王小文、徐庆利夫妇很后悔当初接盘了这个烂尾楼。这个名为龙苑小区的楼盘，位于河南省宜阳县，从2014年左右停工，一直“烂尾”。
2019年，宜阳县将其列入“问题楼盘”解决计划内，但未见实效。
徐庆利告诉南风窗，到2021年8月，她和丈夫王小文接手了龙苑小区。
他们计划投资2000万元，在6个月内完成后期建设。他们算过账，如果顺利，盘活这个“烂尾楼”，既能小赚一笔，还能解决很多人买了房住不进去的问题。
但他们当时没有想到，这个本可以“名利双收”的决定，最后却会以刑事涉案的悲剧收场。
徐庆利哭诉：“我们把烂尾楼建好，最后把我们赶出去，钱也没给我们，还把人抓走了。
01
烂尾
2014年，河南宜阳县的居民高战朝在香鹿山镇的龙苑小区买了一套房子。
一位自称是龙苑小区项目负责人的人士告诉南风窗，该小区由河南鑫诺置业有限公司（下称鑫诺公司）开发，原计划三栋高楼，一排洋房。最后，只盖出三栋楼，洋房作罢。
高战朝说，当时他交了15万元首付，跟售楼部签了意向认购书，没有预售合同。售楼部当时跟他说，2015年底可以交房。
但“2015年春天一过，工地就停了”。高战朝告诉南风窗，当时他去找售楼部，对方说项目没钱，“烂尾了”。
实际上，在高战朝下定决心买房子的时候，龙苑小区几乎没有任何手续。
洛阳市官方群众留言平台“百姓呼声”上，宜阳县的一条回复显示，龙苑小区是在2015年12月核发《建设用地规划许可证》，2016年7月核发龙苑小区4号楼《建设工程规划许可证》。
洛阳市官方群众留言平台“百姓呼声”上，对于龙苑小区问题的回复
《建设用地规划许可证》是房地产项目拥有的第一个合法证件。这意味着，龙苑小区在没有任何资质的前提下已经开始卖房，同时也在没有任何资质的时候就已经“烂尾”。
高战朝不算最早的一批。宜阳县的乔利红告诉南风窗，早在2012年，她哥哥就买了龙苑小区的房子，一直等到今年才拿到房子，整11年。
advertisement
在项目停工后，鑫诺公司的债务开始密集出现。
企查查数据显示，2017年，即停工两年后，针对鑫诺公司的民事诉讼集中出现。案由集中在房屋买卖合同纠纷、民间借贷纠纷和建设工程合同纠纷。由此，法院开始查封、拍卖龙苑小区4号楼的房屋。
南风窗获取的一份“龙苑小区4号楼房源状态汇总”表显示，4号楼144套房屋中，宜阳县人民法院查封了50套，郑州市金水区人民法院查封了70套，郑州市管城区人民法院查封1套、拍卖8套。
龙苑小区4号楼房源状态汇总
此外，据“百姓呼声”上的留言信息，购房者刘某反映，因无法收房，鑫诺公司也无法退款，他向法院申请保全房屋。后来他发现，那处房产被鑫诺公司同时卖给了两个人，因为另一个人先保全，法院已经将那套房拍卖。
更严重的是，因为鑫诺公司与他人的借贷纠纷，导致龙苑小区的地块被查封。一位不愿具名的鑫诺公司债权人告诉记者，鑫诺公司当初拿地的时候找他借了一千多万元。后来还不了，他在2017年的时候就申请查封了龙苑小区的土地，目前该借款仍未偿还。
查封的不止一起。
南风窗获取的一份郑州市金水区法院发给宜阳县自然资源局的协助执行书显示，因案件需要，需查封鑫诺公司名下位于宜阳县香鹿山镇李贺大道南侧、规划经三路东侧的土地使用权（土地权利证书号：宜国用（2016）第5号）。查封有效期3年，从2020年3月16日至2023年3月15日。
这块地，正是宜阳龙苑小区。
另一份郑州市金水区法院发给宜阳不动产登记中心的协助执行通知书显示，申请人张某与鑫诺公司房屋买卖合同纠纷一案，法院已做出生效判决。请当地协助查封龙苑小区地块，查封期限3年，自2021年10月19日至2024年10月18日。
协助执行通知书
在这种债务缠身的情况下，2019年，龙苑小区却突然开始复工，鑫诺公司又开始卖房。但此时，鑫诺公司主要出售的2号、3号楼仍没有预售许可证，所以很多人都没签预售合同，也无法网签备案。
乔利红正是此时买的房子。
2019年5月，她交了15万元首付。小区里为数不多的工人和已经封顶的楼栋，让乔利红相信鑫诺公司给他们的承诺——2019年底交房。
当年，高战朝也接到鑫诺公司的消息。对方告诉他，如果每平方再补交1000元，年底就能交房。
高战朝信了，又交了约13万元。
收了一波“首付”和像高战朝一般的“补交款”后，鑫诺公司又“消失”了。
2019年终，高战朝和乔利红等来了停工的消息。
此后，龙苑小区又陷入烂尾停工状态，难见起色。一直到2021年8月，王小文、徐庆利夫妇接触到该项目时，龙苑小区才迎来希望。
02
接盘
2021年8月，经朋友介绍，常年在当地做房地产开发的王小文、徐庆利夫妇接触到烂尾多年的龙苑小区。
徐庆利告诉记者，经过几次考察，他们觉得盘活这个楼盘有所收益。尽管仍有些顾虑，但看到当地香鹿山镇政府大力支持，并愿意作为见证方促成两方合作，王小文夫妇决定接手这个烂尾楼。
8月24日，在香鹿山镇政府的见证下，王小文持有的洛阳宇豪置业有限公司（下称宇豪公司）与鑫诺公司签订了协议书。
协议书约定，宇豪公司愿意投入2000万元资金用于龙苑小区后期工程建设。投资资金在合同签订之日三日内分批次汇入双方共管账户，若宇豪公司未在规定期限内将合同约定资金汇入共管账户，本协议自动终止。
协议还约定，合同签订后5个工作日内施工队进驻项目工地施工，工期暂定4-6个月完成。
协议书
徐庆利告诉记者，这份简单的协议签得比较仓促。因为当时，关于龙苑小区的群众申诉问题突出，政府积极协调解决问题。
该协议签订后，王小文和徐庆利对龙苑小区进行了更详细的考察，并核实鑫诺公司债务情况。2021年9月8日，宇豪公司和鑫诺公司签订了一份补充协议。
补充协议提到，龙苑小区楼盘是宜阳县著名的“烂尾楼”，从2014年下半年停工已有7年。多年来诉讼、纠纷层出不穷，告状络绎不绝。由于停工太久，年久失修，已建房屋出现不少安全隐患和质量风险。而且，因为停工期间管理缺失，商铺商户私搭乱建，餐馆直接将油烟排入小区，项目楼盘脏乱差状况堪忧。
由此，双方约定，鑫诺公司委托宇豪公司进行该项目后期全面建设管理。对于投资资金转入情况，补充协议做了新的约定：9月6日前转入1000万元，10月6日前，转入另外1000万元。
宇豪公司负责的项目投资包括各项规费与配套费（城市建设配套费、垃圾处理、绿化、人防、消防等费用）以及图纸设计费、办理施工许可证的相关费用，直至项目楼盘建成为止。
为了便于宇豪公司开展后期建设，双方还约定共同管理和使用鑫诺公司的营业执照正副本、房地产开发资质正副本、税务登记正副本以及公司公章和各类专用章等一切与龙苑小区项目开发建设、房屋销售有关的物品。
徐庆利说，在补充协议签订前宇豪公司已经向共管账户先转入了1000万元投资款。另外1000万元不敢贸然投入。所以，徐庆利他们跟鑫诺公司约定好，要在鑫诺公司将约1万平米房屋（约67套房）所有权转让给他们以后，2000万元资金才可以投入使用。
03
隐忧
在最初的协议签订后，宇豪公司已经让工程队进场开建。但随着流程往前推进，一些隐藏的问题开始显现。
小区开工以后，王小文方想尽快办妥那1万平米房产抵押给自己的手续。
但彼时，小区2号、3号楼并没有办理预售证，无法进行网签备案。4号楼大部分房屋因为鑫诺公司的债务纠纷被法院查封。
等他们去办预售证时，发现鑫诺公司原来的开发资质已经过期，导致预售证无法办理。徐庆利说，这一点在他们合作前，鑫诺公司并未告知。
最后，他们花了近4个多月才把开发资质办下来。
在这中途，王小文让小舅子徐龙国成立了一个全新的公司——洛阳诺格置业有限公司（下称诺格公司）——来接手该项目。徐庆利说，此举是为了让项目更安全。
2021年12月12日，宇豪公司和鑫诺公司以及徐龙国新成立的诺格公司签订了一份“合同变更三方协议”。协议约定，将原来补充协议中宇豪公司的权利、义务全部转移给诺格公司，不再签订新合同，双方按原合同执行。
合同变更三方协议
这次变更，只是将投资主体从宇豪公司换成了诺格公司，但实际上，该项目还是由王小文等主导。
2022年1月26日，王小文等办理了2号、3号楼预售许可证。3月便开始陆续办理网签备案。但最后网签备案的房子不是约定的67套，而是102套。徐庆利说，这点当时经过政府同意，觉得多备案几套，以防再被法院查封或拍卖，保障购房群众的住房需求。
预售许可证
房子网签备案成功后，王小文等并没有按约转入剩余1000万元投资款。徐庆利对此解释称，因为网签备案的影响，错过了约定时间，但当时他们一直在工程建设中不断投钱。因此，当时决定在此前的投资基础上边建边投。
另一方面，网签备案问题已经解决，但其他问题还在出现。
后期建设过程中，有之前的建设方来项目讨要鑫诺公司欠他们的工程款。王小文和徐庆利觉得这一债务不归他们承担，便不给。“他们就拉我们电闸，扰乱施工。”徐庆利说，这误了一些工期。
此外，因为小区没有安装电梯，高层施工不便。鑫诺公司让王小文租用吊车或工程电梯，王小文觉得太贵，不愿意。后来，鑫诺公司又跟电梯公司协商，安装了电梯。
但电梯安装后，因为电梯公司没收到电梯款，就停梯不让用。最后，2022年5月27日，王小文一方付了30万元给电梯公司，电梯才得以正常运行。这期间，工程也有过暂停。
