农历年长假结束，今年重要意义是长达近三年的“动态清零”防疫政策结束后，内地首个“复常”的新年，各界特别是香港商界高度关注中港通关后内地旅客会否重新恢复访港，包括购物甚至投资置业。
不过现实令各界均大失所望，同时亦反映香港除了失去“国际连系人”角色，甚至对内地旅客亦欠缺吸引力。香港楼市结束13年升势之余，面对人口结构调整，甚至最新人口数据反映，由内地移民的“新香港人”数目大幅下跌，今次楼市出现的所谓“小阳春”，可能就是卖家最后的“逃生门”。
农历年期间，以往不少内地旅客留乡度岁后均会把握一连多日春节假期来港旅游购物，不过昔日深受内地客欢迎的尖沙嘴广东道，多间名店门外虽出现短人龙，多是内地客，但整体所见各名店整体人流未见明显增加，亦未见大手“扫货”。
刚恢复通车的高铁西九龙站陆续有内地客抵港，不少旅客均称过关人流比想像中少，以往的农历新年期间来港高铁车厢坐满人，惟今年整卡列车“只有几排座位有人”，估计人流只达疫前两三成。
现实是，香港今时今日的“剩余”吸引力，内地居民已失去兴趣，特区政府予以厚望的恢复通关因素，希望可以带动香港经济复苏，但显然现实与预期有很大落差。
翻查入境处今年一月（1日至26日）数据（图一），显示访港的内地旅客占总入境人数不足一成半，反而占大多数均是港人外游之后的返港人潮。即使在农历假期几天的黄金周，内地旅客占比亦仅介乎两成左右，以最高峰在大年初三（24日）有1.64万人次内地旅客入境香港，超越年廿九（20日）的1.49万人次，成为农历新年假期间最多内地客入境的高峰，但当日占总入境人数比重，却反而下跌至只有16%，之后数天更进一步回落至一成至一成二水平。
（图一：一月内地访港旅客占总入境人数）
翻查旅发局统计，疫情前2019年全年有5591万人次旅客来港，内地旅客占比高达78.3%，显然这个通关因素带来的刺激作用并没有出现，官方虽然高度宣传恢复通关，但实际上访港的内地居民，比重却是出奇地低。
相反同一时间，澳门方面，据澳门旅游局指，在大年初二（23日）澳门接待共7.1万名入境旅客，是自疫情以来录得的最高单日入境人次，酒店入住率更超过九成。其中，来自内地的旅客录得近4万人次，占五成六。总计黄金周首六天内地旅客日均达3.7万人次，按年增近1.5倍，比香港日均1.3万人次，高出两倍。由新闻画面看到，澳门主要景点如大三巴及步行购物街、著名食店及赌场酒店，处处人头涌涌，应该令香港商界羡慕非常。
“新香港人”舍弃来港，十年间减少逾两成
春节期间内地旅客减少可能只是反映香港没有足够景点或节目吸引，以及仍需作通关核酸检测，但真正反映香港长期竞争优势及对内地居民吸引力下跌，却是来自统计处今年一月中公布的内地来港定居人士的人口普查。
这份没有任何媒体报道的人口统计数字，发现却是惊人，人口普查发现，居港人口中，内地来港定居未足7年人士，即是符合领取半额消费券所谓的“新香港人”数目，由2011年的17万人，减至2016年的16万5千人，之后再进一步减至2021年的近13万5千人，即是十年间减少了三万五千人，跌幅超逾两成，而这批“新香港人”占全港人口比例，亦由2016年的2.4%降至2021年的1.9%。（图二）
（图二：内地来港定居未足7年人士。资料来源：政府统计处）
按政府解释，内地来港定居未足7年人士数目下降，主要原因是过去十年抵港的单程证持有人的数目有所减少，另外2019年新冠病毒爆发的影响下，香港和内地均实施严厉的检疫措施，令跨境行程受到严重影响。
显然，政府的解释是片面及偏颇，真正原因是2019年反修例运动之后，内地居民对香港的认知出现颠覆性改变，特别是不论政治制度及法治环境均愈来愈贴近内地，过往香港的一国两制独特优势，对内地居民来说已经不再吸引。
供应创新高，楼市最后“逃生门”
基于通关效应，香港楼市提早迎来“小阳春”，十大屋苑于新年期间成交量创2006年有纪录以来最旺新春假期；而长假后的首个周末录得近五百个预约睇楼，是近期罕见现象，地产代理声称由睇楼量以倍数增长，反映买家恐怕通关后楼价被抢高而加快入市。
面对楼价过去一年累跌15%，部分买楼人士憧憬在通关因素下，为免日后要高价追货，偷步入市是可以理解。但现实是一月通关以来，内地居民“海啸式”涌港并没有出现，更惶论有资金会因此接货买楼。
过去发展商及代理口中的楼市“刚性需求”，原因是香港人口增长及外来移民涌入，但由统计处数据显示，2021年年中到2022年年中，净移出人数高达11.3万人，创1997年以来新高纪录，而且当中不少是青壮年的劳动人口主力，反映他们再在港有下一代的比例亦会进一步减少。
现实是香港总人口在2019年底高见752万人新高后，经过三年的政治动荡及压迫后，去年中人口已经回落至729万人，三年间人口减少足足23万人（图三），与政府预测本港人口要到2041年先到顶峰的810万人，显然有很大落差，加上“新香港人”减少逾两成，香港人口结构明显见顶，请问这种“刚性需求”从何而来？
（图三：回归以来香港人口变化。资料来源：政府统计处）
楼市影响因素很多，加息只是其中之一，预计联储局将保持高利率一段时间，更重要是政府加大供应力度，房屋局最新估算，预计未来3至4年，一手楼潜在供应有10.5万伙，创新高。而且长远规划中，单是一个北部都会区就会提供90万住宅单位，即使以公私营房屋八二比计算，私楼供应将大增18万，连同明日大屿再额外提供逾6万私楼单位，两个“大白象”工程将有近25万单位日后供应，供不应求现象可能变供大于求，即是变成现在内地楼市的翻版状况。
因此即使乐观如中原集团创办人施永青，亦只表示现时楼市短期低位已见，但中长线要看实体经济改善，认为V型反弹未必存在，但亦不是L型、永远在下方不动，而是相对圆底的U型反弹。
今天香港已经失去国际“超级联系人”角色，就连特区官员口口声声说的中港融合及粤港澳大湾区连系，亦被内地居民离弃，两地通关之后“反高潮”未见内地人涌入，过去香港所谓食“四方饭”，现在却沦为两面不讨好。香港楼市近日出现的“小阳春”，实为卖家最后的“逃生门”。
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