美国房价中位数已是家庭收入中位数的5倍，买房门槛比过去高出许多。(Shutterstock)
买房曾经是美国中产阶级积累财富最常见的路径——年轻时攒首付，工作时还房贷，退休时手里留下一套房。但房价涨得太快，利率又居高不下，越来越多年轻人开始怀疑：这条路是不是已经走不通了？如果一辈子都买不起房，会不会就注定比别人穷？
据MarketWatch网站9月16日报导，越来越多美国年轻人正在重新考虑“买房才能积累财富”这条传统路径。报导采访了多名选择继续租房、推迟买房或重新考虑住房选择的年轻人，并请经济学家测算长期租房与买房可能带来的财务差异。
36岁放下买房念头：房子已不是人生选项
塔妮莎‧桑德斯（Tanisha Saunders）八年前大学毕业时，也以为自己迟早会买房。她研究过首购族补助计划，一步步朝这个目标走。
但这几年，36岁的她说自己“解放”了——彻底放下了买房这件事。
“房价贵到我根本不觉得这是我的人生选项。”她说。让她却步的不只是价格，还有保险费、房产税，以及她所在的洛杉矶日益逼近的气候风险。对她来说，安全感格外重要——她曾经历过无家可归和居住不稳定，这段经历让她更在意生活里的“万一”。
她现在住的两居室，是公司作为薪酬的一部分提供的，这让她躲过了房租压力，但柴米油盐涨价的焦虑还是甩不掉。她和朋友们常常感叹，比起父母甚至哥哥姐姐那一代，他们买房要难太多。
“想到我们现在的国家、日常用品贵成这样，还要考虑买房，感觉简直是疯了。”她说，“整个环境都变了。”
她不是特例。美国房价中位数如今约为家庭收入中位数的5倍，过去这个比例更接近3倍；过去20年，30多岁人群的住房自有率下降超过5个百分点。18至34岁的美国人中，目前只有29%打算未来5年买房，2015年这个数字是57%。
30岁想买却买不起：首付一直存不够
30岁的娜奥米‧莫滕森（Naomi Mortensen）也一直想买房，可房租、学贷、水电、日常开支加上应急储蓄，她和伴侣始终存不够首付。他们想留在华盛顿特区附近方便上班，但当地房价中位数约56.5万美元，远超他们的承受能力。
“一直租下去，实在让人对未来没什么信心”，她说，“会焦虑。”
就算真的存够了钱，莫滕森也不确定自己敢不敢买。这些年房价和利率涨得太猛，她担心把钱锁进一项长期资产里，未来想换工作、搬家或者照顾年迈家人，都会受到牵制。
30岁买还是45岁买？有人把帐算到65岁
那不买房，到底会不会更穷？
穆迪分析首席经济师马克‧赞迪（Mark Zandi）算过一笔账：30岁时以40.54万美元买房，20%首付，30年期房贷，利率6.1%，房价每年上涨4%——到65岁，房贷已经还清，住房净值接近160万美元。晚10年，40岁才买，65岁时住房财富略高于100万美元，房贷还没还完；45岁才买，住房净值约88.8万美元，退休后最初10年还得继续还贷。
听起来，买得越早越划算。
但赞迪还算了另一笔账。如果一个人选择长期租房，在建立投资组合的早期，坚持每月投资约800美元，股票年回报8%、租金每年上涨3%——一些情况下，累积的财富可以超过买房者。这只是一个模型，股市不会保证每年回报8%，租金也不会固定上涨3%，但它至少打破了一个简单的等式：没有房子，不等于没有资产。
同样从租房转买房 两代人的结果完全相反
不过这笔账从来不是稳赚不赔。塔夫茨大学一项研究追踪了两批低收入租户的财富轨迹：一批从1984年开始租房，另一批从1999年开始，两批人里后来都有部分人买了房。
1984年那批租户买房后，财富比继续租房的人要高；但1999年那批买房的人，财富反而比继续租房的人低——因为他们赶上了2007到2009年的经济衰退，很多人背着高息房贷，最后走向了法拍。
研究作者杰弗里‧扎贝尔（Jeffrey Zabel）说：“买不买房最后划不划算，取决于房市接下来怎么走，这件事没法预测。”
耶鲁大学管理学院金融学教授詹姆斯‧崔（James Choi）说，如果一个人在住房之外持续储蓄和投资，买房的财务优势其实没有那么明确。
存了4.5万美元首付 他最后拿去创业
30岁的帕特里克‧亚戈比安斯（Patrick Yaghoobians）就换了一条路。他从20岁起为买房存钱，攒下4.5万美元后，却把这笔“买房基金”拿去创业，开了自己的理财规划公司。
“就算存了不少，在南加州买房也还是差得远。”他说。
如今他和父母同住，把省下来的住房开支投进事业和退休金里——买房已经不是他的头等大事。
买过房又卖掉 如今重新选择租房
理财规划师卡莱布‧佩珀戴（Caleb Pepperday）则走过两条路。他曾在匹兹堡买房，住了两年后因太太换工作而卖掉，现在重新租房。
“不知道会在这里待多久，不想把钱锁进一套房子里。”他说。
23岁就买房 如今反而怀疑值不值得
甚至已经买房的人，也有人重新算这笔账。
杰西‧比勒（Jesse Beeler）23岁买下第一套房，如今30岁，已经换过一次房，却开始怀疑，拥有房子的回报是否值得承担目前的风险——房子里虽然有住房净值，但除非借贷或者卖掉，这笔钱并不能随时拿出来用。
阿诺德风投机构基础设施与住房副总裁珍妮‧舒特兹（Jenny Schuetz）提醒，买房本身并不保证带来财富。买入时间、房价、贷款成本以及之后的市场走势，都会影响结果。
买房确实有一个实在的优势：每个月还房贷，一部分本金会慢慢变成自己的住房净值，30年下来，等于一种强制储蓄。租房没有这套机制——赞迪那笔账里的每月800美元，不会自己从银行账户消失，也没有人催着你连投35年。中间碰上失业、生孩子、买车或者股市大跌，都可能让人停下来。
所以，同样是一辈子没有买房，结果也可能完全不同。
