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房价泡沫轰然破灭 房价连续大跌 这个城市的故事 也将在大江南北上演吗?

—样本温州(图)

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浙江与广东的情况很接近,各地市的经济发展极不均衡。广东只富了一个珠三角,粤东、粤西和粤北地区都算是国家级贫困区。至于浙江,第一梯队的杭州和宁波,经济规模均破万亿。杭州打造出了极具特色的信息产业,宁波则在强大的机械工业和重型化工基础上发展起了完整的石化、电器和纺织产业链。温州、绍兴、台州和嘉兴(排名分先后)的经济规模在5000-6000亿左右,属于浙江省的第二梯队。这几个第二梯队城市各有自己的几项优势产业,比如温州的皮制小商品,绍兴的印染业,都很有竞争力。第三梯队的城市包括金华和湖州,它们已经不太有拿得出手的支柱性产业,经济规模在3000亿左右。至于第四梯队的衢州、丽水和舟山,经济规模仅有1000亿出头,在浙江的经济版图中没有存在感可言。在地图上看起来,浙江省的第一梯队和第二梯队,刚好组成一个十字架,这大概就是浙江经济的整体格局:富裕城市在浙江以十字型分布。

温州位于这个财富十字架的最南端,虽然远离最中心的杭绍宁经济纵线,但依然是浙江省在经济规模上排名第三的城市。以偏远的地理位置抢夺到经济第三的位置,靠的是温州商人这个词。这个词曾经是一种符号性的商誉,代表的是敢闯敢拼的精神。由于市域内绝大部分的面积都属于贫瘠的丘陵地形,不堪耕种,温州人从清代开始就已经大规模的投身于远洋贸易,并因此形成了独特的温商文化。49年后温州的民间工商企业被整体关闭,温州经济只能依靠贫瘠的山田支撑,一度步入低谷。一直到1990年后,中国一步步放开了对民营企业的限制,并在刑法上取消了“投机倒把”等罪名,被解除了束缚的温州农民很快就抛弃了农业,转身开始从事工商业,经济因此迅速发展起来。体现在数据上,1990年温州人均GDP为1194元,较当时全国的平均水平1663元,低了28%。这个时候的温州还很穷,温州人民的工商业热情被制度狠狠的钳制住了,没有发挥的空间。到1995年,伴随着改革开放的深入,温州人均GDP提升到5778元,较当时全国的平均水平5091元,超出了13%。再到2000年,温州人均GDP提升到11276元,较当时全国平均水平7942元超出了足足42%。到这个时候,温州人才算是富裕了起来。

早期的温州商人,从事的是最简单的日用商品生产和贸易活动。各种针头线脑、日用皮革制品,在温州人的小作坊里生产出来了,又没有销售渠道,于是温州商人就在全国各大城市摆地摊。地摊摆着摆着就形成了集市,然后提升为小商品城,最终发展成为区域性的日用商品批发中心。

到2010年的时候,温州商人一方面在整个温州地区建立起了数量庞大的服装企业、皮鞋及各类皮革制品企业、日用小商品企业这三大支柱性产业;另一方面,控制了全国各大以“温州城”命名的日用商品批发中心,可以说是一手打造起了从生产端到销售端的商业帝国。在数据上,举例来说,2010年全国眼镜产量6.47亿副,而温州的眼镜产量就达到了2.48亿副,占比达到非常夸张的38%。如果只是掌握生产端和销售端的其中一端的话,都还不算夸张,而一旦同时掌控生产端和销售端,就意味着温州商人手里掌握了整条产业链的现金流。对于控制了现金流的人来说,挪用资金进行投机炒作,乃是不可抗拒的诱惑。在数据上,2010年温州各项存款总额达到6497亿,再考虑其位于全国各地的温州城的经营活动带来的数以千亿计的现金流,一贯讲究结群的温州商人可以动用的资金总量以万亿计。在当时来说,这已经是一笔了不得的财富。温州商人们将眼光放到了房地产上,他们干了一件惊人的事情:将温州的房价,炒到了全国第一的位置上。

2011年是温州中心城区的历史顶点,高达33590元/㎡。这个价格是什么意思呢?当时全国四大一线城市,北京中心城区的房价只有2.8万,上海2.5万,深圳2.2万,广州只有1.8万,统统比不上温州。

然而我们必须明确知道的是:温州商人只不过挪用经营现金流炒房,他们并不是真的就富裕到了独霸全国的程度。炒房的本质,是要寻找新的韭菜接盘。就温州这样的城市来说,除了温州商人自己这个群体,根本就不会有新的韭菜入场。2011年温州中心城区房价暴涨到顶点的时候,成交量只剩下可怜的12万平米,这就是本地的温商韭菜被割完了的标志。此后温州的房价泡沫轰然破灭,房价连续大跌,到2015年其中心城区的房价跌到1.8万,较最疯狂的2011年中,已经算是整体腰斩。在泡沫刚开始破灭的2011年下半年,每天都有数百家温州商人由于现金流断裂而破产,并蔓延开去,传递到全国各地的“温州城”,差点摧毁了全国的日用商品批发行业。闹到2011年底,央行、银监会紧急出手,提供600亿资金援助,由温州商会出面向濒临破产的企业提供信用担保,并要求各商业银行暂停追讨到期贷款,史称“温州救市”,由此才算是一步步的稳住了企业现金流,逐渐止住了温州的企业破产潮。从此之后,温州中心区的房价就维持在了2万左右,被地产泡沫收割怕了的温州商人,此后之后不再炒房。即便是2016年后的“地产去库存”政策,也没有再次激发温州商人的炒楼热情。

这一场从2011年开始发作,持续到2015的地产泡沫破灭过程,给此后的温州经济带来了不可挽回的伤害。2015年温州规模以上工业企业数量还有5013家,到2017年减少到4582家。在企业利润方面,2015年温州规模以上工业企业利润总额254亿,到2018年也就是255亿,在绝对值上完全丧失了增长性,再考虑这几年的通胀因素的话,事实上温州的工业利润已经高度萎缩了。在工业产量方面,曾经独霸天下的温州制造已经被替代。2017年温州的眼镜产量已经下降到1.44亿副,而全国市场依然维持着6.49亿副的规模,这意味着温州的眼镜市场占有率下降到了22%。其它类似的数据可以随手拈来:2010年温州皮鞋产量5.56亿双,到2017年下降到4.04亿双;2010年温州啤酒产量40亿千升,到2017年下降到20亿千升;化学药品原药产量从2010年的2.8万吨下降到2017年的1.8万吨……整体上,温州的实体产业正一步步的被宁波和泉州蚕食,而曾经风光无限几乎控制住了日用小商品的终端销售渠道的“温州城”,则已经逐步被同属浙江的“义乌小商品城”替代。

地产泡沫破灭的冲击,让温州商人至今没有恢复元气。对于那些沉浸在地产泡沫的狂欢中不肯醒来的国人来说,我建议他们好好的了解一下温州这个样本。曾经发生在温州的故事,未来将会发生在厦门、武汉、郑州,也会发生在杭州、南京、深圳,乃至是北京和上海……这份名单几乎可以无限的写下去,覆盖大江南北的绝大部分城市。当地产泡沫整体破灭的时候,我们能依靠什么手段,阻挡泡沫的破灭,维持住产业链的完整呢?

责任编辑: 秦瑞   转载请注明作者、出处並保持完整。

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