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中国棚改刹车 凸显地方政府债务困境

据官方数据,2019年中国大陆棚户区改造目标与去年相比开工量几乎减半,显示中共推进十年之久的棚改项目开始刹车。棚改货币化安置成为近期推动三四线城市房价上涨的推手。目前,中国经济下滑,土地出让金收入下降,地方政府财政入不敷出,大规模棚改项目令地方政府财政吃紧,债务问题凸显。

今年棚改开工量减半,凸显地方政府债务问题。(网络图片)

据官方数据,2019年中国大陆棚户区改造目标与去年相比开工量几乎减半,显示中共推进十年之久的棚改项目开始刹车。棚改货币化安置成为近年来推动三四线城市房价上涨的推手。但目前,中国经济下滑,土地出让金收入也下降,很多地方政府财政入不敷出,大规模棚改项目令地方政府财政吃紧,债务问题凸显。

十年棚改刹车今年棚改开工量减半

陆媒《第一财经》4月25日报道,一份官方数据显示,2019年中国大陆各地棚户区改造约285万套,远低于外界450万套的预期,与2018年626万套相比,今年棚改开工目标已经腰斩。

从投资上看,2018年棚改投资1.74万亿元,2013~2017年棚改投资约6万亿元。

棚改缩量早有征兆。2018~2020棚改目标是1500万套,年均500万套,而2015~2017是1800万套,年均600万套,相当于每年减少100万套。

报道说,近年棚改货币化安置带来不少负面影响,一些地方随意扩大棚改范围,增加了棚改成本,也推高了地方财政负债压力;而在帮助三四线城市解决楼市库存的同时,对当地房价的波动起到了推波助澜的作用。

三四线城市房价的主推手

2017年,三四线城市房价集体爆发,座座高楼拔地而起,房价直线上升。仅2017年上半年,三四线城市房地产销售同比增长25%,一线城市同比增长只有4%。

推涨三四线城市背后的重要力量是“货币化”棚改。

2016年年初以来,棚户区改造“货币化安置”的占比大幅提高,货币化安置支持的住宅销售贡献了2016年全国住宅销售增速的40%和2017年上半年销售增速的约50%。

2014年,中国房地产面临高库存难题,扩大棚改安置会加剧库存压力。央妈出奇招,为其特设了抵押补充贷款(PSL)工具,加大货币安置化比例,成为中国货币投放和财政刺激的一股力量,拆迁暴发户由此诞生。

货币化安置,就是把被拆迁棚户区居民的购房需求引导到商品房体系中,将没有购房需求的居民创造出购房需求。

拆迁户集体大范围购房,部分区域房子在短时间内被消化掉,开发商、渠道商趁机抬价,拆迁户手握重金,在抢购区域甚至造成无房可买的局面。

政策宽松的大环境,加上媒体宣传的发酵,更多的需求被提前释放。一场抢房浪潮如滚雪球般在短时间内越滚越大,三四线房价直线上涨。棚改成为本轮房价上涨的主推手之一。

金融时报:棚改凸显地方政府债务困境

英国《金融时报》4月25日报道,在中国土地出让收入低迷之际,由于债务负担和预算缺口,一些地方政府推迟为动迁户落实补偿款和安置房。

由于过去几年货币化安置造成房屋库存大量消化,中共中央担心补偿款会过度炒热中小城市的房地产价格,去年夏天命令各地政府控制现金补偿。一些地方政府延迟对动迁户进行补偿,推迟建设新房屋,很多人因此没有永久的住处。

棚改项目给地方政府带来不菲的收入。那些被划为棚改区域的土地卖给地产开发商,在给予居民补偿后仍有盈余。棚户区改造是推动地方政府土地出让热潮的一大因素。去年地方政府卖地收入为6.5万亿元人民币,比2017年增长了25%。

如今,中国大陆土地出让市场已经放缓。今年头两个月,土地出让收入下降了34%,而此前地方政府卖地收入下降5%是自2015年经济动荡以来最大的降幅。

官方统计数据显示,2018年第四季度中国大陆各城市的土地出让均价下跌了11%。上海复旦大学研究地方政府财政问题的专家王永钦表示:“在一些地方,棚户区改造项目的收入很好。但在四线城市,政府很穷,可能无法执行这一政策。”

评级机构穆迪(Moody’s)表示,长期以来,地方政府支出高于收入,收支存在巨大缺口,近年来缺口越来越大。缺口最大的是焦作所在的中国大陆中西部。

分析师表示,削减补偿款和推迟建安置房等措施,反映了最近几个月中小城市住宅市场出现降温,这令有关部门更难以通过卖地来收回补偿款支出。

去年夏天以来,中共中央政府通过鼓励地方政府向商业银行发售棚户区改造“专项”债券,以缓解后者的财政压力。根据万得资讯收集的数据,自去年6月以来地方政府通过这一方式已筹集了大约3万亿元人民币。

但房地产市场疲软的地区可能难以筹集资金。据一位知情的银行家透露,由于市场缺乏兴趣,今年贵州省一个小城市的棚户区改造债券取消了发行。

分析师称土地需求疲软的地区将难以筹集资金来支付它们的棚户区改造项目。

在这些地区,发售新债可能不足以缓解财政压力。据彭博(Bloomberg)数据,从今年4月1日到2021年底,有3.6万亿元人民币的地方政府债务到期。

标普全球表示:“年度新发资金配额不足以解决部分地方政府的资金缺口,即使今年有较高的(债券发行)预期配额。”该机构同时表示部分地区“继续发债的空间有限,因为它们的债务已接近上限”。

据投资银行中金公司数据,有23个省份的地方政府债务超过其财政收入的300%,有10个省份超过了500%。

责任编辑: 时方  来源:希望之声记者賀景田综合报导 转载请注明作者、出处並保持完整。

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