出去只有两个客户到访。
降价后购房者的反应如何？在高新区一位前来看盘的女士告诉记者，目前正是楼价“跳水”的时候，全国的房价都在做调整，西安很多项目也在做促销，因此近期的价格绝对不会像去年一样大涨，还可能继续引发“跳水”，所以她将继续观望。
业界人士预测，三、四季度将是不少楼盘集中上市的时间。按照市场博弈的规则，大部分新盘会采取低价入市的办法，开发商对价格的预期也会空前看弱。其他在售楼盘仍然会继续采取价格手段寻求出路。这有可能带动整个市场均价进一步走低。
综合判断，目前的楼市跳水仅仅是开始……
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广东投资客急抛手中二手房
从去年下半年房贷新政实施以来，广州、深圳等地房价就开始持续走低。广州一手住宅价格在去年10月达到11574元/平方米的峰值，之后一直振荡下滑的趋势，到今年6月底，广州一手住宅成交均价已经跌倒9569元/平方米，跌幅为21%。而随着新房价格不断下探，广州二手房价也跟着大幅回落。
虽然昨天是星期天，但广州市内多家房地产中介门店却普遍冷冷清清。销售人员告诉记者，现在广州二手房房价已经降了不少，很多手上有现房的投资客，都在急于降价出手。
房地产中介销售人员说：“之前最高卖到一万四一平方米，现在一万零几或者九千多都有单位放盘出来”即便一些二手楼盘地处市中心黄金(资讯,行情)地段，但每平方米楼价很多也跌破了万元。
中移动变相获得首张3G牌照 解禁潮涌 75家大非承诺锁仓 上市公司高管集体增持频现 南车上市首日机构疯狂扫货 招商银行上半年净利润增116% 两新基获批 资金净流出115亿 某房地产中介研究部经理 周峰说：“受一手楼价的影响，二手楼也有一定的价格回调，比去年十月、十一月的高峰期（房价）下降了8%到12%”。
有关统计显示，8月中上旬，广州二手房成交量比7月份少了近一成。业内人士认为，今年十一黄金周期间，广州将会有3.8万到4.2万套新房推出，房地产市场竞争将更加激烈，二手房降价幅度可能会更大。
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价格战开打 万科业绩下滑按员工等级扣发奖金万科8月5日公布的7月销售简报显示，继6月份后，业绩再次下滑。王石在香港公开坦言，今年下半年的形势十分严峻，万科已做好最坏的打算。
业内人士分析认为，之前开发商对2008年经济效应的期望很高，楼盘集中于下半年入市，但存量房过多，严重供过于求，8月后楼市或将加速下滑，引发恶性价格战。
万科按等级扣发奖金
万科8月5日公布的半年报及7月销售简报显示，2008年1-7月份，公司累计销售面积301.8万平方米，销售金额272.4亿元，分别比2007年同期增长7.6%和28.9%。但2008年7月份公司实现销售面积36万平方米，销售金额31.1亿元，同比减少27%和15%。
作为房地产行业的标杆和龙头，万科的业绩连续两个月来下降，而且7月比6月的销售金额减少近30%，这让市场的神经再一次紧绷起来。
所以，近期外界传言万科资金紧张，以致员工二季度奖金扣发50%。但据记者了解，万科扣发奖金是有等级区分的，高层带头勒紧裤腰带不发奖金，部门经理发一半奖金，而普通员工奖金照发。
在销售压力增加的情况下，缺钱想融资不言而喻，但王石坦言，万科暂时还不会融资，因为不看好目前的融资环境。
价格战硝烟再起
"下半年的形势可能比我们想象的更严重，为此万科做好了最坏的打算。"8月4日，在香港举行的中报发布会上，王石严肃地表示，尽管目前万科资金面较稳健，但仍将进一步下调房价。
自老大哥万科最先在成都、武汉、深圳等一二线城市降价后，金地、招商等大小开发商也都跟着大幅度降价。降价幅度高的已达60%，大多楼盘在30%-40%左右。
"最先降价的开发商已解套了不少楼盘。"深圳兰江房地产开发公司副总裁杨大谷告诉记者，目前深圳一手房市场存量有5万套，下半年大概还有3万套房入市，到时竞争会很残酷。"供应量不断增多，估计要消化到一半以上，市场才能出现转机，这个时间还不知道要多久，但价格战是必然的。"
除了商家为促销大打价格战，市场供求情况也会为价格战煽风点火。新盘的集中入市会加大市场供应量，导致严重供过于求，而使价格自动下滑。招商地产董秘刘宁告诉本报记者，招商地产80%的楼盘集中在今年下半年入市，能否销售完还没有底，但降价是有底线的。
引发价格战的另一重要因素，则是运动会的到来。此前开发商一直在等待楼市转机，但上半年销售一直处于低迷状态让这种期待落空，比赛为这轮开盘潮起到了推波助澜的作用。
有开发商表示，比赛吸引了民众，这期间原本需要买房的置业者都会推迟购房，"如果运动会前不能开盘，多数楼盘只能将时间选择在10月份，到时竞争将加剧，又为销售带来了阻力，销售不出去又只能降价，形成恶性循环"。
有分析人士认为，大的开发商打价格战，是故意为之，造成行业洗牌局面，市场上被少数大开发商垄断后，他们又可以进行定价，最后是寡头竞争。万科总经理郁亮称，地产行业资源整合的加速为万科提供了机会，万科上半年76.2%的项目资源都是通过合作方式获取，新增土地平均成本约2155元/平方米，远低于去年平均水平。
而据万科半年报显示，至7月份，万科市场份额由去年同期的1.9%增长到2.7%。
只要银行的信贷继续紧缩，房地产企业的融资难度和成本都将加大。信誉好的房地产企业可以吸引战略投资者入股开发，通过兼并、重组等各种方式缓解资金压力。但一些弱小的开发企业只能通过转让项目、降价促销等方式以求自保。
"爆发价格战是迟早的事，大规模的降价可能会在第四季度爆发。"房地产专家吴其伦对记者说。
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万科城高层六五折限量特价房 折后不足8000
“根据风语了解到的情况，目前万科深圳项目开始大幅降价的楼盘为万科城和东方尊屿，其中，万科城的折扣为六五折，风语置业者联盟的盟友曾经咨询团购，销售员给出的折扣为五五折，人多还可以更低。”
据悉，在风语进行电话核实时，万科城的销售人员承认六五折的销售折扣，不过他强调，这只是万科的抵给工程队的两套房在低价销售，并不是整体的都打六五折。
万科城于6月14日推出四期（推广名逸湖居）50栋，均价12000元/平，六五折后7800元/平。50栋高32层，共218套，户型有两种，90小三房以及125平三房可变四房。其中的小三房为万科城唯一一批小户单位。万科城四期在售46-49栋均价12500元/平。
万科城位于龙岗区布吉镇坂雪岗工业区，西起坂雪岗大道，北临稼先路东段，南接发扬路，土地用途为商住用地。土地总面积 397883.5平方米，总建筑面积为437670平方米，其中，住宅398050平方米，商业30000平方米。小区内部配套:九年制公立龙岗区万科城实验学校、3万平方米商业配套。
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万科五折砸盘背后的故事
风语一席：万科五折砸盘背后的故事
热情八月，全国人民的注意力都集中在了奥运赛场上。大家都关注奥运健儿的表现，期待着他们为中国添金夺银，期待着他们展现中国人的风采。
在这样全民奥运的关头，深圳的房地产却并没有寂寞。在卓越维港等楼盘的拉动下，深圳新房的成交量连续几天超过100.虽然这个数字相比前几年的时候都要低出很多，但是在楼市的观望期，有这样的数字，还算是不错的，甚至让有些人有了楼市回暖的判断。
但是，就在很多人幻想着深圳楼市要筑底反弹的时候，万科的举措让越来越多的人感到了恐慌。
作为房地产行业的龙头企业，作为在深圳房地产行业有多个楼盘在销售的开发商，万科的一举一动对市场都有着巨大的影响力。当这样的开发商负责人王石声明万科将继续调低房价的时候，市场自然是为之一惊，但震惊更大的是，万科在深圳的多个楼盘打出五折甩卖的大旗。
相比王石高调发表的降价宣言，万科的降价行动可以说是非常的掩密，很多媒体和客户都还不清除万科的降价行动。但是万科几个楼盘的代理公司却已经开始纷纷给其目标客户打电话，告之其巨大的价格调整。
根据风语了解到的情况，目前万科深圳项目开始大幅降价的楼盘为万科城和东方尊屿，其中，万科城的折扣为六五折，风语置业者联盟的盟友曾经咨询团购，销售员给出的折扣为五五折，人多还可以更低，而东方尊屿的折扣为六折。这两个项目的调价幅度，都创下了深圳楼盘的降价之最。
尽管这个消息已经在消息灵通的投资者和房地产业内人士中广为人知，尽管和风语熟识的一些投资者进行过咨询，风语还是给这两个项目的销售中心打了电话，想听听销售中心公开的说法。万科城的销售人员承认六五折的销售折扣，不过他强调，这只是万科的抵给工程队的两套房在低价销售，并不是整体的都打六五折。当风语表示没有这么多折扣就不去看的时候，销售人员表示，可能这两套特价房还没有卖掉，建议我到现场看看，说不定能买到特价房。东方尊屿的销售人员表示，目前有些单位在进行特价销售，所剩单位不多，价格也比较低，但是在折扣是否为六折的问题上，销售人员始终没有正面回答，仿佛有经过统一口径的培训。不过，联合代理该项目的销售人员却保证是六折。
通过电话咨询和风语了解到的信息可以看出，目前万科的多个楼盘都在大幅降价，但是却仅仅是通过联合代理的三级市场方面直接和客户沟通，万科自身不希望降价受到的关注度太大。
其实，这几个楼盘到底有没有进行大幅度的降价销售，并不是非常重要，因为，王石已经在股东大会上宣布了其即将降价的消息。目前很多人感兴趣的是，万科为什么要进行如此大幅度的降价砸盘呢？
这个问题风语和很多房地产界的朋友以及一些媒体朋友进行过一些交流，总结出了这样的几点看法：
1：万科的资金出了一些问题
很多人都觉得，这是万科急于如此大幅度降价卖房的主要原因。
这一点可能有一些看过万科半年报的人会不认可，因为年报显示，万科上半年的表现还是不错的。但是这只是表面现象。了解万科的人知道，目前万科在全国的房地产市场上是张开了一张大网，对很多房地产企业和项目都是虎视眈眈，想趁这些企业资金出现问题的时候凭借自己的强大实力进行收购。据了解，目前万科在深圳想收购的目标项目就有接近20个。如此大的收购计划，自然需要巨额的资金。这导致了万科的资金出现了紧张的情况，需要通过降价促销的方式快速回收资金，否则在有些款项的支付上，可能会出现没钱可付的问题。
2：万科的销售压力过大
万科在2007年的销售额是500亿，而在2008年，万科的销售计划为800亿，但是，截至到8月1日，万科的销售额都还不到300亿，剩下的500亿要在2008年剩下的5个月中完成，这需要每个月的销售额达到100亿，而目前万科每个月的销售额才50亿不到。而下半年的销售难度则明显大于上半年。在这样的情况下，万科要实现800亿的销售目标，自然的需要进行大幅的降价。
3：万科对后市比较悲观
万科进行降价促销另外一个主要原因就是万科对后市非常的悲观。王石在8月4日曾经表示，下半年的通胀率会更高,宏调可能更深入,情况很可能比想象的更严重。王石作为万科的领军人物，其对房地产的看法自然是万科对市场进行分析判断之后得出的结果。他认为并且公开表示房价会降，直接导致的将是万科的降价促销。
在万科砸盘的影响下，深圳楼市必然再次出现巨大的价格波动。这也必然会对深圳的房价产生巨大的影响。特别是那些项目自身不具备竞争力，开发商又不具备太高实力的开发商，又必要积极的根据市场变化来调整自己的策略了。
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深圳二手房均价首破万 新一轮观望开始
奥运被越来越多的人看作是楼市的分水岭，最近连续两月，经历了短暂回升后的深圳楼市成交量有持续下降，新一轮观望开始。中原地产最新发布的研究报告显示，深圳各楼盘开发商7月捂盘减售近6成，通过采取促销、降价等措施后，成交量仍减少12%。同时在二手房上，二房网的统计表明，深圳二手房经过将近一年的调整，房价已经阶段性探底，首次跌破万元大关，其挂牌均价已经降到9401元/平米。
成交连滑致新一轮观望开始
从批售量来看，7月份的住宅量是比较大的。全市21个住宅项目取得预售许可，批售住宅73.8万平方米，然而7月份全市公开发售的项目只有11个，推出住宅24.3万平方米，只占批售量33%。“积累客户少，价格难以把握，是各项目预售后不能及时入市的主要原因。”中原地产研究人员称。
对于开盘的楼盘，一些以较低的价格入市，但销售并不理想，如宝安西乡某盘二期均价8400元/平方米，比一期开盘价低近4成，但7月份成交只有2成左右，其他价格较高的销售更加惨淡，一些7月份销售不足一成，消费者普遍选择观望。不过，由于新盘低价入市，引起周边楼盘同样降价促销，7月份全市住宅成交量只减少12%，低于供应量56%的减少幅度。
中原地产的报告表明，虽然新盘价格走低，但是由于成交不是很理想，受其它高档住宅成交及关内成交量比重上升的影响，7月份全市住宅成交均价15565元/平方米，环比上涨7%。
“鉴于新盘价格持续走低而销售起色不大，在售楼盘又重新降价促销，8月份房价仍有下调的风险。”研究报告称，从近期各月成交量走势看，在3-5月份成交量连续攀升后，6、7月份成交量又连续两个月下滑。降价楼盘多，价格不断创新低，造成置业者新一轮观望，预计8月份房价仍稳中有降，其中近期供应较多，存量较大的片区价格下行的压力更大，如宝安的西乡、南山深圳湾沿线、龙岗的中心城等。
二手房均价破万已探底？
在二手房方面，深圳二房网最近发布的7月份租售统计数据显示，尽管上半年6个月二手住宅均价一直呈曲线下跌态势，但始终在10000—12000元/平米之间徘徊，而7月份则跌至9401元/平米，相比6月份下降了723元/平米，环比下降7.14%，与去年年初二手住宅均价基本持平。
从市场成交量来看，7月全市成交二手住宅比6月份少了近200套，为3992套。就各行政区来看，福田区以13488元/平米的均价居于各行政区之首，南山区以11637元/平米居于第二位。罗湖区7月二手房均价10502元/平米，相比上月有小幅下跌。盐田区7月挂牌均价为10249元/平米。相比关内，关外宝安、龙岗两大行政区域的楼市均价自年初以来节节下挫，与去年高峰期相比，下跌幅度较大的有布吉、龙岗中心城、宝安中心区、龙华坂田等关外置业热点区域。7月份宝安区均价7662元/平米，龙岗均价为6914元/平米。
中联地产市场研究部近日发布的统计与二房网得出的结果基本一致。其统计显示，7月份，全市二手房成交均价为9584元／平米，该价格和深圳二房网的挂牌均价基本相当。在各区中，福田区以12087元／平方米的成交均价居首位，位列第二的南山区成交均价11799元／平方米，其余各区成交均价均低于10000元／平方米，除罗湖和盐田外，房价环比普遍下跌。
上述两家结构的调查数据是否已经说明深圳二手房挂牌均价已经破万探底，还有待检验，世联顾问的统计就认为7月深圳二手房均价仍在万元以上。其数据显示，08年7月，深圳二手房成交均价为12224元/平米，环比下降2.1%，同比也下降12.9%；成交面积为48.24万平米，环比上升16.7%，同比却下降54.3%。
虽然对是否破万的统计结果上出现不同，但三家机构均认为，目前二手楼市确实已经出现阶段性探底，但市场上消费者观望气氛正浓，奥运后中国经济及房地产行业发展前景的不明朗也加剧了这种观望气氛。总体而言，未来与一段时间二手房市场仍将处于冷淡期，预计短期内不会出现太大的变动。
房市低迷引发地市惨淡 7月成交土地仅一块
本报讯 （记者/卢先兵 实习生/梁德学）2008年深圳持续低迷的房地产市场引发了土地市场的一片淡静，土地成交量出现下降，土地流拍及以底价成交常有发生，当年的“地王”频现局面已不复存在。世联地产最新发布的《深圳08年7月房地产市场月报》数据显示，刚刚过去的7月，深圳土地市场仅成交土地1块，成交面积环比下降达九成以上。
该月报显示，截止7月，深圳08年土地市场共成交19块，总成交面积为85.23万平米，总成交金额为94.55亿元。7月份深圳土地市场成交的唯一一块土地位于福田，为商业性办公用地，成交面积为1.01万平米，总建筑面积为13.17万平米，总成交金额8.5亿元，平均楼面地价为6454.06元/平米。就成交面积方面，环比下降97.93%。
另据德思勤研究部近日发布的《上半年深圳土地市场报告》显示，2008年上半年深圳市土地市场的供应量和成交量较2007年同期都有大幅的增加，就成交率来看，2008年上半年成交率为65%，与2007年同期相比减少了22.5%；而从流标率来看，仅2008年上半年土地流标率就达到36.6％，比2007年同期增加24.8%。
深圳中原地产总经理李耀智昨日接受本报采访时认为，造成这种局面的原因主要是政府宏观政策层面的原因。“目前国家的相关政策还不明确，导致许多发展商不敢轻易拿地而宁可观望。发展商已经认识到，现在拿到地的风险管理成本太大。”
另一方面，持续低迷的楼市使发展商的资金链发生了问题。“股市地产股低迷，房产企业的IPO融资渠道的限制，市场销售的不理想，使得地产商资金链相当紧张，一些资金不充足的地产商不得不退出房地产市场。”李耀智说。
对于未来的走势，李耀智认为目前还很难判断，但市场肯定会出现一次洗牌，目前的土地市场交易情况在一定程度上将促进土地市场向理性回归。
