美联储加息房市如中炸弹 会否引发大崩盘？

美联储周三（6月15日）宣布将联邦基准利率提高75个点（3码），这是自1994年以来最大的一次加息。图为美联储主席鲍威尔当天在新闻发布会上发表谈话。(Olivier Douliery/AFP via Getty Images)

美联储上周大幅上调利率的决定震撼地产市场。行业内开始出现一种紧张情绪：全美是否会重演2008年经济大萧条地产崩盘的可怕景象？

2008年经济大萧条是很多美国家庭的一场噩梦：利率升高，大量失业，众多法拍屋，经济萧条弥漫各州。现在似乎出现类似的苗头：利率飙升，房价连续几年暴涨，买不起房的人似乎越来越多……

此次大幅加息前，地产市场已由于连续加息的压力出现降温迹象。据CBS报导，房地产数据分析公司 Core Logic的数据显示，5月份房产销售比去年同期下降16%，一些买家开始降价出售。目前南加州和全美出现越来越多的降价房。这些迹象表明，以前火红的市场开始冷却。

业内主导观点：今年房市不可能崩盘

认为今年不同于2008年的观点似乎主导当前地产界。他们的理由有：

1.利率虽高，但从更长历史来看，当前利率仍属历史低位。利率不可能长期保持在3点多、4点多。加息可能消除房价上涨的冲动，甚至迫使房价有所下跌，但不可能崩盘。

2.房市刚需已成气候。人口统计数据，上千万千禧一代人成长起来，成为就业主体，形成住房刚需，他们需要买房改善居住条件。

3.房屋库存很低。行业媒体HousingWire首席分析师莫塔沙米（Logan Mohtashami）认为，到5月份时，市场存量房产仅有103万套，远远无法满足正常市场152万~193万套的需求。

4.房租较高，且止赎率处于历史低位。租房市场旺盛，有可能推动投资客买房，加剧房市需求缺口。

5.美联储主席鲍威尔在上周三的讲话透露出，央行希望彻底遏制通胀，但却非常小心翼翼，几乎是战战兢兢，每走一步观察一步，观察加息效果。此态度显露出央行并不想出现楼市崩盘景象。

6.房市本身的各种限制，让市场短期内无法出现足够的房源。建造新房需要6~8个月时间，都限制了房屋的供给。

Zillow的专家认为，至少需要2年才能恢复到疫情流行前供需匹配的水平。

以上这些因素都会阻止房市在不久的将来发生崩盘。

2008年房市崩盘根本原因

1.廉价债务，利率极低。过多的投资客进入房市，抵押贷款过于宽松，贷款太容易获得。

2.掠夺性借贷。存在大量欺骗性贷款行为。不用收入证明不用信用，都可获得机构的抵押贷款。

3.2008年及之前，房屋供应过剩，导致房价下落，现在是需求不足。

金融危机爆发后，上述这些因素导致不良借贷处于无法支付的境地，引发止赎危机和违约抵押贷款支持的信用危机。

相比之下，2022年的房地产市场处于更有利的位置。

当然，崩盘虽看起来不会出现，但房价上涨放缓似乎不可避免。

房立美副首席经济学家帕里姆（Mark Palim）向“商业内幕”（Business Insider）表示，高利率伴随着强劲的房价升值，对买家构成了真正挑战。现在房屋销售和增值已经出现双双放缓。据Redfin统计数据，到5月份，降价买家数量升到19%，这是2019年以来的最高数据；去年只有9%。

房立美首席经济学家邓肯（Doug Duncan）认为，房屋市场正在软着陆。他在一份声明中表示，过去几个月抵押贷款率急剧上升。历史上，出现这情况，往往会以房地产市场放缓而告终。据此他推测，房价、房屋销售和抵押贷款数量在接下来的两年会出现降温。