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楼市响警!全球渐收水 楼灾快来临?

自去年疫情出现,全球央行大举放水救市,至今欧美大部分央行仍保持一贯“鸽派”口风,维持宽松的货币政策不变。全球资金泛滥,资产泡沫问题日趋严重。至近期变种病毒(中共病毒)威胁全球经济复苏,部分股市和虚拟货币市场已有所回落,唯独全球楼价却仍然高企,意味房地产市场很可能正处于空前绝后的泡沫状态,一旦货币政策大逆转,便会上演全球楼灾!

全球楼市升温,据一项研究指出,多个国家的楼价都显示出自2008年金融海啸以来从未见过的泡沫警号。当中,新西兰、加拿大和瑞典成为头3位泡沫最多的市场,英国则排第5位。

专家指出,由于利率水平创新低,各国出台财政刺激方案,而且在封关措施下,民众较容易储到首期,物业供应有限以及市场预期全球经济将有强劲反弹等多项因素结合,将全球楼价推高至前所未有的高水平。此外,部分国家提供税务优惠等因素,亦助长入市情绪。

●新西兰楼价年飙三成

新西兰是经济合作与发展组织(OECD)楼价涨幅最夸张的成员国,过去一年来上涨约30%,显示新西兰总理阿德恩(Jacinda Ardern)在今年较早时间实施的楼市降温措施,包括取消投资者的税收优惠等,并未能有效遏制失控的楼价。因为利率长期处于历史低位,而且政府推出疫情相关的刺激措施降低入市成本,譬如按揭成本下降,允许富有的新西兰人将住房升级,并成立租赁投资组合,助长了楼价进一步飙升,也让更多投资者从中获利。

该国楼价在过去10年飙升九成的基础上,再录近三成的按年升幅,完全将首置买家及低收入户拒之门外。

●澳洲6城市连续3季破顶

邻近新西兰的澳洲也正在面对严峻的房地产泡沫风险,最近一次议息宣布,维持息率在0.1厘水平。各个城市楼价过去一年涨幅强劲,当地首都堪培拉的楼价过去一年飙升近30%。

澳洲房地产网站Domain报告显示,当地6大城市楼价已连续3季破顶,其中悉尼、堪培拉、霍巴特和达尔文的楼价去年上涨逾20%。

当地人口最多的城市悉尼,过去3个月楼价中位数达到创纪录的141万澳元(约810万港元)。分析师Nicola Powell直言,澳洲楼价属于不寻常的增长。国际货币基金组织(IMF)早前警告,一旦美国加息,将引发一些估值过高的资产包括澳洲楼市遭抛售。

●加拿大交易仍炽热

加拿大是领先全球楼价国家之一,据加拿大房地产协会(CREA)统计,加国7月份售出房屋的平均价格约66.2万加元(约408万港元),较去年同期增长15.6%。温哥华市售出房屋平均价达117万加元,较去年同期增长13.8%。

值得留意的是,虽然7月份经季节性调整后的房屋销售量较6月份下跌3.5%,更较3月的高峰时下跌28%,惟CREA表示,7月份房屋销售量月比跌幅仍是3月以来连续下降4个月中降幅最小的月份,而且仍为史上销售第二佳的7月份。满地可银行资本市场高级经济师Robert Kavcic表示,“房屋销售自今年较早的极端水平开始持续降温,但目前的交易活动仍强劲,并推动大部分市场楼价上涨”。多伦多地区地产局预料在今年底前,平均房价将达107万加元。

●英国住宅价14年高

英国去年推印花税假期,宽免住宅物业印花税,并延迟至今年9月底。另政府推出5%首付购房政策至2022年底,加上BNO“5+1”移民计划吸引港人于当地置业,刺激当地楼价急升,楼市交投为历来最炽热。

据房地产网站Rightmove数据,英国7月楼价按月升0.7%,平均楼价升至33.84万英镑,创近14年新高。虽然暑假需求减弱,但8月平均楼价仍达33.73万英镑。全英房屋贷款协会(NBS)公布的第二季数据显示,7月份英国平均楼价按年升10.5%;伦敦平均楼价为51万英镑,约高于全英均价1.1倍,按年增7.3%。

●香港买卖价量齐涨

香港楼价向来贵绝全球,即使移民潮及疫情都没有楼价令大跌。据美联物业楼价指数的数据,截至8月16日,本年迄今整体住宅楼价升8.36%,未来疫情缓和及中港通关后,楼价仍有望拾级而上。按地产代理的整体住宅买卖合约登记数据显示,7月份整体楼宇买卖合约登记(包括住宅、车位及工商铺物业)录9,957宗,创自2019年5月10,353宗后的26个月新高。宗数连续5个月高企9,000宗或以上水平,是2013年2月政府推出双倍印花税后首次出现。金额则录960.72亿元,按月升3.8%,创下3年新高。

专家称,随着近月疫情等负面因素明朗化,积压多时的购买力重回市场,二手楼放盘后被迅速吸纳,未来本港楼市仍会价量齐升,惟主要风险是美国收水引发全球金融市场动荡,以及中美关系恶化。

●大陆楼市愈压愈升

大陆楼价愈压愈飙,政府虽频频提到“房住不炒”,但楼价按年连升70个月, 大陆主要城市在过去几个月楼价不断升温,国家统计局数据显示,上月一线城市新建商品住宅售价按年升6%,升幅较6月回落0.1%。二手住宅售价按年升10%,较前月回落0.5%。

国家统计局公布的数据测算, 大陆7月份70个大中城市新建商品住宅价格指数按年升4.6%,增幅较6月低0.1个百分点,按月升幅为0.3%,低于6月0.5%的升幅,并创半年新低。虽然升幅放缓,但北上广深中,以广州楼价升幅最大,按年升10.9%。深圳、上海及北京升幅介乎3.3至5.4%,按月升幅介乎0.2至0.8%。

●日本建筑成本推高楼价

日本亦是亚洲其中一个楼价泡沫化的国家,日本政府数据显示,全国楼价去年升1.6%,是连续5年录得升幅。日本不动产研究所数据指,由于筹备奥运导致建筑成本增加,加上临海工业区改建住宅大楼,东京地区新建住宅楼价去年涨1.7%,平均公寓单价已涨至6,084万日圆(约460万港元),创1990年以来最高,当时纪录为6,123万日圆。2020年全国新建公寓房平均售价较2019年涨3.8%,达4,971万日圆(约375万港元),连续4年创历史新高。

不过,由于疫情期间停止销售活动,去年东京房屋销售量较2019年同期下降12.8%,为27,228伙,若与1990年经济泡沫时相比更大减约70%。专家认为,即使销量下降,但连年上涨的地价和人工成本上升仍支撑高楼价。

【各地结构性供需失衡酿祸】

从经济合作与发展组织(OECD)统计的40国家数据发现,各国第一季平均楼价按年涨幅高达9.4%,创30年新高,且只有3个国家的楼价下跌。

个别国家的数据也显示,美国、英国、南韩、加拿大及土耳其等国楼价今年第二季持续上涨。澳洲7月楼价按年涨16.1%,为2004年以来最大涨幅。

●住屋需求大建材涨价

专家指出,由于各国在疫情期间采取扩张性财政与货币政策,将利率降至历史低位,且家庭累积储蓄,加上在家工作的人寻求较大的居住空间,带动楼价涨势。

另一方面,住宅物业供应不足,也为楼价火上加油,再加上全球供应链承受压力,钢材、木材及铜等价格大幅上涨,也使新楼落成量减少。经济学者指出,楼市结构性供需失衡,只会使楼市更炽热。

【银行侧重房贷增金融风险】

国际清算银行(BIS)货币与经济部门负责人Claudio Borio表示,短期楼价上涨有利经济,因为已经拥有房产的人能享受资产价格上涨带来的财富增值,并享有更高的贷款额度。惟有关现象持续下去,伴随着信贷扩张过快,可能会面临资产泡沫破裂风险,最终导致财富效应逆转。

●楼价倘跌股市难幸免

回顾与2008年金融危机爆发是由于银行业脆弱以及资本不足所触发,疫情期间银行过度宽松的贷款,令整个金融系统的风险向楼市倾斜,所以当楼市资产泡沫爆破,或会引发全球房贷金融系统“挤提潮”。在18个发达经济体中,按揭贷款占银行总贷款的比率,已经从1960年的三分之一左右,增长至接近60%。同时楼价下跌也对个人财产就会有很大的损失,甚至造成负资产或破产,同时也令其他金融市场“揽炒”(一同下跌),例如股市。

再者,在通胀飙升的预期下,部分国家已提早收水,由于商品价格近期飙至多年高位,一旦通胀失控,央行急忙“收水”,甚至引发滞胀,恐会拖累楼市大跌,足以令全球经济陷入“揽炒”局面,复苏之路将更遥远!

责任编辑: 楚天   来源:东网 转载请注明作者、出处並保持完整。

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