2024年5月17日，浙江省杭州市一栋正在兴建的住宅楼。(STR/AFP)
为了阻止惨淡的楼市继续下滑，中共当局近日放出三个所谓“大招”，包括推出3,000亿元人民币（约415亿美元）收购库存房基金等，中国媒体将其吹捧为所谓“史诗级”政策力度。不过市场分析认为，收购住房库存至少需要5万亿元人民币（约6,910亿美元），而当局目前的财力值得怀疑；同时，出台这些政策的背后是，中国经济的主要指标正全面下跌的严峻局面。
救烂尾楼市“三大招”备受质疑
在5月17日中共国务院的房地产工作视讯会议当天，中共央行、金融监管机构接连推出“三大招”，配合中共副总理何立峰在会上所称的“商品住房烂尾风险处置攻坚战”。
第一招，降低购房首付比。首套房的首付比例调整为不低于15%；二套房商贷最低首付比例调整为不低于25%。这是中国四十多年商品房史上首次，即便在2008年和2016年的两次大力刺激时，首套房的首付比例也维持在20%。
对于下调购房首付比至15%，市场反馈认为，这一政策只是让购房者轻松“上车”，但变相增加了购房者的月供以及房贷总额，是需要与房贷利率综合考虑的“陷阱”。
第二招，降低房贷利率。包括下调购房公积金贷款的利率，以及取消商业房贷利率下限。
中共央行发布通知称，自2024年5月18日起，下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，5年以下（含5年）和5年以上首套个人住房公积金贷款利率分别调整为2.35%及2.85%，而第二套房屋的公积金贷款利率分别调整为不低于2.775%及3.325%。
关于商业房贷利率的下限，中共通常为房贷设立一个市场基准利率（LPR），在此基础上小幅浮动，现在取消这一基准利率，银行可根据市场竞争，自由决定房贷利率。
中共官媒声称，政策落实后，大多数城市房贷利率可能下降0.3个至0.4个百分点。依100万元贷款、30年期限、等额本息还款方式计算，总利息支出可减少7万余元。
不过值得注意的是，实际上在中共出台相关政策之前，各地在巨大住房库存压力下，已有城市取消了房贷利率下限，现在只是官宣其“正当化”而已。数据显示，截至3月底全国343个城市（地级以上）中，75个下调了首套房贷利率下限，64个取消了下限。除北上广深等少数一线城市外，大部分城市房贷利率下限已降至全国统一水准。
市场人士认为，这次当局正式宣布取消购房贷款利率下限，此前已实施了下调或取消了购房贷款利率下限的城市，进一步下降的空间并不大。对于此前未作调整的一线等楼市较强势的城市而言，有多少城市跟进还有待观察。
第三招，中共当局释放直接收购住房库存的意图。何立峰称，商品房库存较多城市，政府可以合理价格收购部分商品房用作保障性住宅。随后，中央行宣布，拟设立保障性房屋再贷款，规模3,000亿元，利率1.75%，期限1年，可展期4次。
中共央行副行长陶玲称，央行依贷款本金的60%发放再贷款，预计带动银行贷款5,000亿元（约691亿美元）。
当局欲救楼市所需资金严重不足
中国房地产爆雷两年多，当局相继出台的各种政策均告失败。这次何立峰声称的“政府可酌情以合理价格收购部分商品房用作保障性住房”成为这轮救市最核心的关注点。
不过，楼市的现实数据以及专家的分析显示，当局欲救楼市，但面临所需资金严重不足的现实，媒体吹捧的所谓“史诗级”政策只是“雷声大、雨点小”。
据易居研究院数据，2024年3月，全国百城新建商品住宅库存规模约49,916万平方米，按照一、二、三四线城市分类，分别为3,586万平方米、24,163万平方米和22,167万平方米。
通常商品房从建成到售出需要一定周期时间，即所谓的“去化周期”，而因经济状况以及一二线等城市等原因，其“去化周期”存在一定差异。数据显示，3月份100个城市中一、二、三四线城市的新建商品住宅“去化周期”分别为：19.2个月、21.6个月和33.1个月；而疫情前的2019年12月份的“去化周期”分别为：12.2个月、8.9个月和10.2个月。
天风证券分析师宋雪涛分析认为，这次当局直接收购住房库存的目的是提振和稳定当前的楼市，把住宅“去化周期”压缩至18个月以内。根据天风证券测算，要达到这一目的，需约7万亿元人民币（约9,675亿美元）的资金。
另外，野村证券估计，中国有高达2,000万至3,000万套未完工房屋，政府至少须花费4,400亿美元才能盖完这些房屋；英国巴克莱银行估算，中国的库存房规模达28万亿元人民币（约3.9万亿美元）；加拿大研究机构BCA Research首席新兴市场策略师布达葛扬（Arthur Budaghyan）表示，需要向陷入困境的中国房市至少注入5万亿元人民币（约6,910亿美元）资金，才能广泛对经济产生有意义的影响。
目前，中共央行仅出台3,000亿元人民币的再贷款计划被认为是“杯水车薪”。北美投资顾问Mike Sun对大纪元表示，北京推出的号称史上最强的三大招对提振楼市的作用有限，政府债务缠身，已拿不出钱，想去库存也只是雷声大雨点小。此外最关键的问题是，作为住房需求端的老百姓对未来经济普遍缺乏信心，购买意愿大幅度下降。
中国主要经济指标大幅下跌
值得关注的是，这次中共当局出台救楼市政策的大背景是：4月份主要经济数据全面下跌，楼市也是延续“量价齐跌”的严峻局面。
官方数据显示，4月份的中国社会融资规模减少近2,000亿元人民币（277亿美元），是二十多年来首次减少。这意味着企业对贷款等资金的需要出现下降，预示经济规模有可能步入收缩趋势。社会融资是指一定时期内实体经济从金融体系获得的资金总额，是直接反映经济景气的重要指标。
此外，另一项反映经济活动的流通中的现金和企业活期存款的狭义货币（M1），4月的余额同比下降1.4%，意味着商业活动低迷。
中共国家统计局5月17日发布数据显示，1至4月份，全国房地产开发投资约3.1万亿元人民币（约4,286亿美元），同比下降9.8%；房地产的施工面积687,544万平方米，同比下降10.8%；新建商品房销售面积29,252万平方米，同比下降20.2%，其中住宅销售面积下降23.8%；新建商品房销售额28,067亿元（约3,871亿美元），下降28.3%，其中住宅销售额下降31.1%。
4月份，70个大中城市中，新建商品住宅销售价格较上月上涨的城市，数量仅为6个，较上月减少5城；其余64城环比下跌，占统计城市数的约91%。
诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪表示，4月新房价格下行压力进一步加重，70城价格总体环比跌幅呈扩大之势，而且上涨城市数明显减少，创历史新低。整体来看，目前市场价格持续低迷，探底状态似乎暂未止步。
