去年本港楼价大跌一成半，令负资产数量急增至逾1.2万宗，创十八年新高。惟随着今年第一季楼价回升7%，负资产个案亦减少。实际上，单单负资产本身不等于已构成问题，但真正令人担心是过去两个月，本港银主盘成交显著增加，反映部分业主开始陷入财困令物业被银行接管，如果情况持续恐将秏尽购买力，楼市复苏亦会成为“假象”。
香港楼价在首季度回升7%，令负资产个案减少，金管局数据显示，3月底止，负资产宗数按季大幅减少48%至6379宗。负资产宗数回落，不单令发展商及地产界松一口气，对政府财金官员来说，亦是一个好消息，因为如果楼价持续下跌，不单会拖垮楼市，甚至会成为银行体系的计时炸弹。
其实，单单负资产本身不等于已构成问题，还需视乎按揭用家的还款能力有否转弱，就业环境有否恶化而导致断供率上升、银主盘增加才会增加实质负面影响。现时负资产个案当中拖欠比率偏低、供款负担比率仍低、加上失业率跌至3%低水平，即使负资产宗数上升，所带来的信贷风险及市场风险仍低。
不过翻查今年以来银主盘拍卖消息，却是有明显增加趋势，而且是集中在楼市正在加快复苏的三、四月份，涉及层面广泛，由新入伙仅两年的居屋以至一些名牌屋苑，甚至有富豪海湾“十九按”、西半山罗便臣道“十二按”、蓝湾半岛“十四按”银主盘，亦有前主播转战商界后自用贝沙湾物业沦为银主盘，更有深圳富豪40亿物业被接管，涉及甲级商厦、港岛超级豪宅等等，反映银主盘范围广泛，而且很多都是贵重物业，往往涉及银码均数千万元。
理论上，如果物业沦为负资产，银行有权Call Loan，甚至要求取消贷款，银行可以透过法律程序将物业收回变成银主盘。但银行现实上不会随便进行上述行为，因为银行不单要采取法律行动，涉及大量法律费用，需时亦长，而且会令银行坏帐上升，影响财务表现，银行可以的话是很少做得“咁尽”。
真正令银主盘数目急增，不单纯是因为美国加息因素，始终本港银行一直未有跟足美国的加息步伐，现时按揭利率未算偏高，反而影响楼市的基础因素，包括供应变化及楼市政策转变，才是当中关键：
1. 供应积存增加，新盘愈迟买愈平
港府持续增加土地供应，私楼潜在供应亦顺势增加；据房屋局最新公布，截至3月底，未来3至4年一手私宅潜在新供应增至约10.7万伙，按季增加2000伙，再创2004年有纪录以来新高。至于该10.7万伙新供应单位中，已落成货尾更有1.8万伙，按季增2000伙或近13%，再创2007年初后的新高。
货尾积存单位数量大增，直接影响是发展商未能做到“货如轮转”，加上利息开支近年不断提高，要增加去货速度，唯有“将货就价”，以减价促销，这亦做成近年少见怪现象：楼市愈升愈有时，新盘却爆发减价战，置业人士愈迟买愈平的矛盾景象。
翻查首季新盘成交3530宗，与去年第四季相比按季升3倍，但整体与去年第3季录约3585宗水平相若。当中又以四个“擘价”焦点盘沽货最多，当中就包括长实和新地合作的屯门飞扬货尾减价最多17%，更形成楼市“震撼弹”，令之前买家惨食“深水炸弹”，部分未入伙已经要“蚀几球”，被迫上街抗议，亦形成新盘愈迟买愈平的怪现象，与整体楼市气氛好转形成极大反差。
2. 通关因素失色 BSD辣税低近七成
本港于2月初与内地全面通关，惟原以为内地客会大举来港置业的预期并未实现。早前税务局数据显示，今年3月反映公司客和非香港永久性居民入市情况的买家印花税（BSD）个案共有92宗，虽属近14个月新高，但相对疫情前一年，即2019年的高位仍低近七成。
BSD个案连升两个月，3月有92宗，较2月的61宗增50%，不过，对比爆发疫情前的一年，即2019年10月最高录296宗，目前较当年高位仍相差69%；据税务局资料，非香港永久性居民在港购入住宅物业，都需要缴交楼价15%的BSD税款。
分析员表示，近期内地人来港置业不算多，上月BSD数字偏低，相比疫情前平均每月有约260宗，现时内地人来港买楼的需求颇弱，坦言3月份BSD个案仅92宗属低于预期。内地通关因素，一直被市场人士认为是刺激香港经济及楼市的“强心针”，但尽管访港内地旅客增加，但不论零售及楼市的购买力均大不如疫情前，加上鉴于内地楼市本月再出现回落迹象，认为内地人经历去年楼市低迷后，不再视买楼为可靠的储蓄工具，削弱他们来港置业的信心。
3. 家庭负债增加 成银主盘增加主因
这个因素我认为是最被市场忽略，但却是银主盘急增的关键理由。金管局三月发表的《货币与金融稳定情况半年度报告》，指出本港家庭负债占本地生产总值比率，由去年上半年的94.2%，升至下半年的95.5%（见图2），比起2020年足足多了十五个百分点，创有纪录以来新高，其中有近70%比率负债是来自住宅按揭贷款。
翻查纪录，20年前香港人的年收入相对楼价负担比率仅约5倍，但近年却曾一度升至20倍，收入杠杆比率（即供楼开支相对收入中位数比例）也由03年只有约两成一度升至八成（见图3），反映因收入追不上楼价而令置业供楼负担急剧恶化。
金管局虽然强调银行新批按揭贷款的供款与入息比率仍处于健康水平，有足够缓冲应对潜在的冲击，但家庭负债急升，反映在反修例运动及三年防疫严格限制下，香港百业均难以复元，加上三年来移民人口达30万人，令同期间总就业人口减少逾20万人，经济显见有收缩迹象，市民整体收入减少而负债增加，这个正解释银主盘数目突然上升的主要原因。
4. “地主会”失势 地产商恐陷内地“共同富裕”后尘
这个因素未必与一般置业人士或小市民有很大关系，但正正可能是基于政策转变，令香港几十年来楼市长升长有的神话，会一夜转变。
众所周知，香港政府的财政储备收入，主要是靠三大来源：利得税及薪俸税、印花税及卖地收入，其中后两者均是与地产市场兴衰息息相关，好像去年卖地收入仅为711亿元，按年大跌四成，就令政府财赤增加至接近一千四百亿元，反映卖地收入对政府财政储备举足轻重。
正正是楼市升跌对政府收入影响巨大，俗称“地主会”的地产商会，对政府政经政策均有重大影响力，但这个“地产霸权”现象很可能在“新．香港”的新常态下，会出现翻天覆地改变。
其中一个迹象是港澳办主任夏宝龙早前来港考察，留下的日数是历来最长，亦与众多社会各界人士会面，包括在政府总部会见商界代表，唯独地产建设商会却未获邀出席。地建会执委会主席梁志坚回应事件，指没有感到失望，“唔会话吃不到慨葡萄就酸慨”。
夏宝龙上任后，除了一直加强对香港控制，过去对香港的房屋问题亦非常关心，曾经表态香港要“告别㓥房、笼房”，房屋问题要得到解决，今次来港行程亦花了很多时间考察未来的供应“重镇”北部都会区及交椅洲人工岛项目，显然今次行程刻意不会见地产商，就是向他们暗地施压，表明政府加大供应力度是势不可挡，甚至不排除使用内地的“共同富裕”及“房住不炒”的政策措施，到时不单地产商“无运行”盈利受压，过去楼市只升不跌神话亦会破灭。
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