图为洛杉矶住宅区。(刘菲/大纪元)
近日,加州大学洛杉矶分校(UCLA)安德森管理学院预测,加州经济的复苏初步标志着一个新的房地产周期的开始:商业和多户住宅的市场需求将继续增长,写字楼和零售地产也预计将慢慢出现转机。不过,疫情对商业房地产的冲击或许会一直延续至2023年。
安德森管理学院通过和艾伦•麦特金斯律所(Allen Matkins)的2021年夏季加州商业地产调查,预测加州商业房地产行业未来三年的前景,以及写字楼、多户住房、零售和工业市场的潜在机会和挑战。
调查发现,加州人有着一种明显想要恢复正常生活的渴望。因此,即使写字楼和零售地产的开发计划都被削减,专家小组成员预测,这两个市场似乎已经触底反弹,并准备好迎接因需求增加的转向。
在写字楼方面,最近的调查中发现市场仍处于悲观状态。不过,2024年前预计北加州的需求增长速度至少与新供应的增长速度一样快,开发商不再采取观望态度,预示着市场将提前出现转机。
至于萧条的零售地产市场,也可能从最低端上升,尤其是内陆帝国和首府沙加缅度的内陆地区。而受远程工作等各种疫情限制较大的湾区以及南加沿海地区,虽然可以看到可观的就业增长率,但还有很长的路要走。
安德森管理学院经济学家俞伟雄(William Yu)表示,他较为忧心湾区的恢复状况。因为过往湾区属于密集的都会区,居住着很多科技新贵,但因为疫情期间的限制以及办公模式的改变,“再加上很多人因为过去几年累积的一些问题,例如游民和治安问题,还有过去湾区引以为傲的生活质量现在变得糟糕。”这些都会影响人们决定是否返回湾区。
从目前市场观察,他说:“湾区可能需要长一点时间,这也跟当地政府的政策,比如游民、治安怎么处理。处理的好,大家会很快回来;处理的差,大家会迟疑或减慢回来的脚步,所以经济和政策有关。”
通货膨胀走势仍不稳定
就整体情况而言,俞伟雄表示,随着全美各地的解封,美国6月份的“非农就业人口”大幅增加,创去年8月以来最高增幅,这足以说明经济正在好转。“但现在就是担心通货膨胀难以控制。”
他说,经济学家目前对通货膨胀的态度仍是两极分化,“现在变数还是很多,都在密切关注。如果通货膨胀严重或持续下去,我们会比较担心,美联储就可能要提早在2022年升息。升息就会对经济的复苏、资产市场造成一定的影响”。
另外,近期加州尤其是洛杉矶疫情感染人数有所上升,人们也担忧政府重新封锁经济。俞伟雄希望政府不再实行去年疫情初期的严格封锁令,避免造成经济衰退。
多户住宅和工业市场增长强劲
安德森管理学院还预测,多户住房和工业厂房的需求将持续增加。
调查发现,在过去的几年里,工业厂房的出租率一直很高,租金增长比例也很出色,预计未来三年的整体信心指数将飙升至2015年12月以来的最高水平。通过南北加州开发商的态度表明,目前租金的增长将继续超过通货膨胀率;而已经很低的4%至7%的空置率,预计到2024年时会更低。
在对多户住宅市场的分析中,尽管加州出现人口搬迁以及出租率下降的情况,但专家小组成员对未来三年的多户住宅市场发展持乐观态度。据预测,租金的增长速度也将全面超过通货膨胀率,从现在至2024年,空置率预计将下降。
“其实我还担心房市有点过热了”,俞伟雄说,“在住房方面我们真的要特别注意,这在历史上发生过很多次,当利率很低的时候,很容易造成资产的泡沫现象。”因此他建议,消费者要理性购房。◇