去年十月我曾撰文提到政府上一季只推出一幅大屿山长沙地皮，已经等同停售官地，实际上承认楼市下行速度加快。到新一季卖地计划更直接表明由于近期市场投地气氛较淡静，故今季政府停推住宅官地，为政府2010/11年主动卖地以来住宅首次按季“零推地”，这就等同向外界宣布楼市已陷入危机讯号，相信到下个月就要推行新的救市措施，包括全面“撤辣”及可能恢复勾地表制度，将供应主导权再次由政府手中转给发展商。
回顾2023年是本港卖地出现最多流标次数的一年，政府与“一铁一局”合共推出12幅土地招标，当中一半流标，部分项目更属“零入标”，当时我已不排除是发展商集体向政府施压，对施政报告只是“减辣”而不“撤辣”表达不满。
今季政府停售住宅地，表面理由是预计第4个财政季度，将有8个私人发展项目完成地契修订，料可提供约1630个住宅单位，连同早前已交由房协发展的荃湾油柑头首置项目，料合共可提供约3570个住宅单位，连同今年首3个财政季度卖地及补地价，估计全年度住宅单位供应涉11,530伙，宣称已相当接近全年目标约1.29万伙（实际上仍差近千四伙供应）。
但显然这只是“报大数”的手法，特别是发展商补地价项目发展时间较有弹性，往往可以因应不同理由包括发展模式及改则拖延数年，将这些项目纳入今个财年根本是“滥竽充数”。即使以政府目前预计的全年度卖地住宅供应约11,530伙计，仍属主动卖地以来近14年最少。
翻查卖地计划供应已是连跌两年，本年度较上一个年度大跌近三成，若与2021至22年度比更大跌近四成，并是自2010年起引入“政府主动卖地机制”后近14年来最少，加上去年私宅动工量及落成量同样偏低，势将影响长远住宅供应量。
停售官地为“孙九招”以来首次楼市危机讯号
今次政府连续两季近同停售官地，即时令人想起自1997年金融风暴后的景况，楼价持续下挫，政府就在2002年由时任房屋局局长孙明扬推出“孙九招”救市，当中包括暂停定期卖地、勾地，以及暂停两铁项目招标等。值得留意是当时香港经历六十多个月通缩期，期间资产价格一直下跌，整体楼价大跌六成半，负资产宗数突破十万宗的新高，被银行没收银主盘数目不计其数，部分发展商更陷入财困，几乎一度破产收场，因此停售官地有当时必要的历史背景。
对于停售官地，财政司司长陈茂波称是在审时度势下作出决定，考虑到住宅市较淡静及轻微下调，认为本季不适合推住宅地，但不代表下季不卖。
不过令政府两难的是，土地市场遇冷，已直接拖累政府的地价收入，去年2月《财政预算案》原估计本年度地价收入约850亿元，惟首三个季度计及官地招标和补地价的总收入仅约156亿元，只是预算案预计全年度卖地收益的18%，差额几近七百亿，已经高于本来预算全年财政赤字的544亿元，恐怕连同其他收入急跌全年财赤势必突破千五亿。
必须要指出，现在市况与二十年前“孙九招”作比较有两方面差异：最新楼价指数较2021年8月历史高位跌23%，虽创近七年新低，重返2017年2月中时水平，但与当时大跌逾六成仍不能比较；但同一时间当时政府库房相对充裕，政府储备当时仍达十五个月开支水平，因此即使“孙九招”利用取消拍卖土地来救市，对于公共开支不构成太大压力。
但二十年后的局面截然不同，库房捉襟见肘，本财政年度的首8个月赤字已有1,641亿元，财政储备降至6,707亿港元，仅是足够十个月开支，创回归以来新低，停止卖地是否能够成功救市仍是疑问，但可以肯定的是直接带来的负面后果是财赤问题势必恶化，部分“大白象”工程如北部都会区及明日大屿如何埋单？你叫当局如何是好？
料恢复勾地表供应主导权交还发展商
今年二月，财政司司长陈茂波就会宣布新一分财政预算案，面对楼市跌势下行加快以及要稳住卖地收入，特区政府势必需要推出更多救市措拖。我预测政府会进一步撤销全数楼市“辣招”，即是在施政报告内已减半的买家印花税BSD及额外印花税SSD（或以资本增值税取代SSD），仅保留最基本的从价印花税AVD，此举既可压住外界批评政府救市不力的声音，亦是政府最后可以出手的招数。
至于控制土地的主导权，亦好大机会会由政府手上再次转移至发展商手上，说的是已被废弃十一年，在2013年2月被时任发展局局长陈茂波取消的勾地表制度，避免令楼市不再因为有土地流拍而做成负面效应
翻查资料，勾地表制度由1999年开始实施，是政府当年面对98年金融风暴后，为免流拍造成负面消息，政府推出勾地制度，让市场决定合适供应，稳定物业价格。在勾地表机制下，政府每年拣选土地放入勾地表，任何有意投地的发展商都可以向政府申请，并申报底价；如果达到政府估计之市场价格，该土地即告“勾出”，纳入拍卖，而申请者必须参加，因此勾出的土地肯定可以卖出。
正如上文提到，至2002年，政府推出“孙九招”阻止楼市跌市，其中最重手一招正是全面暂停定期卖地和勾地。及至2004勾地表机制“单轨复行”，全面取代定期卖地，由发展商主导土地供应。不过随着经济复苏以及内地居民大手扫入本地物业，政府于2010年实施勾地和“不定期”卖地的双轨制，回应市场需求，其中主动卖地的方式以招标为主。但其后两年楼市愈趋炽热，政府终于宣布取消勾地制度，恢复定期卖地，“重夺”供应主导权。
不过这个做法在2020年后的“新．香港”，仍然有一个“政治正确”的问题需要考虑，特别是我在前文《2023年香港输掉了全世界，明年会否输埋自己？》提到，中央港澳办主任夏宝龙，呼吁全港各界别的“小利益”须服从国家、民族、香港的“大利益”，工商界更是要履行社会责任，“将个人的小我融入香港的大我、祖国的大我之中”，这种将土地供应主导权由政府交还商界，又是否中央所乐见，令这个问题变得加倍复杂。
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