海南封关落地 房价应声而落 成最大笑话

图为2023年2月13日，中国海南省海口港的货柜。示意图。(STR/AFP via Getty Images)

海南封关政策正式落地后，楼市并未出现外界预期的“价值重估”。相反，据在海南从业超过二十年的本地房地产中介透露，封关第五天，海南岛多个区域房价全面塌陷——价格已腰斩。作为海南省会、被视为自贸港“桥头堡”的海口，亦未能成为例外。这说明封关不仅没有托住房价，反而令房地产价格加速下探。

海南全岛封关于2025年12月18日正式启动，旨在将海南自贸港打造成独立关税区，促进贸易投资自由化和高水平开放。旅客进出仍享便利（如59国免签），但对货物贸易和企业税收（如“零关税”扩大、加工增值免税、企业/个人15%所得税）带来政策红利。

“桥头堡”房价腰斩

近日，一段由海南本地中介发布的视频在社交平台上热传，引发关注。这名自称“磊哥”的中介在视频中说，他在海南从业二十多年。海南封关第五天，海南的房价就成了天大的笑话。他说，从海口看到三亚，让大家了解房价跌成什么样子了。

他说，先从海口说起，原来海口房价最贵的地方是海口国新大道——号称海口的CBD。“以前大家都觉得，国新大道就是海口的CBD，房价怎么也得两万五/平米。去年还觉得能撑在一万八，今年直接跌到一万二。”他说，国新大道“原路望品”项目从原来的两万五，也回落到一万六七。旁边的新项目，也跌到了一万六七，可以团购。

海口CBD是位于海南省海口市大英山片区的市级商业中心，沿国兴大道两侧规划商务办公用地总规模约61.5公顷，定位为金融集聚区，聚集政商核心资源和大型项目。

他指出，上述楼盘都是大项目，而且全部是现房。

“磊哥”说，目前很多人问他，海口的江东新区观澜湖西海岸的房子是否可以买。他认为，江东新区在普通人看来，那是海南的未来，自贸港的桥头堡。

而在他看来，江东将是未来房价下降最快的区域。比如，原来最好卖的楼盘千江悦，以前单价是两万多，上个月该楼盘推出了单价一万三千九的一楼的房子。新开盘的楼栋，单价跌到一万七。“正常的楼层，我可以卖单价一万二。之前两万买房的人就是大冤种了。”

他说，观澜湖的房价从原来最高时单价两万五，现在才一万出头，别墅跌到两百万左右。“以前是没钱买观澜湖（的房子），现在是没钱才买观澜湖（的房子）。”

“磊哥”感叹道：在西海岸已经出现八千多/平米的商品房，还是大型社区加校区房。海口的免税城附近的别墅，目前降到一万左右/平方。

“上个星期，海口老城镇镇中心出现了五千多/平米的住宅，还是新房，老城的其它的新房还怎么卖？

“磊哥”指出，海南文昌的房子价格跌得更厉害，文昌县城房子跌到五千多/平米。“我手上有几套文昌县的房子，卖了两个月，也没有卖掉。”

他指出，海南的海景房与工业别墅，也未能幸免。按使用面积计算，单价已降至两三千元。“去年六七千还能算抄底，现在回头看，都是高位。”

2025年12月18日，海南自由贸易港正式启动全岛封关运作。所谓“海南封关”，是指在全岛范围内建立相对独立的海关监管区域，对货物、资金等要素流动实行与内地不同的监管制度。

自2020年《海南自由贸易港建设总体方案》发布以来，“封关运作”被反复强调为海南自贸港建设的关键节点，并长期被视为制度红利释放的重要象征。在过去数年中，“封关”概念不断被市场放大，并与“国际资本进入”“区域价值重估”等预期绑定，成为海南房地产的重要支撑叙事之一。

但官方文件亦明确称，封关并不等同于“封岛”，也不意味着人员、资本立即实现高度自由流动，相关政策将分阶段、分领域推进。

分析：封关落地    房价为何反向下行？

成都拥有12.5万粉丝的成都博主“西康”在近期视频中也对海南封关后的楼市表现提出质疑。他说，海南封关落地，声称要取代香港，超越新加坡。但封关后，房价应声而落，直接崩了，成了当之无愧的最大笑话。

在他看来，封关并非利好兑现，而是利好出尽。“就像炒股一样，消息最值钱的时候，是还没落地的时候。一旦落地，就开始结算现实。”他说。

“西康”表示，他过去曾在海南岛住了三年，此后每年去海南旅居两三个月，带着母亲在那里过冬。当时对海南岛比较了解。

“西康”说，海南几乎是全国“炒作周期最长、预期被拉得最高”的地区之一，而当封关真正落地，市场开始重新评估人口、产业和真实购买力。

“西康”认为，封关是一场清算，“海南的房地产甚至连成都这样的城市都比不上了。真的已经崩塌了，而且这才是开始，接下来会跌得更惨，可能比全国其它地方跌得更惨。因为海南岛的基础建设，人口的经济规模，发展前景，以及它以前的表现，都证明它干啥啥不行，炒作第一名，这就是海南，最终的结局就是一地鸡毛。”