2022年12月3日，中国房地产开发商恒大在中国江苏省淮安市开发的一个住宅区。
近年来，随着房地产企业不断债务暴雷，烂尾楼引起的群体维权事件愈演愈烈。去年，官方曾宣称要拿出资金启动所谓“保交楼”行动。然而，一年过去了，全国各地的烂尾楼大多数仍然无法有效复工，交付更遥遥无期。
2022年7月，大批烂尾楼业主维权无果走投无路后，纷纷宣布集体断贷，引起海内外舆论的广泛关注。为安抚损失惨重的购房者，中共央行、住建部、财政部等部门，曾宣布要释放超5000亿元资金，作为“保交楼”的专项借款，而“保交楼”一度成为房企、施工单位、金融机构和地方政府的一项“重要任务”。
然而《经济观察报》经调研发现，一年后的今天，仍有相当多的烂尾楼项目处于多方拉锯，无法复工交楼的“板结状态”。其中，经金融机构和AMC纾困资金评估后仍然无法复工的项目，是真正难啃的骨头。
保交楼成果寥寥
迄今为止，官方从未对外披露全国停工/烂尾楼盘的确切数量。但建筑业第三方信息平台“百年建筑网”发布的调研讯息显示，该平台对全国范围内的1114个烂尾项目进行调研后发现，截至5月底，楼盘交付进度情况相对较好的是华南、华北，占比分别是56%和40%；而西南和华中地区交付比例在全国倒数，分别为15%和16%；而交付率最低的省份是河南，仅为11%。
据《经济观察报》报导，曾经号称“云南王”的俊发地产，仅在昆明市就留下了数十个停工项目。一位俊发前管理者透露，从2022年初爆雷以来，该公司曾与金融机构、开发商深入接触，为5-6个新拿的地块找买家，还为即将封顶交付的项目申请纾困资金，但直到目前，该公司没有一个项目被成功盘活。
另一个典型例子是贵阳市，这个经济并不发达的城市曾经热衷于针对整片的区域进行整体开发，其本土房企“中天”和“宏立城”先后打造了未来方舟、花果园等高密度“超级大盘”，一度成为全国各地学习的榜样，但如今这个城市却走到了债务重组、破产的边缘。
一位央企营销人士透露，目前贵阳在售的楼盘中，超过80%的小开发商建设的项目停工，大部分项目被住建局暂停销售和网签，整个乌当区仅3个项目能正常销售和动工。
一家头部民企客研负责人发现，在烂尾楼集中的城市，刚需新房产品更难卖了。她分析，可能是2021年以来房企为自救回款，腰斩卖房，甚至以低首付、零首付把“韭菜”割光了。
僧多粥少专项借款发挥的作用十分有限
2022年8月，在央行和住建部等部委的“指导”下，国开行、农开行曾通过专项借款方式提供了2000亿元用作“保交楼”的专项纾困资金。但住建部给这笔钱设定了严格的使用条件：一、只能用于已售但逾期交付的住宅项目工程建设，商住公寓等不在保交楼范围内；二、房企申请专项借款需提供充足抵押物。
一位接近住建部的人士向《经济观察报》透露，在全国第一批申请项目汇总后发现，首批2000亿元远远不够。最终，首批专项借款仅适用于2023年3月31日前交付的已网签的商品房申请。申报成功的项目，每套也只可获得10万元专项借款。而且与财政拨款不同，这笔借款一旦进入专项账户就开始计息。
各地在实操过程中，会侧重于将专项借款发放给高层住宅，而大平层、别墅产品，仅给10万元/套的借款基本覆盖不了建安成本，无法实际保交付。而一年来，只有主体架构已经基本完成，但幕墙、外立面、窗户等装饰工程未完成的项目，能够通过专项借款完成交付，其他的烂尾楼大多都无法达成交付的目的，甚至无法有效复工。
“金融16条”的配套资金很难到位
2022年11月当局发布了“金融16条”来推动保交楼，除支持上述政策性银行提供专项借款，还鼓励金融机构提供配套融资支持。其中甚至规定：自文件印发半年内，向专项借款支持项目提供配套融资的，可在贷款期限内不下调风险分类，新发放的配套融资形成不良的，“机构和个人已尽职的，可予免责”。
然而，半年豁免期已过，保交楼配套融资落地情况如何呢？
某头部房企郑州投拓负责人披露：理论上，项目申请到专项借款和配套融资的比例为1:2，实际情况是，大部分项目的配套融资一栏是空着的，其所在公司在河南获得近10亿元专项借款，仅成功拿到一笔8000万元的配套融资。
报导还披露，一家大型房企在河南省获得了超35亿元的专项借款，但仅郑州一个项目拿到了数千万元的商业银行配资。
报导称，“在昆明、贵阳、郑州等保交付任务重的城市，专项借款就已经僧多粥少，后续资本就更加难进入”。
此外，在“保交楼”的各项政策实施的过程中，还存在债权人众多，为争资产相互拉锯；地方政府对资产价值贬损严重焦虑，顾虑重重；很多项目大部分房源已销售一空，严重资不抵债等问题，都难以解决。
另据深圳市明源地产研究院官方账号6月17日发文披露，最早暴雷的房企恒大，也是最早签下保交楼军令状的房企。但一年多以后的恒大，在2022年全年累计交楼30.1万套，只是该公司年初制定的交付60万套目标的一半。而恒大目前还有大约120万套烂尾的房源等待“保交楼”。
