这是我两年之内，第二次来粤港澳大湾区考察。
这次来，给我最大的感受就是——
湾区的饼，真的是越画越硬。
把牙崩碎了，嗓子剌的直冒血沫，也咽不下了。
1
先给大家看张图——
上面这张图，是我在大湾区随手拍摄的四张规划效果图。
大家能分得清这四张图分别是哪里么？
是不是不太容易区分？是不是打眼一看，几乎雷同？
都是牛批的规划，都是高大上的写字楼阵列，都是奇形怪状的数百米超高层……
你大气，我比你更磅礴；你光鲜，我比你更亮丽；你是300米的超高层，我必须干到400米；你弄了个金光闪闪的地标“梧桐树”，我就弄个致敬明天的地标“未来之门”……
大湾区画饼真的是越画越硬，以至于都出现了“规划内卷”。
别说你们分不清，卖这些项目的销售员怕是都很难分清。
第一张图，是中山马鞍岛。
对，就是那个一大巴车一大巴车从深圳拉人来看房的中山马鞍岛。
第二张图，是珠海唐家北围。
对，就是那个深珠通道旁，一站对接深圳大前海的唐家北围。
第三张图，是珠海十字门琴澳新城。
对，就是那个站在十字路口，对望澳门与横琴的十字门。
第四张图，是珠海高栏港平沙新城。
规划对标唐家北围，未来会有数十家500强企业。
可能很多人唯独对平沙新城比较陌生，没听过也没关系，后面就属它最精彩。
看完这四张图，我不知道大家啥感受？
牛批、震撼、大湾区真厉害。
小刀剌屁股，总算开了眼。
别激动，再看看下面这张图——
这张图，是我们在上述的四大概念新城里，随手拍摄的“已交房社区的夜间亮灯率”。
数数吧，一共多少盏灯亮着。
不难数，甚至可以说是“屈指可数”。
一栋楼，亮着灯的不超过10户。甚至绝大多数楼栋，亮灯率为0。
有人说，你这不精准。十一放假，人都回老家了。
嗯，数个空调吧。大湾区现在日均气温30度以上，有人住但不装空调，不现实吧。
上述每栋楼，空调装机率不超过10%。
再不行，数个窗帘吧。看看上面那些楼，有几个装了窗帘的。
上述每栋楼，窗帘安装率同样不超过10%。
面对这样的数据，我虽然不信，但也不得不信——
它们的实际入住率不超过10%。
入住率低于10%，还不是最牛批的。
还记得前面提到的珠海平沙新城么？
对，就是那个未来要进驻数十家500强企业的平沙新城。
来，看看平沙新城照进现实的样子吧——
牛吃草的野奢级生态，农家乐的接地气配套……
500强们，一定没见过这种大场面。
话都说到这了，再用一张痛彻心扉的前后对比，感受梦想照进现实的残酷——
这就是你们追的大湾区！这就是你们追的大概念！这就是你们追的大规划！
光鲜亮丽的大概念和大规划背后，是夜幕来临时一栋栋漆黑的钢筋混凝土！
2
大湾区里，有的概念太大了，大到有点虚妄。
大家看看下面这张图——
这是珠海“十字门商务区和横琴金融岛”的规划图。
远处的，是横琴金融岛。近处的，是十字门商务区。
数数上面有多少地标级写字楼？
横琴金融岛，50栋起步；十字门商务区，30栋起步……
同样的CBD，近乎同等规模的写字楼群，珠海还有
——唐家北围、平沙新城、金湾航空城……
同样的CBD，近乎同等规模的写字楼群，大湾区西岸还有
——中山马鞍岛、佛山北滘新城、佛山千灯湖新区……
不含深圳、广州和东莞，类似这样的CBD和写字楼群，大湾区至少有15个。
我们保守估计——
珠江口西岸的这片土地上，至少将矗立500栋以上的地标级或准地标级写字楼。
真的有那么多企业进驻么？谁会来？
这些概念板块里的置业顾问，都告诉我一个同样的答案
——未来我们这里将引入总部级企业、生物医药龙头、芯片科创类龙头和智能制造龙头。
中国一共有4000多家上市公司，112家医药龙头，132家芯片和半导体龙头……
即便是，这些龙头企业全跑到横琴、唐家、马鞍岛、平沙、北滘和千灯湖；
即便是，这些龙头企业，每家包上两层……怕是也填不满大湾区西岸的写字楼。
湖北有家上市龙头，在横琴弄了个地标写字楼。
来的时候，说的是50%自持，把湖北总部的员工搬过来。现如今，自持部分的租约已经被转让，改成了一间间的长租酒店
——10.1旅游旺季，800一晚。
此时此刻，我特别想说一句话：
中国的上市公司和科创企业们，真要加油了。
你们成长的速度，已经远远落后于他们为你准备办公室的速度了。
大家再看看下面这张图——
左边这张图，是珠海金湾航空城的规划图。
里面有条红色的线，是珠海地铁1号线。
注意！这是一条未被批复的地铁线。
没有被批复的原因是——
珠海人口低于300万。
属于高层731文件中，所提到的“人口低于300万，不能申报地铁和轨道交通建设”。
即便地铁没有批复，也依旧不妨碍——
金湾航空城的各大售楼部，都把它高高挂在规划图上，作为价值点大讲特讲。
右边这张图，珠海唐家北围规划图。
上面也有条红色的线，是珠海北围至深圳前海的深珠通道。
