中国房市2023年开年小幅回暖后，4月二手房交易量暴跌。图为2023年4月7日广州市的住宅楼和公寓。(Ludovic Marin/AFP)
中共央行新数据显示居民购房意愿下降，但近日有房企打折促销被官方处罚。房市下行，房企承压，分析人士认为，房企依靠银行大量贷款运转，房市风险就会蔓延到银行，到一定程度，银行会有大量坏帐，甚至破产。
2023年初的房地产市场回暖犹如昙花一现。超过百个省市（县）的中共地方政府于2023年第一季度出台政策“托举”房市，据中国指数研究院（中指研究院）统计，这些政策超过了170条，如发放购房补贴，提高公积金贷款额度等。截至4月底，逾40城的首套房贷利率下限已调低至4%以下，但中国房地产市场期待的3月、4月售房高峰，所谓“金三银四”中的“银四”依旧落空了。
中共央行于5月11日发布的“2023年4月金融统计数据报告”显示，4月份的住户贷款减少了2,411亿元（约合338亿美元）。其中，包括住房贷款的住户中长期贷款减少了1,156亿元（约合162亿美元），住户短期贷款减少1,255亿元（约合176亿美元）。
公开信息显示，北京、上海、杭州、合肥等一线和新一线城市4月份的二手房网签数量都呈现两位数下跌。其中，北京环比下跌37.3%；杭州环比下降32.7%；上海环比跌26.71%；南京环比下跌13%；合肥二手房环比跌幅更大，暴跌了40%……
房市销售疲软的情况下，开发商降价以期刺激销售，但最近江苏昆山市住建局处罚了两家降价幅度较大的房企，引发了网络热议。陕西省安康市房地产业协会于5月8日在其官网发布的相关信息称，苏州昆山住建局5月5日发布通报文件显示，昆山市两个地产项目在销售过程中，“擅自大幅度降价销售，扰乱了房地产市场正常秩序，造成了社会不稳定因素”，因此“暂时关闭网签”，待整改结束后再开通。
这两个地产项目分别是昆山嘉宝网尚置业有限公司的梦之悦花园项目，以及昆山长泰置业有限公司（昆山长泰）的万科常青藤尚滨花园项目。其中，昆山长泰在“五一”假期推出一房一价，最高优惠32万元（约合4.5万美元），相当于给房子打了七五折至八折。
旅居日本的时政评论人士区锴5月13日对大纪元表示：“政府不让房企降价的原因非常简单，降价造成的连锁反应会瞬间把中国楼市的泡沫戳破，造成的一系列危机是中共难以管控的。中国的房地产市场本身就是一个‘击鼓传花’的游戏，城市住房需求和土地都是有限的，土地财政的模式不可持续，只是‘三条红线’和疫情封城将不可持续的这个结果提速展现了。”
区锴认为，现在房企纷纷爆雷，迟早会冲击到银行和政府，因为中共政府难以再通过土地财政来维持财政收入了。
中国房地产市场规模大、泡沫多
中国有着世界上最大的房地产市场。中国经济学家任泽平2021年发表的《2021中国住房市值报告》估算，2020年，中国住房市场规模为62.6万亿美元；同期美国的住房市值为33.6万亿美元，日本为10.8万亿美元，英国、法国和德国合计是31.5万亿美元。任泽平曾担任中共国务院发展研究中心宏观经济研究部研究室副主任。
任泽平发表的《中国财富报告2022》称，2021年时，中国的住房市值达到了476万亿元（约合73.8万亿美元）。与2020年相比，总市值增长率高达17.9%。
如考虑住房市值与GDP的比例，中国在2020年已高达414%，比日本20世纪90年代房地产泡沫破灭前的391%还要高。
而2008年金融危机前后，美国住房市值与GDP的比例最高时也仅达到169%，约为中国2020年该比例的41%。
随着中国经济走低，房地产市场下行，中国法拍屋的数量在2022年攀升至60.6万户，同比增长了35.7%。同时，很多城市的二手房挂牌量也大增。如浙江省嘉兴市，截至今年3月底前的短短40天，二手房实际的新增挂牌量超过5,000套，新增比例超过10%。
地产风险会传递给银行
房企爆雷和居民房贷违约的后果最终会传递给银行。旅居英国的中国金融资深从业人士方奇5月14日向大纪元记者解释了这一点。
方奇说，对银行来说，居民房贷违约可分两种：提前还贷和停贷断供。“提前还贷，甚至通过卖旧买新，居民将高利率的贷款置换为低利率的贷款，主动降低杠杆。但居民住房贷款对银行来说是优质贷款，再加上存款大幅增加、贷款又贷不出去，这样会使银行的利润受到很大影响，现在已经开始有中小银行降低存款利率。
“而停贷断供，直接会削弱银行资产质量（断供房是抵押给银行的资产）。而且停贷断供会影响购房者信心，直接影响房地产企业的销售和流动性，房地产企业又是依靠银行大量贷款运转，房地产的风险就会蔓延到银行。
“银行因此收紧对房地产企业的融资，又会进一步让其陷入困境，从而引起恶性循环，影响银行的资产质量和盈利水平。如果风险扩散到一定程度，银行就会产生大量坏帐，导致破产。”
易居企业集团CEO、上海易居房地产研究院执行院长丁祖昱在4月18日的公开演讲中称，中国地产行业有“四个确定性”：资产价格不会上升，但核心城市核心资产尚能保值增值；行业规模下台阶；城市聚焦与分化；客户的需求收缩与调整，刚需下行已成定局。
房市低迷的大环境下，不断有房企爆雷。粤系千亿房企合景泰富于4月28日晚发布公告，通报拖欠的附息银行及其它借贷的本金共2.12亿元（约合0.3亿美元）无法按预定还款日期偿还，故触发若干长期附息银行及其它借贷311.63亿元（约合43.6亿美元）须按要求偿还。
即便是早早转型应对地产危机的老牌房企万达集团最近也被传有债务爆雷风险。万达旗下子公司Wanda Properties Global（万达地产环球）年初发行的两只美元债券在4月下旬利率升穿35%，市场分析认为，按照惯例，这表明借款人难再筹集新资金，将加剧债务危机和违约风险。
惠誉评级已于5月1日将大连万达商业管理集团股份有限公司“BB+”的长期外币发行人违约评级及万达商业地产（香港）有限公司“BB”的长期外币发行人违约评级、高级无抵押评级及其有担保美元票据的评级列入负面评级观察名单。
