2024年8月16日，加州洛杉矶，一处待售房屋外竖着一块“待售”标牌。（Patrick T. Fallon/AFP/Getty Images）
（英文大纪元专栏作家Peter St Onge撰文／信宇编译）
美国总统唐纳德·川普（特朗普）正在考虑一种简单的方法来缓解美国严峻的住房市场状况：停止因出售住房而对人们进行处罚。
川普政府官员最近提出降低住房销售的资本利得税，这可能消除一个阻碍——该障碍既让长期持房者难以出售房产，也让年轻家庭难以购房。
这是一个值得探讨的想法。但它也指向一个更为广泛的原则，华盛顿应该将其应用于住房危机：美国需要的不仅仅是建造更多房屋，我们还需要让现有房屋更容易被买家买到。
而现在，我们却让购房变得更加困难。
根据现行的联邦税法，房主在出售主要住宅时通常可以免税25万美元的收益，夫妻联合申报则可免税50万美元。这些门槛是近30年前设定的，但自那时以来，房价已经翻了四倍，尤其是在年轻家庭购房最困难的社区。
想像一下，一对夫妇几十年前花了15万美元买了一套普通的房子。他们的孩子都长大了，房子现在价值90万美元，他们很乐意换一套小一点的房子。卖掉房子就能为下一代腾出一套适合全家居住的房子。
但是，卖房也可能让他们面临一笔不小的资本利得税。那么，为什么要搬家呢？把这种想法乘以数百万房主，你会发现，在房源本就匮乏的市场中，待售房屋的数量只会更少。
国会可以提供帮助。共和党与民主党共同提出的《增加房屋供应法案》（More Homes on the Market Act，2026）将把现有的购房免税额度翻倍，个人免税额度提高到50万美元，已婚夫妇免税额度提高到100万美元，然后根据未来的通货膨胀率调整这些金额。
这正是保守派应该支持的住房政策。它不会增加新的补贴，也不会让购房者通过政府补贴来抬高价格，争夺同样有限的房源。它只是移除了政府人为设置的房屋销售障碍，让有意向的买卖双方能够找到彼此。
但是，税收并非导致美国现有住房供应难以触达购房者的唯一因素。越来越多的待售房屋未能展示给所有潜在买家——国会终于注意到了这一点。
今年7月，联邦众议员斯科特·菲茨杰拉德（Scott Fitzgerald，共和党/威斯康星州）致函指南针房地产公司（Compass，总部位于纽约）和中西部房地产数据公司（Midwest Real Estate Data，总部位于伊利诺伊州）。前者是美国最大的房地产经纪公司，而后者控制着芝加哥地区几乎所有的房屋挂牌信息以及将其推送至公共网站的数据。
菲茨杰拉德希望了解他们将私人房源信息网络推广至全国的计划，此举可能会形成一个针对住房的“封闭信息系统”（closed information system），从而影响消费者和住房可负担性。
人们担心的是，当私人房源变成一个普通购房者可能永远无法完全了解的平行市场时，究竟会发生什么。
作为全美最大的房地产经纪公司，指南针房地产公司（Compass）正在与中西部房地产数据公司（Midwest Real Estate Data）合作，将私人房源推广到全国。如果最大的公司能够将房屋从公开市场中剥离出来，竞争对手就会效仿，使私人房源成为行业的新常态。
一项研究发现，指南针房地产公司已经控制了全美超过五分之一的房地产经纪市场份额，并且在纽约曼哈顿的业务规模更大。批评人士指出，私人房源的普及已经让购房者更难了解完整的市场信息。
在美国急需更多住房的当下，我们为何要让那些已经待售的房屋变得更加难以寻觅？
过时的税收政策会让房主不愿出售房屋，从而选择继续持有。而私人房源网络则会让普通购房者根本无法找到心仪的房源。两者结合起来，既减少了市场上的房源供应，又隐藏了市场上已有的房源。
一对正在寻找首套家庭住宅的年轻夫妇并不关心，街角那套让他们望尘莫及的三居室房子背后究竟是什么原因。或许住在那儿的空巢老人因为担心政府会对其增值部分征收过高的税而选择不卖。或许另一套合适的房子实际上正在出售，但却隐藏在他们无法看到的私人房源网络中。或许第三套房子因为当地法规的限制而从未建成。
这些都是不同的问题，需要不同的解决方案。但它们最终都指向同一个结果：美国家庭能够负担得起的住房越来越少。
川普总统的直觉是正确的：不要再把纳税人的钱投入住房短缺问题，然后寄希望于事情会好转。相反，华盛顿应该消除阻碍住房供应到达购房者手中的障碍，让住房市场重新运转起来。
本文经总部位于华盛顿特区的美国传统基金会（The Heritage Foundation）发行的出版物《每日信号报》（The Daily Signal）授权转载。
作者简介：
彼得·圣昂格（Peter St Onge）是美国传统基金会（The Heritage Foundation）罗伊经济政策研究所（Roe Institute for Economic Policy Studies）的经济学研究员。他拥有乔治·梅森大学（George Mason University，位于弗吉尼亚州）经济学博士学位，曾任台湾逢甲大学教授。他的博客网站是Substack.com/@profstonge。
原文：The Real Reason Young Families Can’t Find Homes to Buy刊登于英文《大纪元时报》。
