图为深圳天际线；房地产衰微与购房能力不足相关,20多年的房地产狂潮已把潜在客户吸空。
今年初秋中国政府采取了一系列拯救房市的措施，三个月后房市的反应是，二、三、四线城市房价持续下降，连一线城市的二手房价也降价一到两成。最近大型资产管理公司中植集团宣布“严重资不抵债”，它的投资人多半是富人，似乎不象恒大、碧桂园暴雷那样冲击买房户的信心，但中植濒临破产，压住了非银行金融机构（保险、证券、信托类）的活跃度，非银行金融机构的资金流动性似乎被冻住了。为什么中国的经济救不起来？答案是，因为“债毁中国”。这是一个很大的话题，相关的内容很多，我将分上下篇来分析。
一、房地产的潜在客户濒临枯竭
过去20多年来，中国的房价涨了25倍，为什么房地产公司却亏得一塌糊涂？原因在于，债毁房地产业，恒大负债2.58万亿人民币，碧桂园更多。但民营房地产公司的巨额负债，比起中国居民的买房负债，其实只是九牛一毛。
由于房地产是中国过去20年来的经济支柱，而房地产业现在的衰微又与居民购房能力不足直接相关，所以，考察中国房地产的潜在购房户状况，才能知道中国的房地产行情的前景究竟如何。
全中国14亿人，按家庭户数来看是5亿户家庭，但并非所有这5亿户居民都想在城市里买房。因为，居住在乡村的2亿户农村居民都有自住房，他们基本上不需要、也没能力进城购房。所以，居住在城市的约3亿户居民的钱袋，就是房地产市场的购买力极限。
进一步来看，9亿城市人口当中，5亿是流动人口，或者是半流动型（即人口调查时确定为人户分离），这5亿人多半没有购房需求。扣除了9亿城市居民中的5亿流动或半流动型人口，只有4亿城市居民是潜在的住房购买者。而这4亿城市居民里，能够借房贷购房的，也只是年龄在30岁到50岁的人口，因为50岁以上的人离退休不远，未必能有偿还30年房贷的条件。根据人口普查的年龄构成来计算，4亿城市居民里，30岁到50岁的人口约占一半，即2亿人，相当于7千万个家庭。
从银行的调查中发现，现在从银行申请贷款的居民已经达到1亿户了，其中主要是申请了房贷。也就是说，城市家庭当中，虽然现在能够贷款买房的不到7千万户（这其中包含了已经还清贷款的家庭或不需要买房的家庭），但在银行里仍有房贷债务的达到了1亿户；换言之，有些家庭的成年成员现已超过50岁了，但还背着房贷没还清。
这样的分析说明了一点，20多年的房地产狂潮，早已把潜在的房地产客户吸空了；而现在及今后潜在的住房需求户，只能是随着年龄自然增长而又事业有成的一个很小的人群，以及想通过置换房产来改善居住条件的少量家庭，或想趁房产价格下跌、从中赚一把的投机客。这个结论说明了一点，中国的房地产趋跌，乃事所必然，在所难免。
正因为如此，中国的房地产狂潮之后，必定是房产价格和房地产业务明显下跌。房地产被中国政府选定为经济支柱，其功能很明显是阶段性的；等到房地产客源萎缩，这个支柱就垮下来了，然后便带动整体经济持续下滑。
二、城市家庭负债沉重
到今年10月底为止，中国居民的银行贷款额达到了80万亿。申请过贷款的1亿户家庭当中，户均负债80万元。当然了，申请房贷的家庭，多少会有一些存款，把家庭负债扣除家庭存款（包括其他金融资产），就是家庭的净负债。这个数字反映出家庭今后的财务困难度和家庭支出及投资的潜在意向。
统计学用平均数来代表一个群体的数值，但前提是，数据的分布要基本上符合常态分布（normal distribution）。但是，中国的家庭金融资产处于偏态分布当中（skew distribution），即大多数家庭的资产数量很少，而拥有大量金融资产的家庭占少数；用数据图来表示，就是横轴上显示的向右延伸的曲线，在靠近原点的位置非常高，然后曲线贴近横轴向右方延伸很远。偏态分布中少数富裕家庭的数据，会干扰用平均数所作的统计推论，因为少数富裕家庭的数据会拉高平均值，造成统计推断的偏差或失误。
胡润研究院今年3月发布的《2022胡润财富报告》显示，在中国，拥有600万以上金融资产的“富裕家庭”，只有518万户。由此推断，中国的3亿户城市家庭当中，金融资产比较多的不过占1.5%而已，而绝大多数家庭并没有多少金融资产。
“富裕家庭”的金融资产，绝大部分是股票、债券或其他理财产品，只有很小一部分会放在银行的存款户头里。而居民家庭的金融资产越少，投资股市、债券的可能性就越低，存入银行的可能性则越大。
因此，笔者用居民家庭的银行存款，来估计他们的家庭金融资产，可以大体上排除极少数“富裕家庭”金融资产的影响。因为，金融资产不多的普通家庭之钱财，多半是银行存款，这样的家庭所组成的群体之财产分布，会比较接近统计学理论上的常态分布（即钟型曲线）。
到今年10月底为止，中国居民的银行存款总额是134万亿，全国5亿户家庭，户均存款25万，其中的2亿户农村居民的户均存款很少。那么，那1亿户申请了贷款的，其家庭存款总数大约是25万亿，而贷款总额是80万亿，净负债大概是55万亿，平均每户净负债55万。目前中国城市居民的人均可支配收入是5万元，户均可支配收入为14万元；按照家庭可支配收入的三成用于偿还房贷本息来估计，那户均所欠的55万元净负债，还需要13年才能还清。
也就是说，从城市家庭已经非常沉重的债务负担来看，中国的大多数城市家庭已经再也没有举债能力了，即便目前各地的二手房交易价格已平均贬值20%，也不会带来大量住房需求；何况各行业的薪资都在下降。由此可以推论，中国的房价可能继续贬值；而这也说明了为什么中国的经济好不起来了。由于居民的购买力被房贷重负压制，而房产价值又不断下降，现在城市居民们更关心的是尽量加快偿还贷款，同时不愿多消费。
三、各级政府债台高筑
所有的经济危机，本质上都是债务危机，当一个国家的债务大到再也还不起的时候，经济就没救了，中国当下就是如此。中国到底现在各行各业、各级政府的总债务是多少？从来没人算过这笔帐。按照国际惯例，要估算中国的总债务，就需要参考联合国的国民核算体系（The System of National Accounts, SNA)，这个分析框架是把整个经济分为政府部门、金融部门、非金融企业部门和居民部门这四大部门。
上文已经分析过居民部门的债务负担，在这一节里分析政府部门的债务状况。关于这个部分，今年2月27日我在本台的文章《人大换届看财政》已经介绍过，地方政府的债务高达88万亿，中央政府的债务2022年底是26万亿，合起来是114万亿。2023年显然又有新的债务叠加上去了。
这些硬债务都是必须到期要还的，但各地政府还能够偿还吗？显然是不可能了。因为，2022年全国31个省市，除了京、沪、晋、粤、苏、鲁这6个省市以外，剩下的24个省市，债务都相当于年度财政收入的3倍以上；而其中债务负担最重的吉林和青海省，债务都超过年度财政收入的8倍以上。
上述所列之中央政府和地方政府的债务，只是两级政府财政部门所欠下的债务，但中央和地方政府的债务并不止于此。因为，中央和地方政府还有大量由这两级政府拥有的国有企业。其中，由中央政府所有的央企级国有企业里，许多是巨无霸型垄断大企业，比如中国铁路集团、联通、中石油、中石化、兵器工业集团、兵器装备工业集团、航天集团、造船集团等等，每个集团公司都下属几十乃至上百个企业。地方的省市一级也有数达上万的国有企业，多半是地方政府视为摇钱树的企业。
央企级大企业集团统一由国务院国有资产监督管理委员会（简称国资委，State-owned Assets Supervision and Administration Commission of the State Council)管理；地方政府所有的国有企业由地方政府的国资委管理。逻辑上，这些国有企业如果欠债难还，应该由国资委作为所有者来负责偿还。但各级国资委其实只有所辖国企的管理权和主要负责人任免权，却没有自己的财源去偿债。
照道理，国资委作为一级政府的国企管理机构和政府所有权的代表者，其下辖国企的债务，理应由同级政府的财政部门偿还。而事实上，各级财政部门的预算里，根本就没有替国企还债的项目；也就是说，国企的债务，财政部门既还不起，也从来没打算还过。因此，国企的债务是一个迄今为止在中国从未讨论过的债务陷阱。
四、国有企业债务黑箱
联合国的国民核算体系把金融企业（如银行等）与制造业、建筑业、服务业等不涉及金融的企业区分开来分析，因此就出现了一个非金融企业这样的范畴。如此区分的原因是，金融企业是一个特殊的行业，不能与非金融企业混在一起对比。本节所谈的都是非金融企业，均简称企业。
如上节所述，企业因所有权不同，有国有和民营之别。国有企业当中，除了大量军工企业之外，许多国企都上市了。上市的国企虽然有很多小股东和机构股东，但国资委所代表的政府所有权始终在上市国企中居于控股地位，行政上国企也只听从政府的命令。
凡是企业，当然就有用于运营的资产（包括固定资产、库存和金融资产），同时也有债务。企业的资产到底应该如何估值，取决于它的经营状况，如果企业常年连续大规模亏损，那它的资产就会贬值。但是，企业资产贬值的情况下，企业的负债仍然必须偿还，如果资不抵债，这样的企业就属于行将破产的状况。
然而，如果企业是国有控股的，那政府可能就不许它破产。比如，中国铁路集团就是如此。去年及今年1季度中国国家铁路集团有限公司（“国铁集团”）的财务决算显示，去年亏损696亿元，今年继续亏损，该公司的负债已经超过6万亿。现在高铁通到全国，但没一条线路赚钱。过往唯一的一条赚钱的线路是京沪之间的高铁线路，但这条线路今年开始也赔钱了。很显然，中国铁路集团根本就无法偿还债务了；何况，它因为连年亏损，所欠银行债务越来越大。它只是靠国有银行不停地输血，才能够活下去。
日本的国有铁路公司(JR）在80年代也曾经如此，日本政府随即开始了JR民营化。日本的经济结构是私营企业大而多，国有企业少，因此JR很快就被切割成多个地区公司，分别完成了民营化。
日本的办法在中国行不通，因为中国的国有企业大而多，民营企业小而弱，不可能指望民营企业收购国有企业；而且，央企都属于战略型行业，政府不肯放手，而这些央企也大得卖不掉。这样一来，国有企业所欠债务，政府不打算还，就只能永远挂在国企的账上，这就形成了国企的债务黑箱。
五、国有央企的债务是中央财政债务的数倍
关于非金融企业的债务数额，有一个估计，国有企业的债务大概占全部非金融企业债务的九成以上，而私营企业的债务只是一小部分。至于私营企业的负债，其中主要是私营房地产企业欠债，总债务约20万亿。
那国有非金融企业的债务有多少？今年10月官方刚公布了《国务院关于2022年度国有资产管理情况的综合报告》，其中说，2022年全国国有企业资产总额340万亿、负债220万亿。其中央企的资产总额109万亿，负债总额74万亿。
这些债务，不管是贷款还是债券，都是要还的，那不是资产还很多吗？其中的花样就在于，债务是硬的，资产是软的。为什么资产是软的？因为两个原因，其一，资产在会计上都是按购进价或者投资数额算的，不作资产价值重估，所以，这个账面数的资产是靠不住的。比如。国有企业普遍涉入房地产炒作，那它们现在持有的房产，按照市价已贬值20%了。
另一个原因是，资产必须能够交易，才能变现，但中国央企的资产实际上是无法交易的，找不到买主。为什么？就算中共打算拍卖国有央企，但中国的私营企业买不下，因为国有央企都太大了。国有央企大约是1百家，单个企业集团的平均资产规模达到1万亿，有哪家民营企业能拿出那么多的现金，买下其中的一家，不可能。何况，民营企业会想并购军工企业吗？那是民企敢插手的领域吗？此外，央企还有一个财务黑箱，那就是，其中的军工集团因涉保密，其资产、负债和财务数据从不公开。因此，无法判断这些企业的负债状况到底如何。
基于以上原因，我做一个保守的估计，即地方国企的垄断性低，资产规模相对较小，其债务尚可通过部分民营化来化解一些，央企则基本上无法这样做。现在央企有70万亿债务，这些巨无霸集团无法依靠自身财力来偿还，中央财政又从不编列偿债预算，这种局面将长期维持下去。为什么中央财政不编列为央企偿债的预算？因为数额过大，中央财政目前的债务是26万亿，而央企的债务是中央财政债务的数倍。
事实上，央企除了发行债券以外，其债务的主体部分是欠银行的贷款；而央企的存续靠银行用新贷款维持。这个问题就牵涉到国民核算体系里金融部门的债务问题了，我将在本文的下篇分析，并给出一个中国总体债务的估计，以及为什么国企的这第二次债务危机度不过去了。
（文章只代表特约评论员个人的立场和观点）
