美国法拍屋如何购买？有哪些值得关注的步骤？（Shutterstock）文／陈名岷（新美贷款银行总裁）
目前，美国房价高涨，房贷利率创下20多年来的新高，许多人因为高房价和高利率难以负担购房。同时，法拍屋数量激增，目前比去年同期增长37%，逐步逼近次贷危机后的水平。当大量法拍屋上市时，其价格通常比市场价便宜许多，甚至低出20%到30%。因此，目前购买法拍屋，为自住买家和投资客提供了一个绝佳机会。笔者根据自身经验，介绍购买法拍屋的基本要点。
1.寻找法拍屋
透过主要法拍屋网站搜寻，包括auction、foreclosure、zillow、hudforeclosureusa；或向银行查询：联系银行的“房屋贷款服务部门”（Mortgage Servicing Department）。美国五大房贷银行包含：Mr. Cooper、PennMac、Wells Fargo、Bank of America以及JPMorgan Chase。可透过官网或AI工具查询资讯；向房贷服务公司（Mortgage Servicer）查询：这类公司替大银行代收月付金，并拥有法拍权利，如：LoanCare、Shellpoint、Select Portfolio Servicing(SPS)等。同样可透过其官网或AI工具获取资讯。
2.实地调查和查阅文件
实地调查对缺乏经验的买方至关重要。查阅所有法拍文件更是必备步骤；特别是“最终法拍判决书”，以确认房屋是否有其他附带贷款，或买方是否需额外支付地税。
3.参与竞拍，签订合约
竞拍可能在指定地点或网上举行。参加前通常需准备成交价10%的资金。建议买方事先设定底线，以免在竞拍中受情绪影响盲目加价。
4.申请贷款，准备过户
为确保万无一失，竞拍前应先找好贷款银行并取得预审文件。签订合约后，立即正式申请房贷、购买产权保险与房屋保险，为过户做好准备。
5.房屋清空与装修
若无住客，即可省去清空步骤。过户后，买方可依需求决定装修、入住或出租。
购买法拍屋，首先要厘清几个常见的迷思，其中最重要的包括：
1.法拍屋状况不佳，多数很破烂？
其实法拍屋分为两类，即直接拍卖（有屋主）和银行持有。银行持有的住宅通常会有基本维护，屋况不至于太差；即使是直接拍卖，多数屋主也不会无端破坏，所以，买家不必过度担忧。
2.法拍屋必须在30天内过户？
一般法拍文件会要求在30天内过户，但在多数情况下，过户时间是具备灵活性的。这是因为在过户前，法拍方也需要处理许多行政工作，例如登记法警房契、安排过户律师等。如果过户律师无法在30天内参与，过户就会拖延。此外，买方若能证明自己有意愿、具备足够能力且已做好准备，也可以主动要求延迟过户。
3.法拍屋必须以现金过户？
通常法拍文件会规定现金过户，这意味着买方必须具备充足的现金，确保不会因为申请不到房贷而延迟或取消合约。许多人对此过度解读，误以为就算买方申请到了房屋贷款，也不能用来过户。实际上，买方只要信用良好且首付款充足，就能顺利申请到房屋贷款并完成过户。此外，过桥贷款也有可能适用于购买法拍屋。
4.法拍屋的债务必须由买方承担？
其实，多数法拍屋的债务在法拍时就已经结清，银行持有的法拍屋更是如此。但如果拍卖的是第二顺位或更高顺位的抵押贷款，买方确实可能需要承担部分债务。不过，这种风险只要在购买前仔细查阅“最终法拍判决书”（Final Judgment），就可以完全避免。
除了上述迷思，购买法拍屋真正的风险是前屋主或租客“长期霸占”房屋。这种情况在法律偏向保护租客的州十分普遍。若处理不当，买方将面临“两面夹击”：一方面收不到房租；另一方面却需缴纳地税、保险、维修费及房贷。这类纠纷往往拖延半年甚至更久。因此，事前做好调查、尽量避免购买有住客的房屋，并聘请经验丰富的律师，是较佳的应对策略。
读者如有法拍屋购买或法拍屋房屋贷款方面的问题，可以和新美贷款银行或本文作者联络。
新美贷款银行总裁陈名岷。（宏达／大纪元）
新美贷款银行（Summit Mortgage Bankers Inc.）
地址：136-2038th Ave, Suite11i,Flushing, NY11354
电话：877-282-6561
网站：https://xinmeihomeloan.com/
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