中国楼市一路下滑，至今没有探底。图：青岛市西海岸楼市。
11月11日，中共央行、银保监会联合发布6大板块、16条措施，“做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作”。这是本轮房地产市场调控进入政策宽松期以来，力度最大的一次，被视为当局纾困房地产行业的标志性动作。但是，中国楼市是否因此就得救了？可不一定。本文概述三点理由。
第一，中国楼市泡沫已经破裂，任何否认都是幻想
日本是房地产泡沫的经典案例。1980年代中期起，房价飞涨，到1989年底，日本的全部房地产价值超过了美国房地产价值的5倍，是全球股市市值的2倍以上。也就是说，把日本卖掉，可以买5个美国。1990年泡沫破裂，日本全国平均房价一路下跌，整整持续了20年！
日本是中国的前车之鉴。固然，中日国情大不同，但经济规律毕竟是规律，表现形式可以各异，但逻辑是一致的。从多种指标来看，今日中国房地产的泡沫远甚于昔日日本。根据任泽平等人的研究，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，明显大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住房市值与GDP的比例看，2020年中国为414%，此数值日本房地产泡沫破灭前也就391%，2008年金融危机前后美国仅为169%。
日经中文网月于2021年9月刊发“中国房地产风险超过日本泡沫期”一文，其中指出：中国大城市圈房价老百姓买不起，深圳市的住宅价格平均为年收入的57倍，北京市也达到55倍，而泡沫期的1990年的东京也仅为18倍；从整体贷款余额中房地产贷款所占的比例来看，目前的中国接近3成，高于约为21～22％的日本的泡沫期。
因此，2021年8月恒大暴雷作为中国房地产泡沫破裂的标志，可以说是必然的了。自此，中国楼市一路下滑，至今没有探底。如果用日本状况来衡量，见底还早呢！
1991年日本最大的城市东京，3个月内房价暴跌65%；而中国房价下跌的步伐要小得多。这种差异，是中日国情不同造成的泡沫破裂的方式不同（比如中国一些城市出台“限跌令”），但泡沫破裂的实质是一样的。
中共当局不愿意承认泡沫破裂的现实，迫使央行、银保监会联合发布的“金融十六条”，还幻想着救市。这是政策使劲错了方向。
第二，“金融十六条”可能大规模诱发道德风险
“金融十六条”的核心是扩大房企融资管道，允许多种贷款展期，并明确“保交楼”的资金来自政策性银行。这能不能救市还是两说，但诱发大规模道德风险则难逃过。且看其中一些政策。
（一）稳定房地产开发贷款投放，金融机构合理区分项目子公司风险与集团控股公司风险等；（二）从监管部门角度，呼吁各银行和银保监系统，支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期、调整还款安排。从11月11日起，未来半年内到期的，可以允许超出原规定多展期1年。（三）鼓励信托等资管产品支持房地产合理融资需求；（四）支持国开行、农发行等开发性政策性银行，为房企提供“保交楼”专项借款。（五）开出了金融机构的“免责条款”，“对于新发放的配套融资形成不良的，相关机构和人员已尽职的，可予免责”；（六）银行“两道红线”松绑，延长政策过渡期。
上述政策的核心是放宽风险控制。例如，受多种因素影响，房地产信托成为“违约大户”，2018年出台的资管新规对信托严加整顿，资金信托投向地产领域的规模自2019年以来持续下滑，截至今年上半年已经降至1.42万亿元，占比降至9.53%，较2019年三季度末的峰值2.78万亿元（占比15.01%）缩水1.36万亿元。“金融十六条”这次竟然把信托又搬出来，显得病急乱投医，而信托会不会再此浑水摸鱼呢？
虽然扩大房企融资管道、允许多种贷款展期设置了一些条件，但众所周知，房地产业和金融业是中国最黑的两个行业，腐败、诈骗案件层出不穷，现在为救市放开政策闸门，竟然设置“免责条款”，浑水横流不难想像。
第三，中国楼市的市场需求已严重萎缩，“金融十六条”作用有限
“金融十六条”针对的是房地产业融资问题。而根据测算，历年来，中国房地产企业去年的资金来源有52.9%是靠住房销售获得，银行贷款仅11.6%。也就是说，解决房地产企业的资金问题，大头还在房屋销售。因此，当局要想成功救市，关键在于重建市场信心，激发房地产市场需求。
问题恰恰在于市场需求已经完全逆转了。2012年中国商品房销售额超过6万亿人民币，以后一直攀升，2016年超过10万亿，2021年高达18万亿。今年呢？1-10月住房的销售金额负增长在28%以上，其中TOP100房企销售总额为60,954.6亿元，同比下降43.4%。这就是中国式泡沫破裂。
中国楼市的市场需求，可简单分解为两个方面。其一，投资（投机）需求。根据杨天宇早年一项研究，如果以包含灰色收入的数据来计算房价收入比例，则最高收入阶层的总收入比其他阶层高得多，房价收入比很低，完全有能力承受高房价。该阶层的房地产投机是引发房地产泡沫的重要原因。但近年来中国政局向左转，“共同富裕”成为中共政策的一根关键词，税收稽查瞄准“双高”人群，“房子用来住的，不是炒的”，致使最高收入阶层开始逃离楼市、逃离中国，投资（投机）需求大受抑制。其二，刚需和改善性需求。由于中国人口走向负增长、高龄化和少子化，中国住房已总体过剩，中国长期经济增长率可能跌至2%—3%而非官方希望的4%—5%，这些都严重打击了刚需和改善性需求。
由此可见，市场需求起不来，房子就卖不好，这就导致房企的偿债能力和融资能力严重不足，中国楼市就将被冻在漫长的冬天里。
结语
今日中国房地产泡沫的破裂，直接来源于中共1998年开始的掠夺性房改政策。楼市成为中国贫富差距的主要推手。迄今，中共不去面对房地产泡沫破裂的现实，还幻想救市，这只会使中国式的楼市泡沫破裂变的更残酷。如果说日本平稳渡过了20年的楼市下跌周期（楼价跌去3/4），那么中国恐怕就难有这么幸运了。
