反向抵押贷款虽能为退休生活提供可观收入 但不是放诸四海而皆准的方案
在通过反向抵押贷款动用房屋净值之前，请先了解相关成本、风险及替代方案。(shutterstock)
对许多退休人士而言，他们拥有的最大资产并非退休账户，而是他们居住了数十年的房屋。反向抵押贷款（Reverse Mortgage，也叫“以房养老”、“逆向房贷”）承诺，让房主在不用卖房或搬家的情况下，将房屋的资产转化为现金。
反向抵押贷款是市场上针对老年人的推销最广泛、同时也是最容易被误解的金融产品之一。
事实上，对合适的人来说，它可能是一个明智的理财工具；而对不适合的人来说，则可能是一个代价高昂的错误。
以下将客观地探讨其利与弊：
反向抵押贷款究竟是什么
反向抵押贷款允许62岁及以上的房主，以房屋股权（房屋净值）为抵押进行借贷，并以现金形式领取，且无需支付每月房贷。
传统房贷是由你按月向贷款机构还款，反向抵押贷款则相反，是由贷款机构向你支付贷款本金。与此同时，随着利息与手续费的累积，你所欠的贷款余额会随着时间逐渐增加。
通常只有在你出售房屋、永久搬离或过世时，这笔贷款才需要偿还。
最常见的反向抵押贷款类型是“房屋股权转换抵押贷款”（Home Equity Conversion Mortgage，简称 HECM），此类贷款由联邦房屋管理局（FHA）提供保险，并享有联邦消费者权益保护。
这项金融工具的吸引力显而易见：你能继续住在原本的房子里、获得通常不需课税的现金（因其属于贷款款项），而且完全不用负担每月房贷。
对于拥有高价值房产但现金流短缺的退休族群来说，这听起来像是完美的解决方案。然而，这项工具是否真的适合你，完全取决于其中的细节——而这也正是许多人容易遇到问题的地方。
你如何领取这笔钱
反向抵押贷款令人们感到惊讶的特点之一，是发放方式极具弹性。
根据产品类型不同，你可以通过以下几种方式领取款项：
•一次性整笔领取——适用于清偿现有房贷或支付大笔开销。
•信用额度（Line of Credit）方式——设立一个最高额度，让借款人依实际需求随时提领，且未动用的额度不计息，可以减少利息积累。
•按月定期领取——功能类似于每月养老金的固定收入来源。
•混合模式——根据你的财务情况，弹性组合上述选项。
信用额度选项通常是最明智的选择，因为你只需借用实际使用的金额，而未动用的部分可随时间累积，这能为你提供一笔灵活的财务缓冲，供你在紧急情况下使用；相较之下，一次性整笔领取则会立即开始产生利息。
财务自由的关键因素之一，就是让自己的内心和情绪不再被生活中那些所谓“万一”的担忧所困扰。
美国知名理财顾问、电视节目主持人和作家苏兹‧奥曼（Suze Orman）对财务自由的定义（刊登在Oprah.com），精准捕捉了利用房屋净值进行资产配置的真正吸引力：对于有些退休人士来说，这能消除他们对支付日常开销的持续担忧。
然而，唯有当你完全理解自己将付出什么代价时，这种无忧的自由才真正成立。
真正的成本与风险
反向抵押贷款并不是免费的钱，而且其中的成本很容易被低估。在签署合约前，请务必清楚了解你将承担的责任：
前期费用：贷款手续费、抵押贷款保险费及成交结算费用合计可能高达数千美元，且通常会并入贷款本金中。
复利效应：由于你无需偿还本金，贷款余额将持续增长，从而让你留给继承人的房屋净值逐渐减少。
持续性义务：你必须持续缴纳房产税、房屋保险费及维护费用；如果未能按时履行这些义务，可能触发贷款违约，甚至面临法拍的风险。
留给继承人的遗产减少：你过世后，贷款必须偿还，通常需要出售房屋来清偿，导致留给继承人的遗产减少。
最后这一点是许多家庭最容易忽视、也最容易后悔的地方。
反向抵押贷款实际上是在消耗原本可能成为遗产的房屋净值。因此，在决定使用以房养老之前，最好与家人坦诚沟通，而不是等到离世后，家人才发现房屋的净值已经大幅减少。
什么时候进行反向抵押是合理的选择
尽管存在缺点，但在某些情况下，反向抵押贷款确实是合理的选择：
•你计划在现有住宅中度过余生，且没有强烈意愿将其留给继承人。
•你拥有多处房产，但现金收入不足，需要资金来支付基本生活开支。
•你希望拥有一笔备用信用额度，把它作为财务安全保障，而非一次性大笔挥霍。
•通过合理使用反向抵押贷款，可以让你延后领取社会安全福利，从而锁定更高的终身福利。
什么时候应该避免反向抵押贷款
同样重要的是，要知道何时反向抵押贷款是错误的决定。
如果你可能在未来几年内搬家，例如“为了离家人更近”，或者“需要入住养老院之类的机构”，那么高额的前期费用将使这笔交易变得不划算。
如果将房屋留给子女是你的优先考量，那么反向抵押贷款则与此目标背道而驰。
此外，如果你目前已难以负担房产税及房屋维护费用，再增加反向抵押贷款的负担，反而会加速你正在试图避免的财务危机。
值得优先考虑的替代方案
反向抵押贷款通常不应该成为你的首选。
在作出决定之前，应该考虑那些能以较低成本达成相同目标的替代方案。
例如，搬入面积更小的住宅，不仅能直接释放房屋净值，还能降低房产税等持续性开支。
如果你仍符合申请条件且有能力负担还款，那么房屋净值信贷（HELOC）可能是更经济的选择。
出售房屋后转为租房，则能完全免除维护费用与房产税。
有时最简单的解决方案，是削减开支或做一份兼职工作，而不是把资金压力转嫁到自己居住的房屋上。
如果你最终仍决定申请反向抵押贷款，根据美国联邦规定，你必须首先接受获得美国住房和城市发展部（HUD）认可的专业咨询师提供的咨询。
请认真对待这场咨询，因为其目的正是确保你完全理解自己即将签署的合同。
签署合同前应询问哪些问题？
在最终签署反向抵押贷款合同前，一定要先把以下问题弄清楚以保障自身权益。
•询问前期费用总额是多少，以及这些费用是否已计入贷款中。
•询问在现行利率下，贷款余额会以多快的速度增长，以及这对你在十年或十五年后的剩余房屋净值意味着什么。
•询问如果你的配偶不是共同借款人，而你先过世的话，会对你的配偶产生什么影响。
•请询问哪些债务可能导致你违约，以免因错过一次房产税缴纳而措手不及。
信誉良好的贷款机构会清楚地回答所有这些问题，任何催促你签约或对费用轻描淡写的人，都是你应该放弃交易的理由。
结语
反向抵押贷款既不是广告中所宣称的“奇迹”，也非批评者所说的“陷阱”。
对于计划在自己的住房中安度晚年，并需要将房屋净值转化为收入的退休人士而言，这是一项能提供真正保障的金融工具；但对于可能在近期搬迁或希望留存遗产的人来说，这可能成为代价高昂的错误。
简而言之，如果审慎规划，反向抵押贷款能为你换来安心；若轻率使用，它也可能侵蚀你原本希望获得的财务保障。
（Peter Daisyme撰文／大纪元记者李皓月编译）
原文刊登于Due博客网站，授权英文大纪元转载：The Pros and Cons of a Reverse Mortgage in Retirement。
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