中共8月28日推出新一轮房地产制度调整，包括推进现房销售、将个人住房贷款最高期限由30年延长至40年，以及建立房地产开发贷款主办银行制度。图为一名男子在上海一栋住宅大楼的建筑工地工作。
中共8月28日推出新一轮房地产政策，推进现房销售、将个人住房贷款最长期限由30年延长至40年，并建立房地产开发贷款主办银行制度。官媒称，现房销售可降低交付风险，40年房贷可减轻月供压力；新政也提高预售门槛，限制购房者资金为房企主要融资来源。
美国经济学者黄大卫在接受大纪元采访时指出，这次改革主要修补的是，房地产项目的融资与销售制度，并没有触及危机背后更深层的财政、住房保障和治理结构。更重要的是，现房并不是避免烂尾楼的唯一制度答案。日本、香港至今仍保留预售制度，真正需要解决的是：即使项目最终烂尾，开发商的经营风险能否与购房者的资金有制度性隔离。
“现房销售”能解决什么
《21世纪经济报道》称，现房销售的核心优势是“所见即所得”，可以降低购房者的交付风险。此次政策要求，新出让土地的商品住房项目等，鼓励实行“现房销售”，以降低预售模式下购房者承担项目烂尾风险的可能。
黄大卫认为，问题并不在于过去不知道现房更安全，而在于预售制度曾经是中国房地产高速扩张的重要资金来源。房改初期，房企资本金有限，地方政府需要土地收入和房地产投资，银行则通过开发贷款和个人住房贷款参与其中。购房者提前支付的资金，因而成为房企快速拿地、开工和扩张的重要资金来源。
在这套模式下，他说，房企可以通过“拿地、预售、回款、再拿地”加快资金循环，但购房者缺乏项目审查、抵押和资金监督等权利，一旦项目无法完成，便可能承担房子不能交付的风险。
因此，黄大卫认为，此次政策转向与其说是突然发现现房销售更加合理，不如说是预售模式的收益下降，而烂尾楼、房企债务和相关社会成本逐渐暴露。此外，新政并未全面取消预售，而是提高预售门槛，并要求预售项目的个人住房贷款在项目竣工备案后发放。政策正在削弱预售的融资功能，但并未完全取消预售。
新政能防新雷旧坑谁来填
此次改革另一项重要变化，是建立房地产开发贷款主办银行制度。按照新规，单个房地产项目对应一家主办银行，开发贷款覆盖项目从开工到竣工备案的全过程；预售项目贷款期限最长5年，现房销售项目最长7年，预售资金也将受到更严格监管。
这些安排试图把开发商、银行和购房者之间的资金链重新隔离。但黄大卫指出，新政采取“新老项目区分”的方式，既有项目的资金缺口、土地抵押、工程欠款以及房企集团债务，不会因为制度更新而自动消失。
他认为，处理历史烂尾项目仍需回答项目还缺多少资金、由谁承担损失，以及购房者的交房权与银行、债券投资人等其他债权如何排序。如果缺乏逐项审计、资产接管、专项融资和明确的损失分配机制，新融资规则只能防止部分新风险，不能替过去形成的债务和烂尾项目提供清算方案。
这也意味着，他说，真正需要建立的并非“房子一定不能烂尾”的制度，而是即使开发商倒闭、项目烂尾，购房者也不必为开发商的失败买单。
土地收入下滑地方财政压力仍是隐患
黄大卫认为，中国房地产危机的一个根源，是土地和房地产全链条承担了过重的财政功能。
官方数据显示，2026年上半年，地方政府性基金预算本级收入同比下降25.6%，其中，国有土地使用权出让收入仅9,778亿元，同比下降31.5%；2025年全年，国有土地使用权出让收入为4.15万亿元，同比下降14.7%。
黄大卫认为，现房销售会增加房企的资金成本，并压低其能够支付的土地价格。在土地市场疲弱的地区，地方政府如果不接受土地收入进一步下降，就可能面临维持房地产投资和土地市场运转的压力。
他指出，预售制只是旧房地产模式的一个加速器，现房销售能改变房企取得资金的方式，却不能回答地方政府未来依靠什么取得稳定收入。
监管虽多但关键时刻服从“政治任务”
现房并不是降低烂尾风险的唯一方式。香港、日本至今仍保留预售制度，关键是通过银行、律师、工程师、保险等机制，把开发商的项目风险与购房者隔离开来。制度的目的不是保证开发商永远不会出问题，而是即使项目出现问题，购房者也不应承担开发商项目失败的主要损失。
中国此次新政也开始建立类似的防火墙，包括一个项目对应一家主办银行、资金封闭管理以及预售资金进入监管账户等安排。但黄大卫认为，中国真正的问题并不是“没有机构”，而是“没有真正独立的权力”。
“党政部门、国有银行和地方国企处在同一行政体系内，形式上可以互相监督，实质上却可能共同服从地方财政和政治任务。”他说。
因此，中国正在建立的更像是一道“行政与账户防火墙”，他说，能否真正切断“项目烂尾—购房者买单”的风险链条，仍取决于监管机构能否在地方财政和政治压力下独立行使权力。
“40年房贷”成本只是被推迟
在限制房企风险的同时，新政另一个醒目的变化，是将个人住房贷款最高期限由30年延长至40年。官方解释称，这是为了适应经济社会发展需要，给借贷双方更大的灵活度；市场人士则认为，期限拉长可以降低购房者月供压力。
黄大卫则指出，供给端正在限制房企杠杆和资金挪用，需求端却允许家庭将债务期限拉得更长。
他举例，以100万元人民币、年利率3%的等额本息贷款计算，40年期月供约3,578元，低于30年期的4,216元，但如果持有至贷款到期，总利息约71.7万元，比30年期的55.4万元高出约29%。延长期限降低的是当期现金流压力，并没有降低住房本身的成本。
他认为，这使40年房贷更接近将今天的支付压力延后到未来，而不是解决房价、居民收入和住房保障问题。
新政恐加速民企退出国企扩张
此外，他说，现房销售提高购房安全性的同时，也会改变房企的生存模式。房企不能再主要依赖购房者提前支付的资金滚动扩张，而需要更多依靠实缴资本金、开发贷款和项目自身现金流完成建设。
黄大卫预计，这将加速中小房企退出，但未必表现为突然的大规模破产，更可能是长期的兼并、项目转让和资产整合。
他指出，大型国企更容易获得低成本融资和银行支持，中小民营房企即使项目本身具有盈利能力，也可能因缺乏抵押物和融资渠道而处于劣势。
“最后形成的可能不是更有竞争力的市场，而是少数大型国企、地方平台和国营银行共同主导的房地产寡头结构。”黄大卫说。
新政真正要过的是制度关
黄大卫认为，这次改革仍然具有必要性，因为它开始改变过去由购房者提前承担开发风险的资金模式。个人房贷延后至完工备案后发放、项目资金封闭管理以及主办银行制度，都可能降低新的资金挪用和交付风险。
但这些措施主要停留在房地产项目的融资与交易层面。他说，地方政府对土地和房地产收入的依赖、住房保障对购房的依赖，以及监管机构能否形成真正独立的制衡，并没有因为现房销售而消失。
黄大卫将此次改变形容为“一道防止交付风险的围墙”，而不是“重建整个房地产体系的地基”。
